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据乐居网消息，沈阳市房产局正式发布《沈阳市住房发展规划（2018-2020）》，里面有些内容很有意思，小编就来跟大家一起看一看。
来源：乐居
免责声明：该文件并未从沈阳房产局网站上搜到，真实性有待确认，来源为“乐居”，本文只为对现有信息进行分析，如有任何领会错误，请后台联系我们修改。
原文 注释 日前，沈阳市房产局正式发布《沈阳市住房发展规划（2018-2020）》。这份聚焦2020年的住房发展规划明确提出，沈阳要建立起多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度和供应体系， 实现供需总量均衡、 价格运行稳定、结构持续优化、居住条件明显改善、 治理水平显著提升等目标，推动住房市场发展与国民经济总体发展相协调。 新建商品住房用地供应总量不低于 2200 公顷 在优质土地资源价值日益突出的形势下，规划提出，沈阳住房用地供应规模、结构和时序应与沈阳不同区域住房发展实际状况相适应。2018-2022年全市新建商品 住房用地供应总量不低于 2200 公顷。注：根据RDAS的数据，2018年全年出让土地不足500万方，而4年2200公顷（万方）意味着每年超过550万方，未来两年供地速度将进一步加快。
数据来源：RDAS
望文生义的解读：未来的常态，约每年供应超550万方的土地。以现在的数据来看，每年出让的土地手指头掰的过来，这个供地数量远远不够。去化周期将进一步缩短，供不应求趋势将继续延续。
本就不多的土地，还有很大一部分通过挂（py）牌（交易）出让，如首府新区地块、万科中德地块、沈北万达地块等等，只有很少的一部分土地通过拍卖进入市场，土地竞争将进一步加剧。
商品住房供应总量拟达71.13万套左右 针对各类住房供应目标，规划指出，2018-2022 年， 全市商品住房供应总量拟达到71.13 万套、6960 万平方米左右；存量住房总量拟达到80.27 万套、6180 万平方米左右。五年间，租赁住房供应量拟保持在 62.68 万套左右，其中新建租赁住房 2 万套、100 万平方米；保障性住房供应量拟保持在 8.84 万套（户）左右，其中新增公租房 2.5 万套（户），主要采取货币补贴方式实施保障，因地制宜适时开展共有产权住房建设 0.2 万套左右。2018年沈阳共售出商品住宅1378万方，2019年上半年销售出657万方，根据规划，4年拟供应6960万方，平均每年约1740万方。
数据来源：RDAS
这个数据就有意思了。
每年550万方的土地供应，还要包含各类商业用地，而且，现在住宅容积率多为2.0左右，只能形成约1100万的住宅面积，与1740万销量还差540万方。
数据来源：RDAS
而截止2018年底，沈阳库存总数为1885万方——每年多卖540万方，正好4年卖差不多！
这意味着，从上层的规划中，是期望继续去库存的。即使是15个月的去化周期依然太久，去化周期最好是——零。
人均住房建筑面积拟达到36平左右 按照规划，到 2022 年，全市装配式建筑占新建建筑比例拟达到50%，商品住房成品化率拟达到50%以上。城镇居民居住条件改善方面，规划指出，到 2022 年，城镇居民人均住房建筑面积将争取达到36平方米左右.成品化率达50%以上：成品化意味着住房带装修，虽不等于精装房，但意味着已具备居住条件。
前几天房产局发出通知规范装修房市场，看来未来将是精装的时代。
探索因区施策的市场调控机制 按照规划，沈阳市房产局将综合考虑沈阳市中心各城区间产业结构、经济社会发展、人口构成、历史传统等因素，以促进住房供给侧与需求端动态平衡为目标， 因区施策，实施基于实际需求的差异化调控措施， 支持刚需型、改善型等合理住房需求，遏制投机炒作行为，引导需求有序释放，防止市场大起大落。因区施策：重点来了，在因城施策之后，沈阳喊出了因区施策。2018年4月沈七条里，沈阳拿出了核心城区限购的政策（沈河区、和平区、浑南区（三环内）），某种意义来说，这就是因区施策。如今，再度喊出因区施策就有了不同的意味。
沈阳还有继续加码限购的可能性么？沈阳的各类调控政策已经很严厉，限售、限购、限价、限地价，已没有再进一步的空间。而且想要满足每年1700万的销量，反而是要在价格平稳的情况下，通过些手段来刺激销量。
单区放松限购就成了可能。这个放松限购不一定是完全放开，也可能是放松限购条件。
也就是在10月15日，南京六合区限购放松，外地户籍不再需要2年的社保证明。
放松外地户籍购房限制对沈阳也有很大的借鉴意义。沈阳的发展急需新鲜血液，降低外地户籍购房门槛可以吸引更多人口流入。
至于沈阳会不会拿出更激进的放松措施...稳，房地产一定要稳。
另外“支持刚需型、改善型等合理住房需求”这句较为少见，以前常见的提法都是满足基本购房需求，限制豪华住宅等。现在将改善型住宅也看作合理需求，颇为与时俱进。这预示着未来的居住用地容积率都不会太高，洋房及大面积户型将受到正向支持。
提升存量住宅用地利用效率 推进土地转型利用 规划将“优化土地供应机制”作为重点任务之一，并提出4项发展策略。一是提升土地供给精准度。根据《沈阳市土地利用总体规 划（2006-2020年）》以及其调整方案，结合沈阳住房市场 发展情况，科学编制土地供应中期规划、年度计划和三年滚动计划，促进土地供应规模和结构科学化。 安排新增土地计划指标时，要向人口净流入、住房供求矛盾突出的区域倾斜， 优先满足住宅用地需要，提高住宅用地中公租房、租赁住房、 普通商品住房用地供应比例，保障性住房用地应保尽保。二是提升存量住宅用地利用效率。落实盘活存量住宅用地、提高存量土地利用效率相关规定。严肃查处各类违法违规用地和囤地炒地行为。构建沈阳土地市场信用体系。三是推进土地转型利用。 对在建商品住房项目，在满足规划条件并符合相关要求的前提下，允许房地产开发企业对不适应市场需求的住房户型做出调整。 对未开发房地产用地，通过调整土地用途、规划条件，引导转型利用。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，重新核定土地价款。注：即使下了预售证，如果户型不好卖，可以改户型。这是从政策上开了绿灯。后面这句“未开发房地产用地，通过调整土地用途、规划条件，引导转型利用”更像是给常年闲置的土地说的，否则拿了商业用地不盖，改住宅用地...高小琴了解一下。
四是规范土地开发行为。规范土地出让合同，加强对建设项目全程监管。定期发布项目开发建设信息，形成完善的市场发展环境，提高土地交易信息的成熟度。加强土地整理储 备成本的控制与管理，形成科学的地价指数监控机制。 提升高品质住房建设水平 规划要求，拟加快绿色城市、智慧城市和人文城市建设，建立高品质 住房建设政策和技术支撑体系，推进沈阳智慧城市建设，提 高城市信息化、智能化管理水平。继续发展新型建造方式，推进建筑业供给侧结构性改革。加强建筑设计管理，形成较完备的装配式建筑技术标准体系、系列部品体系、质量控制体系和上下游产业链；同时大力发展钢结构、木结构等装配式建筑，积极化解建筑材料、用工供需不平衡矛盾；推进新建项目“同步规划、同步建设、同步交付”。
