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一场突如其来的新的冠状肺炎触动了全国人民的心灵，给中国经济和企业带来了许多不确定性和挑战，但也蕴含着新的商机。自
199新皇冠肺炎疫情爆发以来，工业地产和上下游企业也遭受了严重损失，经营业绩停滞不前。在疫情下，对工业房地产业会产生多大的影响？工业房地产企业从业人员应如何应对和思考？工业房地产市场的预测和前景如何？
天前，fangxun.com与中华全国房地产商会办公楼分会联合对新园区50人进行了专题采访，邀请了50位行业专家、经济学家、研究机构、商会领导和机构进行专题采访，围绕疫情应对、营销创新和预测前景，深入了解工业房地产行业的稳定发展。
27，网就疫情对工业地产的影响，包括工业园区、城市发展与运营、政策建议、商机等问题，采访了中国科技产业城董事长郭。
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住房信息网董事长郭:在当前的疫情形势下，对工业地产行业会产生多大的影响？从业者应该如何回应和反思？
郭:疫情爆发以来，我国几乎所有行业都停产，这在中华人民共和国成立70年的历史上是罕见的。中国突然从产能过剩转向零产能，对中国实体经济和全球产业链来说是一场经济灾难。在鸟巢的掩护下，蛋是没有尽头的面对新皇冠病毒疫情造成的巨大自然灾害，自然很难逃离房地产行业的深渊。然而，在房地产开发和销售、资产持有和运营以及产业链服务等各个领域，影响的强度是非常不同的。
新皇冠疫情对整个房地产行业的生态系统造成了很大的破坏，各子行业的影响也大不相同。
第一，房地产企业上游生产供应系统完全瘫痪，商品房生产周期无法保证。因为商品房的发展在很大程度上依赖于上游材料和劳动力的充足和高效供应，所以房地产高周转率的基础已经找到。然而，全国范围内的大规模禁令和道路封闭导致水泥、钢筋、商品混凝土、农民工和其他产业链的供应几近停顿，阻止了商品房生产基地恢复工作和开工建设，导致开发商供应短缺、房屋交付违约、贷款偿还等一系列经营风险急剧上升。
二是房地产企业下游消费市场受到严重干扰，销售周转不灵，租户大量流失，造成巨大的现金流压力和房地产企业生存危机。这种流行病给普通人造成了多重经济损失，包括企业倒闭、失业、股票投资损失等，从而导致潜在的购房者丧失或降低他们的购买力。与此同时，宏观经济增长预期的不确定性导致了公众对投资性房地产更强烈的观望情绪。此外，拥有购物中心、餐厅、文化和旅游资产等物业的消费者面临严重的现金流短缺，经营现金流非常困难。由于企业级客户业务压力的传递，写字楼产业园出现了大量的退租和减租现象，给房地产业主的生存带来了巨大压力。
第三，房地产商业安全体系运行不畅，工业商业环境越来越差。国家防疫工作也将地方政府的工作重点转移到了防疫和防灾上。因此，房地产项目的土地供应速度放缓，审批效率严重下降。金融机构仍在限制住房企业的融资，私人融资更加谨慎和困难，因此住房企业的融资渠道和环境并没有改善。
第四，整个行业的细分领域和生活条件有很大差异。对于传统的“高周转率”住宅开发业务来说，这种流行病只是对经营现金流的短期影响和压力。一旦疫情过去，只要行业监管政策和消费趋势没有重大变化，疫情仍将很快恢复到疫情前的状态。然而，各种“经营缓慢”资产的经营现金流和投资回报率之间存在着非常紧密的财务关系。这种流行病严重影响了乘客流量和现金流量。毫无疑问，这是一种已经脆弱的资产收入金融模式，使得取得进展变得更加困难。对于不太严重的项目，项目运营金融机构逾期拖欠贷款导致不良信用记录。更严重的是，由于大量客户退租和商业氛围的消散，企业将立即破产。还有一种可能性是，大量具有人力资源的服务型企业，如装饰、设计、销售代理和管理咨询，可能会大量倒闭。过去，
工业地产在10万亿元以上的年销售额中只占很小的比例。然而，它也受到多种环境压力的影响，如来自工业客户的压力传递、金融机构贷款风险的预警、工业房地产销售限制的增减政策等。预计到2020年，大量工业地产项目将被关闭甚至放弃，导致工业地产企业迅速倒闭。很难说这种流行病还没有结束，但它比以前更难生存，这是肯定的。
住房新闻网:在当前形势下，你对工业房地产市场有什么预测和政策建议？
郭:疫情发生后，建议政府重视工业园区和城市运营的作用和贡献，加大政策改革力度，使其成为工业就业和高质量城市发展的重要助推器自
199疫情爆发以来，全国几个省、几十个城市对房地产业进行了适当的政策调整，有些政策有所松动，如网上办公、土地资金延期支付、部分企业行政事业性收费减免、有条件取消购房限制、银行下调首付比例等。然而，这些政策都是由于流行病的应急措施，无法改变当前房地产行业的困境，也没有渗透到房地产开发经营这一急需政府关注和支持的新兴领域。过去，工业地产和城市经营中存在许多政策雷区，严重制约了产业的活力。希望通过疫情后工业发展和经济复苏的需要，对政策体系进行系统而有力的改革:
1，土地供应制定鼓励工业地产混合开发的政策，允许地方政府将工业用地与配套住宅用地“捆绑”起来，用于土地供应；允许对特定投资和招商对象设定定向上市条件；允许在城市土地指标中进行总体规划，并优先考虑工业项目；允许经济发达和欠发达地区的政府公开上市和交易土地指标等。
2，投资主体首先，大力鼓励地方政府改革城市投资平台的功能和模式，以工业地产和城市运营商的战略定位为基础，进行市场化改革，释放长期制度缺陷的约束，改变招商引资不专业、创业人员效率低下、政府融资平台功能缺失、国家平台企业严重亏损的局面。第二，大力鼓励中央企业的传统开发商和基础设施开发商转变为城市地区的工业房地产开发商和运营商。这不仅解决了社会企业投资市场不足的问题，也解决了地方政府急需的产业进口、项目资金、团队能力等问题。第三，允许地方政府和社会资本共同建立“混合所有制”的园区投资发展平台。在股权参与有效监管的前提下，政府与企业的合作是通过公私合营、BOT和BOO等金融模式的“政府采购服务”来实现的。在规划、项目融资、基础设施建设、工业投资促进、园区运营等方面提供了大量专业化、模块化和基于平台的服务。可以购买用于开发平台的工业园区和区域。最后，发展行业各类投资开发平台企业(包括政府政策平台和社会化平台)将得到统一、公平的待遇和一系列优惠政策。如参照高新技术企业减免企业所得税，投资项目融资贷款快速审批，中央政府支付专项利息补贴等。
3，商业环境首先，我们要认识到，工业地产和城市经营是有利于工业经济和城市配套设施协调、高质量发展的新业务，各级政府要予以重视和支持。其次，这些新型企业应该与传统的房地产开发商区别对待。除了上述土地保障供给、投资主体改革和项目融资支持外，还应在生产和销售活动方面给予大量差异化的政策支持。包括有条件向外界出售园区的物业产品，向进口工业人口出售园区的配套住宅建筑(不限于购买、贷款等。)，等等。在新的工业区，而不是在核心城区，更重要的是鼓励资源和工业及生活要素的快速交易和聚集。
住房信息网:疫情下工业房地产市场的机遇与前景？
郭:这一流行病也是工业开发商进行战略调整的重大机遇。抓住有限的政策窗口，重塑商业模式，找到一个市场突破口，度过生存的难关。
199疫情不仅是对国家战略安全的警示，是对国家应急体系建设的检查，是对城乡行政治理水平的重大考验，也是对国家卫生、投资、建设等基础设施规划布局的重新审视和政策调整。它在工业地产领域具有积极的意义和市场机遇:1，建设生物技术园区的机遇。党中央首先敏锐地认识到新皇冠病毒的巨大爆炸和破坏的初衷，并及时提出“将生物安全纳入国家安全体系”。此后，它必将在全国范围内建立一个更加安全可靠的国家重点生物研究实验室。增加对药物研发领域的投资和激励政策，如基因检测、疫苗研发、球蛋白和人工血浆生物产品；将更加积极地培养生物医学高科技人才。增加国家应急系统和政府采购军事战备物资的储备这些有利因素将积极推动地方政府、科研机构和社会投资积极参与生物医药产业链，包括生物医药产业园区的规划建设、园区重点实验室的建设、科技企业的研发和成果孵化。
对于从事生物医药科技产业园的规划规划、载体建设、招商运营、成果孵化等业务的专业园区投资运营企业来说，将是一个巨大的政策收益和长期巨大的市场机遇。
2，智能住宅、智能建筑和智能公园的机遇这种流行病已经让超过10亿人在家中滞留了一个多月，再次唤起人们对家庭功能的认识和对智能家居的新需求。事实证明，洗碗机、消毒柜、电烤箱、微波炉、厨房电视等等几乎都变成了厨房里的摆设，一下子就成了主人家庭生活的必需品。孩子们对家庭互联网课程的需求甚至可能导致华为平板电脑缺货！除了父母在家远程办公，对5G无线网络及其软硬件的升级也有巨大的需求。开发商网上售房和装修公司虚拟现实全屋装修软件系统等。也催生了工业互联网的应用。在办公楼和工业园区启动流行病监测系统可能成为国家对公共建筑的正常要求，涉及中央空调、非接触式温度测量设备、大数据分析系统、辅助食堂、零售和其他无人系统等的过滤和升级。人工智能、大数据和机器人等高科技产品将被整合，以满足新的应用场景。
3，增加房地产和科技住房的机会正如北京和全国在2003年非典之后刺激了低密度和健康的房地产市场一样，这场流行病将会给人们的生活方式、购房偏好和投资观念带来重大变化。例如，城郊花园式老年住宅项目、健康管理中心商业设施项目、恒温恒湿恒氧等高科技健康住宅项目等特定的房地产细分产品，将是巨大的市场机遇。同时，人们也会对房地产开发、区域规划和城市设计提出新的要求，如居住工作模式、城市配套服务功能等。生产与城市、生活相结合的理念，投资与住房养老的理念等。缩短通勤距离，这是相关工业房地产公司的主要商机。
