房屋登记已登记_ 普法 | 未成年人如何办理房屋登记？

未成年人住宅是指未成年人通过继承、劳动、赠与等方式获得自己的房地产。 关于未成年人住房的取得和处置登记，《住房登记方法》规定为未成年人住房登记实务的操作提供法律依据。 本期编辑就此问题整理了相关审判规则和学术观点，供读者参考。

审判规则

1 .未成年人之家应由家长代替申请登记。 家长未经家长同意和许可的代理申请行为无效——新亮诉富县人民政府房屋登记行政登记方案

本案宗旨:未成年人无法依法自行申请注册住房。 监护人应当代为申请注册。 家长代理申请未成年人住房登记的，应当提供证明家长身份的资料。 无羁押的，代办房屋登记，无监护人同意和授权的，其代办行为不符合规定的，应当作废。

法院:陕西省富县人民法院

资料来源:陕西法院网，2012年3月28日

2 .处置未成年人家庭申请登记的，家长应当提出证明家长身份的资料和为未成年人利益的书面保证——杨再英、台江县人民政府和张某家行政登记方案

本案宗旨:监护人要求将纠纷房屋的所有权转移登记到自己名下的，应当提供证明监护人身份的资料，并处置未成年人房屋申请登记，提供未成年人利益的书面保证。

案号: ( 2018 )黔行终1376号

法院:贵州省高级人民法院

资料来源:中国审判文件网公布日期: 2019-04-03

3 .未成年人家长登记未成年人名义房地产抵押的，提供身份证和未成年利益的书面承诺，行政机关审查后提交的其他票据合法——陈某诉泰兴市人民政府住房行政登记方案

本案宗旨:未成年人父母作为未成年人的监护人(法定代理人)，在抵押登记时提供了身份证明和未成年人利益的书面承诺，但法律法规也没有规定未成年人名义的房地产不能抵押，由于“抵押合同”被法院确认为有效，当事人将监护人处置上述房地产的行为侵犯未成年人利益作废

案件编号: ( 2015 )苏行申字第00510号

法院:江苏省高级人民法院

资料来源:中国审判文件网公布日期: 2016-12-28

学术观点

1 .未成年人不动产的法定代理登记

具体法定代理人的选择，根据《民法通则》第十六条的规定，“未成年人的父母是未成年人的监护人。 未成年人父母死亡或无监护能力的，由下列人士中有监护能力者担任监护人: (1)祖父母、祖父母(2)兄弟、姐姐(3)关系深厚的其他亲属朋友承担监护责任，未成年人父母所在地或未成年人居住地居委会村民委员会同意。 对担任监护人有异议的，由未成年人父亲、母亲所在地或者未成年人居住地的居民委员会、村民委员会在近亲中指定。 不服指定提起诉讼的，由人民法院裁决。 如无第一、第二款规定的监护人，由未成年人父亲、母亲所属地或未成年人居住地居民委员会、村民委员会或民政部门担任监护人”

申请注册资料的，未成年人申请房地产注册的，一般需要提交父母身份证明资料的未成年人父母死亡的，或者没有监护能力的，由祖父母、祖父母、兄弟、姐姐或者未成年人父母、母亲所属地或者未成年人居住地的居民委员会、 村委会同意的关系密切的其他亲属、朋友的身份证明或未成年人父亲、母亲所属地或未成年人居住地居委会、村委会或民政部门的身份证明资料。

注册机构无需实质性审查申请注册的行为是否为“未成年人的利益”。 《民法通则》第十八条规定:“监护人履行监护人的职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除被监护人利益外，不得处理被监护人的财产”。 该条明确规定监护人处置未成年人财产的限制条件，即必须是未成年人的利益。 这里的“不得处分”应该是广义的处分行为，具体应该包括对房屋的转让、抵押等行为。 但是，如何判断监护人是否是“未成年人的利益”，一直以来都有很大的争论。 监护人是否为了未成年人的利益而处置未成年人的家庭是民事法律关系的问题，登记机关既不能判断也不能判断。 因此，监护人处置未成年人房屋进行申请登记时，只要向监护人要求书面保证为了未成年人利益的处置房屋行为即可，监护人实际上是否为未成年人利益，登记机构不进行实质性审查。 的双曲馀弦值。 (国土资源部政策法规司，不动产登记中心编着:《不动产登记暂行条例释义》，中国法制出版社于2015年1月出版，第131-132页。 中所述情节，对概念设计中的量体体积进行分析

2 .未成年人住房权利登记

家庭所有权是一项重要的民事权利，无论是成年人还是未成年人都具有重要意义，未成年人完全可以成为家庭所有者。 实践中，有不能确定房屋所有者为未成年人，未成年人财产为父母财产，父母可以擅自买卖或抵押未成年人财产的错误认识，实际上未成年人可以完全登记为房屋所有者。 《民法通则》第9条规定:“公民从出生到死亡，有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务”。 第十条规定:“公民民事权利能力一律平等。 》规定的法律规定公民的成年人和未成年人，都平等享有取得民事权利的资格，确信未成年人完全可以成为家的所有者。 未成年人申请登记住房权利人的，由家长代理。

在我国，公民的民事行为能力是指公民通过自己的行为行使民事权利、履行民事义务的能力。 我国《民法通则》将公民的民事行为能力分为完整的民事行政能力、限制民事行为的能力和没有民事行为的能力三部分。 完全民事行为能力是指公民通过自己独立的行为行使民事权利，履行民事义务的能力。 《民法通则》第十一条规定:“十八岁以上的公民是成年人，具有完善的民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完善的民事行为能力者。 十六岁以上十八岁以下的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源，被视为完全的民事行为能力者。 所谓限制民事行为能力的人，虽然具有一定的民事行为能力，但为了保护其合法权益并维护社会的正常经济秩序，必须对其行为施加一定的限制。

《民法通则》第12条规定:“十岁以上的未成年人是限制民事行为的能力者，可以根据他的年龄、智力进行民事活动的其他民事活动由他的法定代理人代理，或者得到他的法定代理人的同意。 未满十岁的未成年人是没有民事行为能力的人，由他的法定代理人代理民事活动”上述规定表明，在中国的未成年人中，除16岁以上以自己的劳动收入为主要生活来源的人外，有限制10岁以上18岁以下民事行为的未成年人， 分为两类未成年人，没有能力限制10岁以下的民事行为，他们在社会生活中没有成熟的理性，不能对自己行为的结果独立承担法律责任。

对于限制民事行为能力的未成年人，可以根据年龄和智力进行民事活动。 限制民事行为能力的未成年人，只要按照自己的年龄和智力进行民事行为，就可以得到法律的认可和保护。 超出这个范围，得不到法律的批准和保护，无效。 住房登记申请行为是当事人的民事行为，申请人必须具有相应的民事行为能力。 购房、申请房屋权利登记明显超出未成年人年龄和智力范围的民事活动，未成年人作为限制民事行为的能力者或不做民事行为的能力者，不能独自完成申请行为。 其房屋登记行为应由监护人代理。 (程琥珀，侯丹华:《住宅登记》，法律出版社2009年8月出版，摘录于第158-159页。 注:本文中的“民法通则”第9条是根据“民法总则”第13条修正的“民法通则”第10条是根据“民法总则”第14条修正的“民法通则”第11条是根据“民法总则”第17条，根据第18条修正的“民法通则”第12条是根据“民法总则”第19条， 根据第20条修正的《民法通则》第16条，根据《民法总则》第27条、第31条修正的《民法通则》第18条修正为《民法总则》第34条、第35条、第36条。

法律依据

1 .《房屋登记办法》

第十四条未成年人之家，应由家长代替申请登记。 家长代理申请未成年人住房登记的，处置需要提供证明家长身份的资料的未成年人住房申请登记的，还应当为未成年人利益提供书面保证。

2 .《不动产登记暂行条例》

第十五条当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。

不动产登记机构可以在不动产登记前登记登记事项，申请人可以撤销登记申请。

3 .《不动产登记暂行条例实施细则》

第十一条没有民事行为能力者，民事行为能力者申请不动产登记的，应当由其监护人代理申请。

家长代为申请登记的，应当提供家长和被保护人的身份证明、户籍簿、相关保护关系等资料的物业处分申请登记的，也应当为家长利益提供书面保证。

父母以外的监护人处置未成年人不动产的，有关保护有关资料是人民法院指定监护的法律文件、经公证给予被监护人监护权的资料或者其他资料。