撰文 |翁晓琳 一点资讯房产
市场终于像去年年底那样,客户积极问询,中介小康长长地舒了一口气。
“我现在每天忙得都没时间吃饭,现在疫情还没完全解除,很多客户除了电话沟通外,还通过视频来看房,被疫情压抑的部分需求真的有爆发。”小康感慨道。
深圳中原研究中心数据显示,截至3月23日,深圳全市一手住宅成交2456套。而深圳公寓市场表现更突出。包括沙井大盘万科星城开盘7分30秒售罄,蛇口豪宅太子湾•湾玺118套4000万元以上公寓售罄。
与此同时,二手住宅回暖更迅速,截至3月23日,成交5429套。尤其是三月第三周,单单这一周二手住宅成交2073套,环比大涨13.96%。
深圳楼市回暖了,房产中介们再次活跃了起来。一点资讯房产调查到,深圳市场已经有了明显变化:去年经历了压抑需求释放下的房价上涨,到如今买卖方陷入焦灼,以及新房市场二三级联动销售。
去年:一房难求成交猛增近三成
回想到去年下半年开始的一系列利好政策,“全年一手住宅市场供需两旺,供应及成交规模均创近三年新高,二手住宅市场信心提升,量价齐升。”美联物业华侨城南区总经理欧阳永华对一点资讯房产直言。
“因为我们片区是学区房,在供应量不多的前提,积压的货不是很多,去年10月释放了,曾经出现10天内一房难求的情况,涌进来客户群体很多。即便是1000万元的房源,加价30万-50万元也可以成交。”美联物业百花片区总监伍永雄对一点资讯房产表示。
深圳中原研究中心数据显示,2019年新房住宅共成交37884套,同比上升28.9%,成交372.5万平方米,同比上升27.4%。
2019年年初粤港澳大湾区规划落地,市场预期开始向上转变,访客指数迅速反弹。加上去年下半年“8.18中国特色社会主义先行示范区”后,深圳地位突显,市场信心提振,成交量也大幅度提升。
同样的,去年深圳二手住宅也成交高于2017年、2018年。深圳中原研究中心数据显示,2019年全市二手住宅共成交77149套,面积约634.7万平方米,成交套数同比上升19.4%。
尤其是去年“双11”豪宅标准调整,直接利好二手市场,特别是南山、福田、宝安等原本豪宅占比高的区域,成交量提升明显。
“在深圳的买方市场,永远嗅觉都是非常灵敏的,该出手时他们都会出手,不会等的,区域有两三个买家,都因为迟了出手没买到自己合适房。”欧阳永华谈到。
“我这里有很多连环单案例,就是卖完马上买,一般成交周期是45天。2018年卡住了二手房成交,一直到2019年上半年,很多客户都锁定了房源。等政策一放松,资金信号强烈,客户立马就换房。”伍永雄也表示了相同看法。
今年:“业主普遍上涨20%”
新房受到限价政策的影响,去年是保持平稳。而深圳中原研究中心数据显示,各区二手住宅价格全面上涨,涨幅最大的区域为南山区,累计上涨16.5%;其次为龙华区和盐田区,分别累计上升13.6%和13.0%;福田区、宝安区上涨幅度也超过11%。
由于2018年下半年二手房价格持续调整,而2019年上半年价格上涨有限,导致上半年均价较去年仍处于低位,拉低了全年均价。但是下半年深圳利好不断,特别是先行示范区、豪宅标准调整后,有了充足的上涨空间。
“去年10月有即时提价超过10%的,还有部分业主直接收盘,过完年再放盘,房价整体上涨13%~22%,我这边交易目标都是直奔学区而来,有好的教育资源,追价意欲很高,上涨15%也有成交。”伍永雄指出。
其负责的福田百花片区,是深圳传统的名校片区,如拥有百花小学+实验中学双重点学位的长乐花园,均价在11.3万元/平方米;拥有荔园小学+深圳实验中学双重点学位的核电花园约15万元/平方米。
“华强片区有的小户型,从去年10月到今年3月,个别上涨达到40%。红荔路那边类似金茂礼都、桑达大厦、群星广场,去年400万-600万元,现在价格提升至550万-700万元。例如金茂礼都有一套36平方米,去年年中成交价是530万元,今年挂牌到745万元。”伍永雄透露。
乐有家南山片区置业经理罗应平也对一点资讯房产表示:“去年‘818’政策出台后,不管是深圳买家还是深圳以外的买家,都看好深圳。真正的涨价是豪宅税取消后,尤其是学区房,福田区和南山区的重点学位房上涨幅度达到20%-30%,而宝安中心区能上涨到30%-40%。”
“我负责这边三个片区纷纷上涨,只是幅度大不相同。科技园片区,因为有优质学位,能达到15%-20%。例如华润润府一套83平方米,去年年中成交价是1150万元,现在挂牌价是1400万元,上涨幅度超过20%。华侨城北区在10%-20%,类似新天鹅堡二期,294平方米,去年9月成交是4100万元,现在挂牌价是4800万元,上涨幅度也达到17%。”欧阳永华对一点资讯房产透露。
在这样情况下,买卖双方便陷入了更深层次的博弈战。欧阳永华指出:“卖家的心态,听到利好政策出台,对市场非常有信心,所以价格也是坚持的非常稳,‘818’政策没有出台前都还可以谈5%~10%下调幅度,但政策出台之后这个空间就没了,有几个买家都是因为5%~10%,没有买成。”
“包括到现在,房价都是上升期,卖家拿出来卖的房源很少,有上涨空间预期,一般不着急卖房的不会拿出来。有的业主叫价上涨幅度,对比去年,上涨30%,但是买家接受度比较小,还是要看是否是稀缺房源,有些学位房上涨30%还是有人接手。”罗应平谈到。
今年虽然受到疫情影响,传统三月“小阳春”也不复过往。不过,“随着疫情情况缓解后,已经出现了很多买家来咨询看房的情况,看房量已经恢复往年的50%,成交量也恢复到往年的30%左右。”欧阳永华表示。值得注意的是,业主看好市场是发生在看房量和成交量还没达到以往同期水平的情况下的预期。