房贷用lpr利率怎么算_ 30万亿存量房贷明年按LPR定价，对购房者有哪些影响？

12月28日，中央银行突发新政，明确规定将库存变动利息贷款的价格基准转换为LPR。 根据《中国人民银行公告〔2019〕第30号》，库存变动利率贷款的价格标准转换原则上必须在2020年8月31日前完成。

其中最引人注目的是如何确定库存住房贷款的利率。 人民银行公告商业个人住房贷款转换后的利率水平应与原合同最近的执行利率水平相同。 人民银行负责人说，为了贯彻房地产市场的规制要求，在库存商业性个人住房贷款转换时的利率水平必须是一定的。

中原地产首席分析师张大伟在接受采访时表示，新政在短期内不会对购房者造成太大影响，目前国内80%以上的城市保持了过去两年的最低利率，由于不炒房，第一套房的利率正在向控制方向下降，因此刚购房的人品质优良

短期内有利于库存贷款购买者

据相关数据统计，2018年底，中国居民部门贷款馀额为47.9兆元，比去年增加18.2%，增长率下降3.2个百分点。 居民部门贷款盈馀占存款类金融机构贷款盈馀的比例为35.1%，比上年上升了2.8个百分点。 2018年底，个人住房贷款盈馀25.8兆元，占居民部门债务盈馀53.9%。

约30兆日元的住房贷款过去是按基准利率定价的，从2020年3月开始按LPR定价。 文件显示，库存变动利率贷款价格标准转为LPR，除商业个人住房贷款外，正数由贷款双方协商确定。 商业个人住房贷款的要点等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发表的相应期限LPR之间的差。 自转换时间以来的第一个重新定价日期(不包括)，执行利率水平必须等于原合同最近的执行利率水平，2019年12月的对应期限LPR及其正值之和。 然后，从第一个重新定价日期开始，对于每个利率重新定价日期，利率水平将按最近一个月的相应期间LPR及其相加值进行重新计算。

对市场的影响如何？

对此，张大伟首先分析了政策转换周期不变，政策要求，2020年的执行利率与2019年相同。 也就是说，2020年实行住房贷款的利率不会变好，只是从过去的锚点作为基准变成了LPR，计算结果与2019年12月相同。

其次，从短期来看，对库存贷款有利的购房者，LPR有短期下降的趋势，特别是在2020年，LPR有下降的趋势。 12月20日，利率没有变化，11月20日，5年期的LPR历史首次下降。 如果将此看作基准利率，( 2015年10月24日开始横向发布的银行贷款5年以上的基准利率4.9% )可以说是4年间住房贷款基准利率的首次下调

此外，信息收集期已经开放。 现在，LPR成为新发行贷款的价格标准。 对房地产市场影响最大的政策是利率政策，一年期LPR主要是企业贷款成本，五年期LPR基本代表住房贷款利率的变化，五年期LPR的下降代表住房贷款利率的下调。

基准利率没有了，住房贷款利率怎么计算？

克瑞广州地区首席分析师肖文晓表示，房贷利率锚定，基准利率变更为LPR，利率定价机制更加市场化，政策本身是中性，是人民银行市场化改革的一部分。 从政策执行细则来看，新政府也应充分考虑库存抵押贷款双方的利益，规定在库存商业个人抵押贷款转换时应保持一定的利率水平(负值)，购房者的利率不会上升，这对稳定民心、平稳转换发挥了良好的保障作用。 改变房屋贷款锚点表明利率市场化改革进程进一步加快，也是房屋贷款利率今后的新常态。

2019年11月5年期的LPR下调，对于购房者来说仅仅是开始，100万贷款为30年，平均月供给减少30元，30年来总月供给减少10890元。 今后几个月LPR明显向下修正。

◎如何计算

10月8日以后的购买者没有改变LPR价格

过去5年的贷款基准利率为4.9，大部分买房者实施了85%折扣( 7折基本上是2011年前的买房者)。     

利率 打八十五折 打七折 五年期基准利率 4.9 4.17  3.43 LPR公司 4.8 画63个基点 画137个基点

简单来说，2011年之前的库存贷款购买者基本上是从LPR中减去了137个基点，然后从2011年到2011年的大部分购买者都去了63个基点。

当然，最近两年的购房者很可能追加基线。 从短期来看，这一政策的转变对购房者几乎没有影响。 将来没有基准利率。

房地产贷款的下调空间有限，平静成为主流

从中央银行到地方，部分楼市相关政策出台，其中中央银行继续明确短期内不刺激房地产。 深圳已经调整了普通住宅的标准，一些城市的公积金政策也放宽了。

LPR降低的主要目的不是通过将来诱导实体经济利率下降、降低资金成本来刺激楼市，因此从LPR政策制定之初就对楼市制定了特别政策，第一套不得低于LPR，两套也不得低于LPR+60个基点。 一般来说5年以上的贷款大部分是住房贷款，因此利率下降，5年期下降，对住房贷款产生很大影响。 因为LPR的报价是下个月，所以有望在那之后情报继续下降。

张大伟认为，如果整个社会的资金成本下降，抵押贷款利率不可能上升，对于高质量地区、高质量贷款人，不排除后续抵押贷款利率下调。 总体来看，整个社会的贷款成本下降了。 在这种情况下，房地产相对于贷款成本上升的可能性很小，但由于各种政策的制约，预计下跌的空间也有限，保持稳定成为主流。

八成以上的城市维持了过去两年的最低利率

目前，各地房贷数额基本平稳，明显变动较少，大多数银行依然正常偿还，利率微调较少。 从全国主要的第一二线城市来看，现在的利率水平比2019年2季度稍有变动，但80%以上的城市仍然维持着过去两年的最低利率。

本来城市之间房贷利息差距很大:全国房贷利率大幅度不平衡，从城市来看，上海是否恢复之前，依然有一定折扣，从银行成本的角度来看，上海可以实行基准折扣，但是其他城市的基准上浮，与房地产规制有关 每笔贷款100万元，上海购房者30年周期，利息比北京少16万元。

后续市场对于最初的住房贷款利率应该有缓和的倾向。 按照目前国内大部分城市认定首套房贷款的标准，首套房贷款一定不需要借贷。 由于住宅没有被解雇，降低第一套房的利率是符合控制方向的。

总体来看，房地产管制政策是为了避免房贷过剩，把资金引向实体经济。 关注房地产行业资金链风险是政策的主要内容2019年是房地产政策最密集的一年，但房地产政策内容中，过去很少提到的房地产金融风险从2019年以来密集提到，累计来看，中央各委员会自2019年以来已经发表了25次谈话和政策，对房地产金融风险的 从中央到银保监会，密切加强房地产金融风险管理。

LPR的降低，对房地产市场来说无疑是好消息。 对于购房者来说，只是需要购房的人，对于现在的优质住房来源，可以考虑购房。

【记者】许蕾

【作者】许蕾

【来源】南方报业传媒集团南方+客户