许多地方把商品房的预售款“关进笼子”。

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法治周末记者肖莎

“商品房预售资金实行全额和全额监管，而支付建设费用的预售资金实行重点监管本文来源于《Xi商品房预售资金监督管理办法(征求意见稿)》(以下简称征求意见稿)

征求意见稿最近由Xi市安置房和城乡建设局会同Xi市安置房公积金管理中心共同起草。征求意见稿还强调了监管银行的责任。包括以下内容:“监管行违反规定或未按预售资金监管协议约定计算项目成本，擅自挪用资金，或有其他违规行为的，应撤销其监管资格；监理工程不能顺利交付的，应当按照监理协议承担连带赔偿责任“

在目前的一手住房销售市场中，预售项目占绝大多数。然而，从预售到交付，至少需要一到两年甚至更长时间。很多置业人士担心，这笔钱交给发展商后，会用作甚么用途，会否被发展商挪作他用，导致工程不能正常完成。

公开数据显示，曾有开发商赔钱并导致项目以失败告终的案例。

北京市金律师事务所首席律师认为，如果市《商品房预售资金监管办法》能按照草案的规定执行，烂尾楼的存在将大大减少。

强调监督银行的责任

王家弘告诉记者，《城市商品房预售管理办法》规定商品房预售资金监管的具体办法由房地产管理部门制定，“但目前我国对商品房预售资金的监管还没有统一的规定”

“目前，北京、山东、长春、吉林、广东佛山等省市相继出台了商品房预售款的地方性法规，要求开发商将预售款存入监管账户，符合条件的方可提取。””王家弘说

例如，2013年发布的《北京市商品房预售资金监督管理办法》规定，项目资金使用节点按照地下结构竣工、主体结构竣工、竣工验收备案、初始登记竣工四个环节设置。需要提取资金时，应向银行提交相应的材料，如《地基与基础分部工程验收记录》、《主体结构分部工程验收记录》、《主体结构分部工程验收记录》、《北京市房屋建筑与市政基础设施工程竣工验收备案表》

关于资金提取的条件，Xi安草案还要求房地产开发企业在相关节点申请资金提取时，除提交申请表外，还需提供工程监理机构出具的施工合同和施工进度证明，以支付项目资金。支付工程建设所需的建筑材料和设备，应提供与供应商签订的购销合同；为支付工程监理或其他行政费用，提供合同或支付通知

王家弘认为，Xi市应在征求意见稿中结合当前市场的各种混乱情况，尽力堵塞商品房预售资金滥用的漏洞。其中一个亮点是强调监管银行的责任，迫使开发商在资金使用上更加规范。例如，要求监管行在收到申请材料后，现场审核开发项目的建设进度，并结合工程建设等实际情况进行严格审核。

“征求意见稿不仅要求对银行进行监督，还要求银行承担连带责任。”“王家弘认为，如果该草案能够不加修改地获得通过和实施，将增加开发商和银行的违约责任，银行在分配资金时可能会更加严格。

《法制周末》记者就该草案进行了询问，看到了以下内容:“如果监管银行违规或未能计算项目成本过低、擅自拨款或有其他违规行为，其监管资格将被取消；监理工程不能顺利交付的，应当按照监理协议承担连带赔偿责任“

王家弘提醒，草案的措词是“根据监理协议承担责任”，这意味着开发商与银行之间签订的监理协议中应有相关的协议。

“但在实践中，尚不清楚监管银行是否同意签署类似条款以增加其责任。”“王家弘认为，如果包括Xi在内的地方政府能够严格要求银行审查开发商的申请材料，同时政府能够发布强制性格式监督协议，要求银行和开发商根据格式监督协议签订合同，那就更好了

Xi市安监局官方网站显示，该局还起草了《Xi市商品房预售资金监管协议(征求意见稿)》，其中违约责任规定:“甲方违反本协议规定的资金监管义务，计算工程成本过低，擅自拨付资金， 或因本监理项目施工异常而造成买方损失的其他违规行为，甲乙双方应承担连带赔偿责任，以确保本监理项目的顺利完成和交付。 "“

本草案公开征求意见时间为2019年12月31日。《法制周末》记者联系了Xi市安置房和城乡建设局，征求各界对该草案的意见。相关工作人员表示，草案仍处于调整阶段，具体进展尚未向社会公布。

严格禁止开发商要求购买款进入个人账户

公开信息显示，Xi不是唯一一个计划出台、近期出台或修订商品房预售资金监管的城市，也不是唯一一个要求通过发行文件加强商品房预售资金监管的城市。

河南省郑州市和浙江省宁波市近期已出台相关管理办法；广东省佛山市和中山市修订了相应的监管办法；山东德州、临沂、聊城严格调整了商品房预售资金监管办法。浙江省安吉县和江苏省镇江市再次强调，商品房预售资金应“放入笼子”

但是《法制周末》的记者也发现了一些城市的一个现象，那就是开发商要求购房者直接将房价转移到员工或负责人的个人账户上。

”全国各地的监管措施实际上都要求购买者直接进入监管账户然而，在实际操作中，开发商将要求购房者直接将钱转到个人账户，以避免税收和监管，这在一些三线和四线城市仍很普遍。”王家弘说，尤其是在这几年房地产市场火爆的时候，开发商相对强势，购房者只能接受这种情况，但是钱到了开发商指定的个人账户后，如何使用预售资金，购房者很难控制，一旦项目资金链断裂，购房资金就会被浪费。

公开信息显示，其他开发商也将要求买家将超出部分存入指定的个人账户，以便以高于申报价格的价格出售其房屋。

王家弘认为，上述情况将使预售资金无法得到监管，一旦资金挪作他用，项目将难以如期交付而现在市场形势发生了变化，市场可以购买更多的项目，购房者谁满足了开发商的要求，把房价纳入自己的个人账户，不仅可以拒绝这一要求，还可以报告给住房和建设部门。

责任:王硕

(责任编辑:张洋HN080)