、常州市房地产登记交易中心
案件:张以自己的房产作为公司融资的担保,办理抵押登记因民间贷款纠纷,抵押财产被人民法院查封,登记机关协助人民法院办理查封登记。扣押和登记后,抵押权人、一家银行和一家投资公司申请因转让主债权而产生的抵押转让登记。登记机关能接受申请吗?
1查封登记
查封的法律效力是人民法院、人民检察院、公安机关等司法机关和其他主管机关为限制房地产权利人处分房地产而采取的一种强制措施最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[〔2004〕15号)第九条第二款规定:“查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产和其他财产权利,应当通知有关登记机关办理登记手续未办理登记手续的,不得反对已经办理登记手续的其他查封、扣押、冻结行为。“由于不动产登记具有公开性和可信性,法院、检察院和其他机构需要在不动产登记机关登记扣押的不动产。查封登记后,房地产权利受到限制本案中,经登记机关协助法院办理查封登记后,张不得将该房地产转让或抵押。抵押登记的法律效力
2抵押是指为了保证债务的履行,如果债务人或者第三人不将财产的占有权转移并抵押给债权人,如果债务人不履行到期债务或者抵押按照当事人的约定实现,债权人有权优先受偿。根据《物权法》的规定,抵押权在登记时成立,已登记抵押权的债权人优先于未登记抵押权的债权人。因此,为了保证其抵押权的顺利实现,贷款银行一般会对其抵押权进行登记。本案中,贷款银行与张已登记抵押权,贷款银行作为抵押权人,对其他债务人享有优先权。
3抵押房地产是否可以查封
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十七条规定,人民法院查封、扣押被执行人设定的最高额抵押的抵押财产,应当通知抵押权人抵押担保的债权数额自人民法院收到通知之日起不增加。根据这项规定,法院可以查封抵押房地产。扣押前设立的抵押受法律保护,不会因扣押房地产而丧失。如果扣押的房地产被扣押法院拍卖,抵押权人仍可优先获得拍卖所得的赔偿。法院可以查封已登记抵押权的房地产,房地产登记机关应当为其办理查封登记。本案中,张的财产经登记抵押后,法院依法予以查封
4已经查封的房地产可以办理抵押登记
设立查封登记的目的是限制房地产所有人处分房地产《物权法》第184条规定,依法查封的财产不得抵押。因此,被查封的房地产不能办理抵押登记。如果银行在不知情的情况下,在法院查封了张的财产后,与张签订了抵押合同并向张借钱在这种情况下,银行的权利不能受到法律的保护,因为抵押权在生效前需要登记。房地产登记机构协助法院办理查封登记后,绝对不能再为银行办理抵押权登记。从法律的角度来看,在查封之前,抵押权的设立缺乏合法性,这自然不能合法产生。
5是否可以在查封
后办理抵押转移登记是本案的关键问题查封房地产不能登记抵押权的设立,但并不意味着查封房地产不能登记抵押权的转移。首先,毫无疑问,登记的抵押权具有优先权。抵押权所担保的债权优先于其他债权,包括抵押权成立后被查封的债权。虽然查封登记有司法权的参与,但查封前登记的抵押权仍受法律优先保护。第二,抵押权人合法权利的转让不违反法律规定。根据民法中“法无禁止”的原则,登记机关不办理登记是没有法律依据的。最后,已登记抵押权的转让登记一般不会对随后的债权扣押产生不利影响虽然抵押标的发生了变化,但债权范围、有担保主债权额或最大债权额、债务履行期或债权确定期以及抵押权的顺序没有变化。因此,已登记的抵押权可以在查封后登记转让。房地产登记机关应当受理登记申请,但登记机关必须书面通知查封法院。基于司法权大于行政权的事实,为避免登记风险,最好在获得法院同意后登记抵押权的转移。
6如何办理抵押转让登记
根据《房地产登记操作规范》的规定,登记在房地产登记簿上的抵押权人的银行和债权受让人的投资公司应当提交房地产登记申请书、申请人身份证明、房地产产权证和房地产登记证、抵押转让材料(如申请一般抵押转让登记,提交有担保主债权转让协议;申请最高额抵押转移登记,提交债权部分转移材料、当事人约定最高额抵押随债权部分转移的材料、债权人通知债务人的材料等。
本文摘自《中国房地产》2019年1月号的
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