没有建设工程规划许可证，就是违法建设，租赁合同无效！

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很多房屋租赁合同都是无效的，这并不夸张，因为很多房屋都是违章建筑，尤其是在大中城市，这种现象更为普遍。什么样的房子是非法的？许多人把没有房产证的房子称为非法建筑。在正常情况下，非法建筑不能办理房产证，但不办理房产证就是非法建筑？这种说法也是不准确的。一些房子已经完成审批和建设程序，但他们暂时还不能申请房地产证。因此，不申请房产证并不等同于违法建筑。只有习惯上称没有房产证的房子为非法建筑。

根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，出租人与承租人的租赁合同无效。但是，在一审法院辩论终结前取得或者经主管部门批准取得建设工程规划许可证的，人民法院应当认定其有效。

从法律规定的解释来看，出租人和承租人订立了租赁合同，如果属于这两种房屋，双方签订的房屋租赁合同无效:第一，房屋没有取得建设规划许可证，意思是在建造房屋时，没有建设规划许可证；第二种是不按照建设工程规划许可证的规定进行建设，即建造房屋，超出原规划许可证的范围

因此，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋为违法建筑。租赁房屋涉及“未取得”和“未按照”建设工程规划许可证的，按照上述规定，双方签订的租赁合同无效。

为了更好地理解法律知识的要点，作者现在分享一个涉及上述法律知识的实际案例，供读者阅读时参考

基本情况

法明公司与1亿公司于2006年4月18日签订《房屋租赁合同》，同意法明公司将租赁位于XX至1亿公司的1-3栋建筑及配套公共用地，租期8年(2006年9月1日至2014年8月30日)，年租金13万元，建筑面积2800平方米，配套公共用地1000平方米。合同签署办公室的意见同意将合同转租给学校。

根据1亿家公司提交的相关证据，1亿家公司也持有其中一份合同。与法明公司提交的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同》不同，1亿公司持有的《房屋租赁合同》中的租赁期限为18年(2006年9月1日至2025年8月30日)256亿+

亿公司还向法院提交了与东城公司签订的《租赁合同》和《租赁合同(补充协议)》。证据显示:2006年6月2日，1亿家公司与东城公司签订租赁合同，同意东城公司将东城学校旧址的相关物业及配套用地出租给1亿家公司，用于规划建设校舍及教育、学习、培训基地，租赁期限为2006年7月1日至2012年10月31日

2年6月19日，易佳公司与东城公司签订补充协议，将上述“租赁合同”的租赁期限从2006年6月2日延长至2026年10月30日据此，易佳公司称东城公司从东城女子中学退校址后直接与东城女子中学签订了为期20年的租赁合同，并进一步表示明发公司与东城女子中学签订的相关租赁合同已相应变更。

本案所涉房屋由两栋相连的房屋组成。一套房屋的房产证号为60× 52，登记业主为东城经济发展有限公司(后更名为东城股份有限公司)。注册建筑面积为453.81平方米。另一套房屋未取得建设工程规划许可证，且无证据证明该房屋的建设已获主管部门批准。

根据东城公司出具的声明和法明公司提交给法院的1亿公司出具的东城公司补充声明，涉案房屋的房产证于1994年由东城公司转让给法明公司，法明公司享有独立的租赁、使用和收益权。本案涉及的房屋没有房产证，存在历史遗留问题，现归法明公司所有，该公司有权独立出租和使用。

第

号判决要点法院认为，所涉及的出租屋包括有产权证的房屋和未经规划许可建造的房屋。法明公司与亿元公司签订的有房产证的房屋租赁合同及由此形成的租赁关系是双方的真实意思。不违反法律法规的强制性规定，是有效的合同。

法明公司与1亿公司未按规划许可建设房屋的租赁合同及由此形成的租赁合同关系因违反法律法规强制性规定而无效256亿+

亿公司与第一职业学校签订的未按规划许可建造房屋的租赁合同及其形成的租赁合同关系无效，因为违反了法律法规的强制性规定。

根据《合同法》的有关规定，因无效合同而获得的财产应当返还，因此亿公司和第一职业学校应当将未经规划许可而涉及的房屋返还给法明公司。

判决结果

据此，根据《中华人民共和国合同法》第58条和《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体适用法律若干问题的解释》第二条的规定，法院裁定法明公司与意佳公司于2006年4月18日签订的《房屋租赁合同》及其形成的租赁合同关系无效。确认义佳公司与第一职业学校关于所涉房屋的租赁合同关系无效；一佳公司和第一职业学校将在判决生效之日起15天内将涉案房屋返还给法明公司。

律师评论

。本案中，该租赁物业建筑面积为2800平方米，但只有453.81平方米的建筑面积已办理权属登记并具有建设工程规划许可证。对于超出部分，出租人和承租人都确认该房产正在建造中。因此，本案涉及的房产属于司法解释第二条规定的情形，且未按照建设工程规划许可证的规定进行建设。

据此，亿公司与法明公司之间的租赁合同和亿公司与第一职业学院之间的转租合同无效，因为它们违反了关于法律效力的强制性规定。

在实践中有大量无效租赁合同。租赁合同是否有效与承租人有重大利益关系。笔者建议，如果租赁合同涉及到房屋的签订，就要检查房屋的相关证明是否齐全，房屋是否为合法建筑，这对保护自己的利益至关重要。

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