北京出台物业管理条例，如何化解居住区矛盾

住宅小区的物业管理费制定合理的价格，如何使用公共维修基金，由谁来监管，以及如何利用行业委员会的“法律身份”来维护业主的合法权益……这些问题是业内人士在最近由北京市物权法研究所等机构联合举办的“北京市物业管理条例(草案)(征求意见稿)》(以下简称“条例草案”)研讨会上关注的焦点。

根据北京市2019年立法工作安排，北京市住房和建设委员会起草了《北京市物业管理条例(草案)》及其说明。自10月22日以来，公众一直在征求对该草案的意见，并将于11月21日截止。

法案(征求意见稿)由8章100条组成，包括总则、物业管理区域、初步物业、业主及其组织和物业管理委员会、物业服务、物业使用和维护、法律责任和补充规定

关于业主自治，首都经济贸易大学法学院教授翟业虎指出，业主委员会是在房地产管理部门的指导下，由业主代表组成的非政府组织，由业主大会选举产生，代表业主的利益，监督物业管理公司的工作，执行业主公约。由于法律没有赋予业主委员会应有的民事法律地位，当发生财产纠纷时，业主往往难以维护自己的权利。业主委员会的身份问题导致行使其管理职责的障碍。

“社区的议事规则和管理惯例是社区自治的基本程序，属于社区的“基本法”。只要其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，就应受到保护，并应被赋予行业委员会法人或非法人组织的地位。”翟叶虎建议行业委员会应该从法律上获得更多的权力和义务。他还建议成立一个财产仲裁法庭，在业主、财产公司和行业协会之间发生纠纷时试行"最终裁决"制度。

《北京市物业管理条例(草案)》(征求意见稿)研讨会

关于物业服务收费，各住宅区的物业服务质量各不相同。物业服务收费如何公平定价？北京盛庭律师事务所首席律师毕指出，根据2004年实施的《物业服务收费管理办法》中有关物业服务收费的规定，北京市住宅小区的物业服务收费大部分以前是政府指导价，这有利于确保物业收费价格稳定。然而，突出的问题是物业服务收费逐渐脱离市场变化，物业管理成本上升，但物业服务收费却没有上升，造成了“物业服务质量下降——业主拒交物业服务费用——生活质量恶化”的恶性循环

毕文强建议物业管理费与市场变化密切相关，以保证物业服务质量，减少物业管理中的矛盾。但是，物业管理费用的动态调整不是任意的，定价协调机制也应坚持“降低业主组织决策成本”的原则。"

关于专项维修资金的管理和监督，北京街道办事处的一些工作人员建议业主不要积极缴纳公共维修资金(以下简称“公共维修资金”)，收取“公共维修资金”的困难并不少见。他们建议，关于“公共维修基金”的“回收”的规定应当详细。此外，街道办事处的工作人员提到，当社区的公共设施需要通过“公共维修”来修复时，社区业主往往会有不同的意见。一些人认为钱应该被使用，而另一些人认为它不应该被使用。业主很难征求意见，“龚伟”已经很长时间无法开业了。他建议引入第三方组织来定义和监督“公共福利”是否真的可以使用。

据悉，北京市物权法研究会将对本次研讨会收集到的意见和建议进行整理、总结和研究，并提交给北京市住房和建设委员会、司法局等相关部门。