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标题:2019年青岛商业地产大数据:办公楼租金下降
2-019年青岛新建和二手房拒绝。商业房地产市场怎么样？15日，仲量联行发布了《2019年青岛房地产市场回顾与2020年展望》。数据显示，2019年青岛市写字楼租金同比降幅为十年来最大，带动写字楼升级需求大幅增加，专业服务企业稳定支撑写字楼市场租金需求。2019年，青岛优质零售房地产市场净吸纳47.6万平方米，郊区零售房地产发展空间巨大。高标准物流仓储市场全年新增供应32万平方米，平均租金0.77元/平方米/天，同比增长4.7%
写字楼
租金比去年同期下降幅度最大从目前的市场来看，全市写字楼总存量为471万平方米，比去年增加了279，000平方米，市场规模的增长速度有所放缓。近年来，由于新的供给和区域成熟度，金嘉陵和市北中央商务区的净吸收保持较高水平，与香港中路形成三大支柱市场格局，分别占市场总存量的31%、18%和39%。然而，这三个地区的投资促进策略是不同的。香港中路仍然是金融机构和外国专业服务公司进入青岛的首选区域。金家岭金融区已成为青岛金融企业最集中的地区。市北中央商务区正在成为互联网、信息技术和新媒体等新经济企业的聚集区。
市场需求结构也在调整在产业结构调整和新旧动能转换的背景下，青岛写字楼的市场需求结构也在发生变化。2016年占租赁需求39%的金融企业的租赁份额下降到今年的不到四分之一，尤其是新兴金融企业，其份额大幅下降。此外，互联网金融办公需求的比例已经从2/3下降到1/3。然而，保险等传统金融行业对租赁的需求保持稳定增长趋势。健康保险和保险技术的发展趋势继续升温，推动了保险业对办公室工作的需求。数据显示，专业服务企业的租赁需求稳步增长，占全年1000多平方米大型租赁交易的39%。就
租金而言，租金同比降幅为10年来最大，推动了写字楼升级需求的上升。疲软的市场需求继续给办公室租金带来压力。截至2019年第四季度，整体和甲级写字楼租金分别同比下降4.7%和4.8%，为2010年以来最大降幅然而，租金的下降也推动了对办公室升级的需求。年内近五分之一的租赁交易来自企业从乙级升级到甲级，比2016年上升5个百分点。仲量联行表示，2020年青岛写字楼市场的整体需求增长将更加谨慎预计写字楼整体租金将趋于稳定，甲级市场租金将在明年同比下降约5%后触底，并将保持低位。从需求预测来看，教育科技传媒和通信企业将成为未来办公市场需求增长的新亮点。
零售房地产
商业中心进一步下沉到郊区
零售房地产。在市场供给方面，2019年青岛零售市场核心商业圈的供给增速放缓，但年末，34万平方米的新增供给集中在郊区。近年来，随着工业和人口向西海岸、高新区、胶州、即墨等地区扩散，加上基础设施的引导，郊区城镇体系迅速发展成熟，许多因素促使零售企业向郊区转移。据估计，到2025年，青岛郊区商业市场的股票将占总市场规模的43%。
在需求侧。2019年，青岛优质零售房地产市场将吸纳47.6万平方米，比去年增加18万平方米。从全年的需求表现来看，时尚品牌、餐饮品牌和生活方式品牌在市场上仍然相对活跃。从市场表现来看，餐饮服装类强调精致突破，而家庭教育类则寻求多元化拓展一个有趣的现象是，家居生活的品牌正在突破单一类别小商店的模式，发展成为涵盖家居、小家电、厨房用具、美容化妆品、装饰品、服装、玩具甚至家具的大型商店的全面跨界模式。就
租金而言，市场租金保持稳定，经营战略两极分化截至2019年第四季度，全市优质零售房地产市场整体平均租金为251元/平方米/月，同比分别上涨0.3%和1.8%随着消费模式的演变和市场竞争的加剧，购物中心的经营策略也呈现多样化趋势。运营较为成熟的购物中心更加注重品牌组合和档次定位，引领核心商圈市场租金稳步上涨。对于运营不稳定的购物中心来说，提高入住率成为一个分阶段的需求，因此业主往往会交换更有利的租赁策略来提高入住率和培养客户粘性。
据数据显示，2020年近15万平方米的新增供应量将全部位于郊区，主要是西海岸新区和城阳区。根据仲量联行(Jones Lang LaSalle)的分析，未来12个月，郊区商业将成为青岛零售房地产市场的主调，青岛零售商业领域正迅速向郊区领域下沉。
物流仓储
空置率增加，但租金略有增加
高标准物流仓储市场。截至2019年第四季度，全市非保税高标准物流仓储市场总存量约159万平方米，全年新增供应32万平方米，整体市场空置率上升6.3个百分点，至13.4%
租金，略有增加数据显示，截至2019年第四季度，全市非保税高标准物流仓储市场平均租金为0.77元/平方米/天，同比增长4.7%。业内人士分析称，消费者需求的稳步增长巩固了核心市场项目的资产表现网上购物和超市消费需求保持稳定增长，有效提升和补充了实体经济对青岛仓储市场的影响。基于高频化和配送便利化的要求，家居用品的仓储需求通常集中在交通便利的核心子市场，如机场附近和胶州商河示范区，以促进核心区域租金稳定小幅增长。在
市场，预计2020年将交付超过60万平方米的新项目仲量联行分析称，新机场的搬迁将推动市场结构的重组，邻近的航空经济区和即墨大新镇未来可能成为新兴的物流仓储市场。由于高标准物流仓储设施的运营高度依赖于位置和基础设施，预计在新供应不断增加和宏观经济不确定性增加的背景下，核心市场和非核心市场的租金表现将呈现差异化趋势。
