2-020年对全国的住宅企业来说是不寻常的一年。面对新的冠状肺炎的突然爆发,全国各地的销售办公室被暂时关闭,所有的项目现场被关闭。与此同时,各个城市的商品房销售量普遍下降。
房地产作为一个高杠杆行业,相对难以应对这种倒闭和滞销带来的现金流压力,特别是对于在疫情影响下直接被推到破产边缘的中小住房企业。同时,房地产作为我国城市经济的支柱产业,将直接影响整个城市的经济运行。
在这种背景下,山东各大城市纷纷介入“减负”市场,从企业和需求等多角度提供政策支持。
青岛是“先驱者”之一在2月份短短的一个月时间里,青岛连续三次从三个不同的层面“提振”市场,“减轻”住宅企业的负担。
第一步:支持全面加快复工项目审批;
流行病期间工程停滞对市场造成的损害是致命的因此,支持恢复工作,特别是主要基础设施,是振兴青岛房地产市场的第一步。
2年10月10日,青岛市部分重大基础设施项目陆续复工的第一天,青岛市建设项目审批制度改革领导小组办公室正式发布了《关于积极应对疫情,全面加快青岛市重大基础设施项目审批速度的通知》通知涵盖了加快青岛市重大基础设施项目审批的15项措施。15项举措
不仅是近年来在全流程网上办公、模拟审批、承诺通知等领域取得积极成果的开创性举措,也是延期支付费用、材料短缺等对项目单位来说是实实在在的金白银。以
为例,根据《通知》的要求,对于受疫情影响且连续三个月以上无法正常经营的建筑工程企业,在办理相关资质证书时,可暂缓办理社会保险并先办理相关手续。但在招标过程中,青岛市行政审批局已将招标记录改为网上备案澄清,并实施了“远程招标网上开标”的开标模式。投标人代表和项目负责人不需要现场参与投标,可以通过网络完成网上开标、远程解密投标文件等工作,大大降低了项目投标的时间成本和财务成本。
据青岛市行政审批服务局工作人员介绍,这些提速措施将使项目至少提速2至3个月。
第2步:放宽土地拍卖规则,让房企有“喘息”的空间。其次,考虑到住宅企业对现金流的依赖,青岛也从政策层面放松了从土地角度来争取更多的空间给住宅企业“呼吸”
2年18日,青岛市自然资源和规划局发布15项措施,全力应对疫情,支持企业发展上述措施包括四个方面:加强土地使用服务和保护,降低企业成本和违约风险,加强行政审批服务,创新房地产登记便捷服务。在
199中,值得注意的是,在降低企业成本和违约风险方面,措施包括四项措施:“土地出让合同可以延期签订,土地出让金可以分期支付,土地出让金可以延期支付,绩效监管方式可以调整。”其中,土地已经出让,按照规定的防疫期限签订了土地交易确认书或土地出让合同的,可以申请延长投标人的签约期限土地交易确认书的签署,延长签署时间为疫情消除之日起3个工作日内;土地出让合同签订后,签订时间延长至疫情消除后10个工作日内
防疫期间,新出让的房地产开发用地(包括商业服务用地和商品住宅用地)原则上可按投标保证金初始价格的50%确定,保证金按成交价的20%支付。其他土地用途原则上可按投标保证金初始价格的20%确定,在签订出让合同后一个月内支付土地出让价格的50%,用地单位出具承诺,余款可按合同分期支付,支付期限不超过一年并支付相应的利息。对于本通知下发前已完成但尚未签订出让合同的非房地产开发用地,用地单位可出具承诺函,承诺函可直接约定一个月内分期支付土地出让价款,余额50%分期支付,支付期限不超过一年并支付相应利息。
对于防疫期内新出让的土地,已出让但未签订土地出让合同的土地,以及已签订土地出让合同但未缴纳土地出让金的土地,防疫期不得计入土地出让金征收期。对于已经签订土地出让合同的土地,可以根据土地竞买人的申请与其签订土地出让合同变更协议。各类土地在缴纳土地出让金前不得办理土地出让手续,但规划审批等相关手续可通过模拟审批方式办理
按照部办公厅的通知要求,根据疫情防控要求,可适当调整合规监管,暂不开展现场合规检查疫情消除后,将及时恢复正常的绩效监管。对于未能按时交付土地、开工建设和完成工程的疫区,其防疫期不计入违约期。
保证金是住房企业经营过程中成本的重要组成部分据不完全统计,到目前为止,无锡、厦门、衡阳、福州等地相继出台相关政策,支持房地产市场平稳健康发展。此外,济南、Xi、杭州、上海、天津、南昌、南京、浙江等省市也出台了新的土地政策来应对疫情。一些城市已经明确表示土地支付可以延期或分期支付。
土地出让合同延期签订、分期付款和延期支付出让金等措施给房企资金周转带来了很大的灵活性,也为购房者提供了利益保障,降低了房地产项目未完成、资金链断裂等风险。
第三步:人才购房新政大学生可以先安家,然后再买房
最后,在保持“不炒房”总政策的前提下,青岛也开始尝试从需求方面入手,放宽对特定群体的购房限制,以激活市场活力。
2年25日,青岛市发布了《关于进一步促进企业应对新皇冠肺炎疫情恢复正常生产经营的实施意见》,放宽了大学生毕业学年“先落户后就业”的政策。在这个城市,那些已经定居下来的人可以享受购房和申请人才公寓的政策。
意见指出,在流行期间,区、市政府可以协调房地产开发企业在有预售许可证的商品房项目中指定一定比例的住房资源作为人才住房配给,销售价格按不超过项目预售备案价格或实际销售价格的80%确定,具体的住房资源和价格由区(市)政府和企业协商确定。如果商品房供应包含在人才住房销售中,则可根据实际销售情况,用于抵消其他或未来商品房项目中的人才住房分配指标。
随后,青岛市再次发布《关于加强人才住房建设和管理的实施意见》,为青岛市人才住房政策提供了更加详细的实施措施。
根据意见,青岛人才住房主要分为两种类型:租赁型和产权型,其中租赁型人才住房邢弢建筑面积为30-50平方米,产权型人才住房邢弢建筑面积为60-80平方米新版《实施意见》明确指出,人才住房的征集应坚持配置与集中建设相结合,多渠道建设,通过新建、购买、改造和长期租赁等方式征集人才住房。优化住房资源规划布局,以城市四区租赁住房为主体;在加强住房分配管理的同时,市应按照市委组织部和市人力资源和社会保障局制定的分配对象范围、资格条件、排序规则开展分配工作,各区(市)及其建设人才住房单位不得单独划定或改善申请条件
同时,《意见》明确规定了人才住房的租赁和销售价格标准。根据意见,租赁人才房将结合房屋租赁合同的租赁期限采取阶梯式加租方式:承租人第一个租赁期限的租金标准应确定为不高于同一地区房屋市场租金的60%;第二个租赁期的租金标准应确定为不高于同一地区住房市场租金的80%。产权式人才住房的销售价格不得高于销售时同一地区商品住房销售价格的80%。具体办法由市住房和城乡建设局会同市发展改革委等部门制定
根据文件要求,青岛市计划在2020年建设和筹集不少于10万套人才住房。这个数字是青岛2019年人才住房建设计划的五倍。人才是城市发展的重要动力。据统计,2019年将有52400名年轻的大学毕业生留下来,留校率为48.6%,比去年同期增长8.6个百分点。因此,希望此次人才增房政策不仅能为青岛的房地产市场注入新的活力,也能让青岛在疫情引发的经济普遍下滑的情况下为城市留住更多的人才。
青岛荣鑫智辉投资发展有限公司董事长龙江表示,政府在政策、金融、税收等方面的支持,将有助于房地产行业在深坑特殊时期面临巨大压力和严峻的市场考验。“尤其是像房地产这样受政策影响很大、也关系到千家万户生计的行业,如果没有公开、公平、公正的竞争和生存环境,今年的房地产市场将会异常严峻。”
同时,他还认为,营造宽松的市场氛围,让企业自由竞争是规避市场低迷的有效途径,“作为国民经济的重要支柱产业和城市建设的重要举措,各城市仍在进行城市的扩张、改造和升级。房地产市场应该创造宽松的市场行为,允许企业自由竞争。中央政府和地方政府都应减少不必要的行政干预,放开限购等非市场行政措施,这有利于房地产业和市场的健康发展。“