房价_限竞房价格直降3600元背后：北京土地市场降温明显

原题:限量竞争房价下跌3600元背景:北京土地市场冷却

北京大厦市库存规模仍然很大，管制政策继续严格。 -甘俊摄

北京的土地市场一直很冷。

2019年12月12日，北京悄悄转让了三块土地。 其中，房山区良乡镇有限竞技区以42亿元的底价被中骏斩首，其他两个商业用地也以底价成交。

在相对冷的北京土地市场，底价的成交并不少见，在这个区域设定的最高限售价引起了业界的关注。

据土地转让文件信息，该区限售价为35344元/平方米。 2017年2月，该地区也转让过两个限制竞技场，限售价为38994元/平方米。 不到两年，限制竞争室的限制单价下降了3600元/平方米左右。

寸土寸金的北京市场，为什么会发生这种现象？

销路不好的竞技场

限制竞争室是北京市近两年发售的新商品房种类，是指以“限制住宅价格、竞争地价”的方式拍卖土地，建成的房屋。 北京从2017年底开始大规模转让限制性房地产，限制性房地产项目从2018年半开始集中在市场上。

中原房地产数据显示，近两年来，限制竞争室占北京市场供应的70%。 大兴、丰台、房山、昌平四个区是供给的重点。

为了在土地转让阶段限制住宅的销售价格，限制竞争室的销售价格通常比同一地区的市场水平低。 但这并不意味着有限的竞争室受市场欢迎。 由于供应量大，地区相对集中，北京限制竞争室的整体消化状况不佳。

据中原地产介绍，截至今年11月底，北京市累计供货量为5.4万套，网签规模约为2.3万套，整体退化率仅为43%左右。 库存规模首次突破了3万套。

“限制竞争室市场分化非常严重，少数场所优秀项目合同比较活跃，但除了这部分网红项目，大部分项目进入市场出现问题”中原房地产分析师张大伟指出。

其中，在供应量比较集中的房山区，限制竞争室阉割率为22.7%，只是全市限制竞争室阉割率的一半左右。

“地块本身存在一些问题。 例如辅助设施不完善，距房山区中心地区比较远等。 但是，降低价格限制，主要是因为这个地区的竞争是“惨烈”。 北京一家大型住宅企业的人在21世纪的经济报道中这样说道。

他说，过去一年，北京许多有限竞争性住宅项目降价，住宅山区也难免，但总体销售情况仍不理想。

这对北京大厦市的影响非常深远。 张大伟表示，今年以来，北京二手房成交价格下跌，业主展望情绪明显严重，主要原因是竞争性住房给市场带来的冲击。 因为“只要有限于地区内的竞技场，就容易区分地区整体的交通量，平均价格也会变得便宜”。

在新房间，最初的11月北京商社的住宅被签订了33074套合同，这3年间达到了最高点。 但是，因为新房库存达到了7万5千套，成交价格没有明显上涨，市场的期待也不乐观。

溢价率下降

这种感情已经传入土地市场。

据北京市计划和自然资源委员会消息，自12月12日签约3块土地以来，今年北京共签约72块土地，总签约额约为1464亿元。 土地收入持续超过千亿元，但连续两年减少。 其中，与2017年的2796亿人相比，今年北京的土地转让收入几乎接近腰斩。

关于溢价率，根据中原的土地数据，至今为止，今年北京的土地整体溢价率为10.72%，连续4年下跌，是最近的最低点。

按单价，今年北京成交的土地平均楼价约为1.9万元/平方米，连续两年下跌。

近两年来，北京的土地交易一直很冷清。 上述北京住宅企业人士认为，这方面北京实施了全国最严格的楼市规制政策，住宅市场表现不佳，影响了企业的期望，而北京土地转让的限制条款较多，单一项目的利润空间非常有限。

据中原地产统计，今年以来，北京共成交了46个住宅区。 其中共有产权分区14个，限制性竞争分区20个，限价分区只有12个。

相关人士认为，北京的无限价格区域也有很多附加条件。 例如商业、共建、教育等职业形态。 在住宅销售中，这些区划的预售价格也常常受到限制。 因此，行业往往把北京市场称为“利润黑洞”。

分析人士认为，到了年末，房地产企业当地授权预算相对不足，春节即将到来，北京的土地交易将难以好转。

明年的土地市场上，北京要求住宅区不要和商业区一起出让，张大伟指出，北京大厦市库存规模仍然很大，规制政策继续严格维持，实际上只要区位好，规制条件少的优质区出现，北京的土地交易就会保持比较平坦的状态

资料来源: 21世纪经济新闻记者:张敏