北京写字楼租金大降_供应增、空置升高、租金下滑，北京写字楼市场入冬了吗

12月16日，北京迎来了冬天的第二场大雪。 当天，CBD附近的企业热心搬家，原来租了房地产的两层楼，现在集中在一层楼上工作。 对这家企业来说，减少办公面积的主要原因是人员减少业务收缩。

考虑到企业自身的发展，部分业主减免租赁、退还租赁，不是当前北京办公楼市场空缺率上升的一切因素。 此外，供应的大幅度排放量也进一步恶化了供求平衡。

国际房地产服务机构第一太平装置数据显示，2019年第三季度，北京CBD中心区中服区划迎来第二交付项目正大中心，北京甲级办公楼市场继续供应量，市场库存达1148.6万平方米。 新供应使北京市的平均空缺率比上个月上升0.5个百分点至9.2%，比上年上升2.4个百分点。

据预测，未来5年，北京将陆续上市400万平方米左右的甲级写字楼。 这一定会扩大租赁的压力。

空缺率的上升也极大地影响了租金的变化。 今年第三季度，北京市甲级办公楼平均租金为每月平均367.6元，平均租金指数下跌0.4%，继第三季度后减少。 大部分商业地区的平均租金上月比下降。 随着新项目的持续交付，北京办公大楼整体市场竞争激烈，业主方面的压力也增大了。

不仅在北京，国内其他热点城市也发生了很多同样的问题，近年来一些城市商业用地多，市场供给增加，但需求受经济变动的影响不能同时增加，进一步减少。 两大因素重叠，许多办公楼市场租赁压力增大，空缺率明显上升。

这是短期现象还是长期趋势？面对租赁压力，业主如何应对，自主降低租金，提高房地产质量？

一太平戴维斯高级董事温书说，最近接受第一财经采访时，金融和高新技术企业仍然是租赁市场的主力军，这种租户对高位租金和租金变动的负担力很大。 在许多新兴互联网企业集中的望京地区，部分泡沫经济受到压迫，资本维持“生计”的部分企业缩小办公面积，停止部分或全部租赁的案例屡见不鲜。

第一财经:从供应来看，北京过去几年和未来几年的新办公楼项目上市情况如何，体重是多少？ 主要分布在哪个地区？

温书阅读:过去5年，北京甲级办公楼市场年平均供应量为55万~60万平方米，供应分布在CBD、金融街等核心商务区和望京、燕莎、亚奥等核心商务区。 2019年至2023年，北京将迎来供应高峰，约4百万平方米的a级办公楼将逐渐进入市场，供应主要集中在CBD核心区的中服区、丽泽金融商务区、通州运河核心区。

第一财经:从需求看经济原因对租赁需求变化的影响有多大？ 不同行业有很大差异吗？ 哪个行业的租赁需求大幅减少？

温书阅读:经济变化对办公楼租赁市场影响较大，当前办公楼租赁需求减弱，办公楼租赁成本提高企业灵敏度，许多企业在考虑办公需求时以继续租赁、降低成本为主要方向。

第一财经:租赁需求的变化，更多的因素是行业自身的发展变化还是外部的大环境？

温书阅读:双方都应该说对租赁市场的变化产生了很大的影响，这两个因素对市场的影响应该从整体和局部两个角度来解读。 大环境的变化对整个市场影响很大，租赁需求进一步受到抑制，租金下降，空缺率上升，业主市场向租户市场转变。

行业本身的变化在本地市场出现得更多。 例如，由于目前金融和高新技术企业仍然是租赁市场的主力军，这两个行业的快速发展，金融街和中关村商圈受到的巨大环境影响远小于CBD受到的影响。 例如，在许多新兴互联网企业集中的望京地区，受经济停滞的影响，泡沫经济受到压迫，资本维持“生计”的企业缩小办公室面积，停止部分或全部租赁的情况屡见不鲜。

第一财经:办公楼市场整体供给趋势超过需求，租赁供求双方应如何应对？租金减少趋势较长？

温书阅读:在市场激变的形势下，及时改变思想，随着市场变化而变化对租赁双方来说非常重要，对租赁方来说，我提出“认识形势，忠实于市场，及时寻求变化，迅速离开”。 对于租赁原来，这是降低成本、锁定长期稳定租赁、提高办公形象的绝好机会。 租赁源提议“选择时机，迅速伸出手，锁住租赁，看清未来”。 对双方来说，“应该出手的时候出手”是现在应该记住的战略。

第一财经:今年7月20日，国务院金融稳定发展委员会办公室发布了11项最新的金融业对外开放措施，更大、更方便地欢迎外资参与中国金融市场。 金融等领域进一步开放后，外资金融企业会带来很多租赁需求吗？

温书阅读:随着国家进一步改革和开放，外资金融机构的扩张势头不断增加，目前经济大环境下其趋势不明显，从长远来看，其扩张趋势是必要的。

第一财经:随着新零售业的发展，北京传统商业商场房地产成为改造潮，多进行了“商改”。 也就是说，将原商业业的业态改造为事务业态，对现在的办公大楼租赁市场有什么影响？

温书阅读:资本获利，生意改建，酒改建的首要目的确是为了使业主方面的利益最大化，过去五年来北京办公楼市场的高需求和租金成为了最高的原动力。 但在多项改造过程中，引入了一个新的行业命题。 它是定制的，随着更多成功案例的实现，城市更新成为近两年来最流行的话题。

我个人认为，旧项目的改造大大缓和了未来中心城区供应的短板，丰富了办公楼解决方案，使市场多样化，同时为年轻北京办公楼市场的未来发展提供了非常丰富的设计样本和样本。

第一财经:在办公楼租赁市场，甲(出租人)如何应对当前的状况？ 降租金提高质量还是等待经济转型？

温书读:有经验的业主在市场嗅觉敏锐、市场变化尚未出现时作适当调整，获得第一波红利。 一动不动地等待市场扭转是“必死”的做法。 应对当前局面，寻求突破不是单纯降低租金、提高质量，而是一个系统性的命题。