手机网站
手机网站
2019年以来，数百家小型住宅企业的破产重组，没有引起行业反省，只有规模型企业的倒塌，足以形成警告。
根据市场情报，福晟集团(以下称“福晟”)、协信控股(以下称“协信”)依次将自己的项目排在架子上要求购买者，接受企业分别是世茂不动产( 00813.HK，以下称“世茂”)和阳光城( 000671.SZ )。
双方交易虽未最终实行，但各方寻求证据后，福盛和协信两家公司确实需要资金。 回顾一下两家公司近年来的市场表现，由于快速扩大，现在的滑铁卢更加受欢迎。
近年底，很多地方的设计虽然放松了楼市的控制，但住宅企业之间紧张的神经不能放松，两个中型住宅企业轰然倒下，甚至死了很多同事的兔子。 结果，在上一次扩张周期中，杠杆扩大的疯狂扩张者还很多，现在陷入资金和债务困境的人也不少。 谁也不知道，下一次倒下是谁！
大家的企业也陷入了泥沼
过去的一年里，福盛度过的非常困难。 据说，该福州出人头地的住宅企业在2016年和2017年，以收购的形式介入过大量的旧改建项目，其商品价值超过8000亿。
2018年福盛高次公布房地产目标: 2018年销售额600亿元，2019年达到900亿元，2020年达到1300亿元，2020年进入业界前30位。
但是，受高负债和难以处理的收购问题的束缚，福晟集团的很多项目迟迟不能上市，资金状况越来越严峻。
一个知情同意书透露，“每月工资是支付的，但福盛内部2018年的年末奖还没有完全支付”。
过去数月，福建福晟旗下的公司股票累计被冻结次数超过30次。 其中，北京市第三中级人民法院冻结福建钱隆津晟投资有限公司2000万元股、福建思华投资有限公司400万元股、福建隆顺祥投资有限公司3亿元股。
“福晟过去几个月一直在找项目。 希望通过出售股票流血，背书给政府，度过这次资金危机”接近福盛的人指出。
在福晟最艰苦的时候，即使每月发工资，福晟社长的儿童文涛也要去银行前，保证每月工资的日常支付。 以这家银行为背景的社长，从一开始就来到福盛，把主要精力放在资金问题上。
到了年末，福晟的接盘侠世茂终于出现了。 据第一财经记者透露，目前世茂集团中国东方资产管理股份有限公司与福盛签署了房地产业务股份收购框架协定。 12月7日，世茂尽调查队已进入福盛。
根据目前的初步计划，世茂、东方资产和福盛集团三者的股份比例暂定为4:3:3，收购完成后由世茂操作。
“收购世茂通常是债务式的收购，在金融机构的协助下，实际支付的现金很少。”世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸向第一财经记者表示。
受此次收购的影响，12月17日，福晟集团旗下的平台福晟国际( 00627.HK )盘子上涨了30%以上。
“福晟滑铁卢基本上来自一些原因，首先错误的是，大量的收购项目实际上存在很多法律、债务问题，最终项目不能按时进入市场，项目转速慢的第二个原因是，周期错误，福盛加杆的时间比其他福建省低1~2倍 其他公司开始控制财务杠杆的时候，福盛已经停不下来了”一家福建不动产公司的上层对记者给予了评价。
实际上，福晟先生今年已有很多干部离职，分店市场营销副社长、投资中心总经理等重要职场离职，但这些职场没有候选人。 “福晟集团投资到福州龙湖进行投资合计，降低能源水平也要及时转行”福州龙湖的一位记者告诉记者。
不仅是福晟，其他知名度低的家庭的企划今年也一样艰难。 今年3月，协信联席的张泽林总裁静静地辞职，之后，协信一直处于群龙无首状态，从公开情报来看，协信今年也决不动摇。 据新闻报道，12月底，收购阳光城和协信谈判股已经进入最后阶段，意外的是明年协信将项目股转让给阳光城。
面临收购命运的是新湖中宝( 600208.SH )，该公司将于12月向绿城中国( 03900.HK )转让上海新湖房地产开发有限公司股权合计35%，合计36亿元。 今年7月，新湖中宝以67.05亿元将浙江瓯瓯实业有限公司和上海马宝房地产开发有限公司的股份及其权益卖给了中国( 01918.HK )。
紧张的融资节奏和难以进入市场的项目，这些中型住宅企业必须把项目放在货架上，等待更多的大公司接收。 前15位投资负责人告诉记者，“每周公司都会主动商量收购的事情，我们看到的很多，真的很少去收购，结果问题很多。”
吹到住宅企业的大泡沫
许多中型住宅企业面临困境背后，实际上房地产公司出售“虚高”，泡沫不断膨胀。
房地产公司副总裁透露，“据说我们公司每年对外销售额突破全口径销售千亿规模，实际上在这三年间，我们的内部资本销售额不到四百亿，还是以大量的小股操作来增加销售额。”
近年来，由于对融资规模的需求，许多房地产公司通过大量合作扩大了自己的销售规模，出现了许多千亿家企业，实际上这些公司的内部资本销售并不多。
例如，资本市场刚注册的新力集团( 02103.HK，以下称“新力”)没有正式公布自己的销售数据。 另一方面，第三方机构的数据显示，2016~2018年，合同销售额为161.3亿元、428.1亿元、887.3亿元，比上年同期增幅分别为107%、165%、347%。
但新力量的营业收入和销售数据有很大差距。 新生力量招聘报告显示，2016、2017和2018年，新生力量分别实现营业收入22.2亿元、52.4亿元和84.2亿元，复合年增长率为94.6%。
一般来说，房地产公司的销售额在1~2年内转入营业收入，但是新力的2018年营业收入和2016年合同销售额大约有80亿差距。
新力转速明显快于同行，公布资料后，新力项目“120日开始开发，180日达到预售标准”。 根据这个逻辑，这些项目应该马上交货结转，但是这里新能力的数据大不相同。
“所有的销售都应该以偿还为基础，我们年底前最重要的是保证偿还和现金流量”。
许多公司仍在寻找方法来销售数据。 “前5名的住宅企业，为了年末流通业绩，也会尽早让中介和资金方面销售没有预售证的项目，但是通过提前偿还，可以看作是今年的销售业绩。” 一个营销总是向记者透露。
据某房地产公司部门负责人介绍，自己公司也购买员工，以更低的价格出售给员工，允许半年内重命名，保证半年后还款。 实际上，这样的销售还款只不过是首付，将来真的能不能还清现金，等待市场的考证。
今年同样非常困难的tabo集团( 000732.SZ，以下简称“tabo”)从未积极公布过自己的销售业绩。 根据泰国公告，2016~2018年的营业收入分别为207亿元、243亿元、309亿元。 2016年、2017年、2018年，各排行单位统计泰国全口径销售数据分别为400亿元、1007亿元和1303亿元。
因此，泰禾的实际销售数据曾遭遇过一次市场质疑。 例如到2019年前的第三季度，泰禾的收入账户为545亿元，全部结转也达不到上述机构统计数据。
泰禾董事长黄其森最近接受媒体采访，谈到“销售额不是交易所强制要求的公开信息，我们也不是有意隐藏，将来我们也会公开发表销售额。”
“从今年销售的完成情况来看，大部分分公司都没有完成年初内部制定的指标，到了年末，住宅只会因为供应商的费用和员工的购买等等而感到口渴，活力旺盛之后，实际的销售情况并不乐观。”前10位住宅企业首位说。
房地产进入风险投资时期
受市场环境收缩的影响，行业洗牌速度以超出想象的速度加快。
“房地产已经不再是金银时代，进入风险投资时代，行业风险与机会并存”绿地香港( 00337.HK )董事局主席陈军这样评价现在的行业结构。
数据可以证明证据，人民法院公告网数据显示，2019年破产公司超过450家。
“融资还很困难，未来的银行金额有限，当然更倾向于大公司，业界领先公司会获得更多优势”汤源沸腾。
根据西政资本统计，现在百强开发者的土地资产成本，前50强的一般年化为13%~15%，50~100强的一般年化为16%~18%，百强的开外和当地的大开发者的一般年化为19%~21%。
克瑞认为，目前房地产市场仍处于下行阶段，全国土拍溢价率依然较低，新建市场各城市间的销售表现有明显的分化。
和以前不同，取得土地后市场上涨，很多土地可以跨越周期，但是现在如果错取高的土地，面对着小的赤字，重的话就不能像上述很多公司那样上市。
据克而瑞统计，全国各地迄今为止的大部分地王项目现在损益减半。
以厦门为例，截至2019年12月1日，从2016年开始当地六成地王已经进入市场，进入市场项目的平均投入周期达到20个月，远远超过全国平均投入周期的10个月。 其中，位于集美区的禹洲观城的表现最突出，该项目土地于2016年8月被禹洲地产( 01628.HK )以28亿元的价格拍卖，地价达到32825元/平方米，2019年6月首次平均售价为33000元/平方米
旭辉控股公司( 00884.HK )总裁林峰说:“从每年看到的地方开始实际采摘，基本上选择百里。 行业稳定后，利润率不会比以往任何时候都高。 ’他说
中国房地产业告别了过去的资金推动时代，内生驱动时代已经来临，这些都可以说是进一步考验各公司的管理智慧。 无论是企业还是购房者，“支撑大胆者”的局面已经远离了。
