法官_「法官说法」抵押权未涤除的二手房交易风险防范

最近，常德市鼎城区人民法院受理房屋买卖合同纠纷案件，原告黄某与被告丁某于2016年11月签订房地产买卖合同，丁某承诺自签署本合同之日起两年内完成第三方抵押贷款，解除抵押登记手续，办理户籍相关手续。 合同签订后，原告按合同约定支付380000元房租，被告承诺丁某交房，馀额100000元。 目前合同约定的过户期满，丁某尚欠第三方抵押贷款310000馀元，无法按期办理过户手续，因此要求法院履行被告过户义务并支付违约金。

鼎城法院审理，原被告双方签订房屋买卖合同时，案件已存在抵押事实，办理抵押登记手续。 根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》的有关规定，抵押权合法成立，受法律保护，抵押权未消失，将无法实际履行买卖房屋合同，黄某将房屋转让给自己的名义的诉讼请求将无法得到法院的支持。 抵押合同无效或者只有代理人清算银行贷款、清洗抵押权时才可办理住宅户口手续，黄某代理清算后可向丁某索赔。 黄某也可以要求丁某解除房屋买卖合同，要求丁某返还房款，承担损失赔偿等违约责任。

笔者认为，二手房交易的风险高于二手房交易的风险，交易前向房地产所在地房地产交易中心查询住宅权利人的信息、抵押信息是很重要的，对于有抵押登记的二手房交易，应当征得抵押权人的同意，就如何解除抵押权作出明确的承诺。 向个人提供抵押或者被法院扣押的话，由于卖方的信用不好，可能会有外债，所以卖方自己筹集资金，将建议解除扣押和抵押的贷款还给银行的情况下，卖方用买方交付的预约金和最初的支付去银行贷款进行抵押 建议简易买方陪同卖方偿还贷款，确保住房贷款的最终下落，同时不要延长过日的承诺。 (作者是常德市鼎城区人民法院张灿红)