买方没有资格买房子，法院裁定卖方应双倍返还138万英镑的定金。

由于所售房屋的再抵押，卖方未能履行合同，这构成了根本违约，并被判处双倍的138万保证金！

-银某诉李某房屋买卖合同纠纷案(二审)法律分析

[关键词]

抵押存款、抵押贷款、止赎、违约、提价、终止合同资金、监督购房资格、抵押登记

[关键提示]

是否有资格购买房屋是在过户时要考虑的一个问题。在办理过户手续之前，购房资格问题不涉及合同的履行。出卖人在签订购房合同时未对买受人的购房资格提出异议，且买受人在合同履行过程中取得了购房资格，且未妨碍或影响合同履行的，出卖人不得以此为由解除合同

[市委信息]

原告:尹某(买方，被上诉人)

被告:李某(卖方，上诉人)

第三人:中介公司(中介)

[简报]

1992年5月13日，殷某(买方)与李某(卖方)签订房地产买卖合同，双方约定:1。价格为348万元，定金为70万元，定金在签约当天支付。定金由双方约定的第三方监管，并在委托公证完成后3日内由第三方直接支付给卖方。买方按约定将定金转让或交付给监理人后，定金视为已交付；买受人以抵押贷款方式支付本合同约定的购房款，买受人应于2015年7月20日(含)前将购房款70万元预付至买受人贷款银行进行资金托管，并向抵押银行提交抵押贷款申请材料。第二，本案涉及的房地产处于抵押状态，卖方委托担保公司担保该房屋的止赎权。出卖人应当在合同签订后3日内制作全权公证书，委托第三方办理止赎和过户手续。3.出卖人同意从定金中提取5万元作为交付房屋的定金；任何一方不履行合同义务，致使交易无法完成的，应向对方承担违约责任。买受人违约的，出卖人有权解除合同，没收定金或要求买受人支付该房屋转让价款的20%作为违约金。出卖人违约的，买受人有权解除合同，并要求出卖人双倍返还定金或要求出卖人支付该房屋转让价款的20%作为违约金等内容。

合同签订后，李某出具收据，称已收到尹某的定金69万元，购买价款1万元。李某和一家中介公司均确认，一家中介公司已经向李某支付了65万元的定金，剩余的5万元仍在一家中介公司作为交付房屋的定金。

1992015年5月15日，李某委托融资性担保有限公司等办理了涉案房地产的房屋止赎和出售手续，并办理了公证委托手续。2015年7月16日，银某(甲方)、李某(乙方)与一家银行(丙方)签订《二手房交易资金监管协议》，同意甲乙双方委托丙方对交易涉及的房地产进行管理，管理金额为50万元本协议由李某在乙方的代理人签署。2015年8月10日，一家银行出具了二手房抵押贷款确认函，承诺向银发放228万元贷款

1997年3月，李某提出提价，但尹某不同意。7月20日至23日，李某询问了解到殷某名下仍有房产。李某认为合同无法履行，要求担保公司撤销资金监管，李某自行赎回了该楼。2015年8月14日，殷向李发出“履约提醒函”，要求李在收到该函后5天内赎回该房屋。

银行出具的《结汇证明》，证明李某已于2015年8月10日结清所涉房地产贷款本息2015年8月17日，李某将该房产抵押给另一家银行，并于2015年8月19日办理抵押登记尹和一家中介公司都表示，他们已多次通知李履行赎回房屋的义务。李总是说他不会卖掉房子或赎回房子。

此外，尹在签约时名下还有一套房子。该房屋于2015年7月29日由尹转让给外人。一家中介公司得知尹有资格购房后告诉了李，但李拒绝配合。尹于2015年9月13日购买了另一套房屋，并于2015年9月29日取得房产证。

由于李某未将该房屋的止赎及所涉房屋的其他抵押事宜告知尹某及中介公司，并拒绝配合继续履行合同，尹某向法院提起诉讼，请求:1。李某两次返还138万元作为定金；2.李退还了预付款1万元。3.李赔偿殷其他损失10万元

[法院裁决]

[一审]

1。李将双倍存款138万元返还给殷，其中5万元由中介公司返还给殷。

| 2、李返还给尹某购房款1万元；

三、驳回尹的其他主张

[二审]驳回上诉，维持原判

[案例分析]

1。买受人是否具备购房资格，或者是否影响或妨碍购房合同的履行？

出卖人李某认为买受人尹某是否有资格购买该房屋影响并妨碍了本合同的履行。(1)尹某在签订《房地产买卖合同》时，以其名义存在的房地产故意隐瞒事实，以其不具备购房资格为前提，故意与卖方签订合同。主观上，尹某有欺诈意图，其行为明显违反了限购政策的规定(2)在合同履行过程中，卖方李某意外发现尹某不具备购房资格。因此，他对尹某和经纪公司提出异议。但在此期间，尹某和经纪公司与李某家人的受托人串通，在银行签订了《二手房交易资金监管协议》。李某事先并不知情，不同意签署该协议为此，李联系了经纪公司及其授权受托人，要求其到银行撤销《资金监管协议》，但经纪公司和受托人均不予理会。李迫于无奈，到公证处撤销了公证书委托书，并同时通知受托人和银行撤销公证。以上事实都表明，尹是否有资格购买，已经影响和阻碍了房地产买卖合同的全过程，所有的矛盾也由此而产生。

法院认为:(1)买卖双方签订的“房地产买卖合同”是各方的真实意思表示。内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按约定履行(2)买受人尹某在签订《房地产买卖合同》时，因其名下仍有一套房地产，根据相关限购政策，其不具备购买所涉房地产的资格，合同不符合履行条件；但是，是否具备购房资格是房屋所有权转移时需要考虑的一个问题，在办理转移手续之前，购房资格问题不涉及合同的履行。(3)房地产买卖合同签订后，尹某积极促成合同履行条件的实现，并于2015年7月29日以其名义转让了原房地产，取得了购买该房地产的资格。尹某购买房地产的资格并不是合同不能履行的原因。因此，法院不接受卖方李某关于殷某不具备购房资格的说法，但未提供证据证明签订合同时殷某的购房资格存在争议，且殷某在履行合同过程中实际取得了购房资格，并未妨碍或影响合同的履行。

2。卖方将售出的房子重新抵押。法院认定未能履行合同构成根本违约，并责令卖方双倍返还定金138万元！

本合同签订后，买受人应于2015年5月15日前支付定金69万元，购房款1万元根据合同约定，买受人将定金转让或交付给监理人后，即视为已交付定金，故法院确认尹某已支付定金69万元，购房款1万元。法院不接受李某的抗辩，即保证金实际交付时仅为65万元。尹某于2015年7月监管资本50万元，并于2015年8月10日取得银行出具的“二手房抵押贷款确认函”，贷款金额228万元。至此，殷支付购房款的义务已经履行，李出售所涉房屋并取得购房款的合同目的也得以实现。根据协议，卖方李某有义务赎回该房屋。虽然李某已于2015年8月10日结清了涉案房屋贷款的本息，但当尹某于2015年8月14日发函要求其赎回该房屋时，李某并未将该房屋的赎回情况告知尹某及中介公司。相反，2015年8月17日，李某将涉案房屋抵押给另一家银行，致使涉案合同无法履行。卖方李某构成根本违约，应承担相应的违约责任因此，法院支持买方殷的主张，即卖方李双倍返还定金138万元和购房款1万元。

[涉法]

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十五条根据《中华人民共和国担保法》，当事人可以约定一方向对方支付定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。支付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。