说什么讲什么_ 优客工场上市不讲“二房东”的故事讲什么

燃财经( ID:rancaijing )原创

作者孔明

编辑|周昰帆

12月12日，共同事务空间企业的优良工厂向美国证券交易委员会( SEC )提交了招股说明书，预定在纽约证券交易所上市，证券代码为“UK”。

不能说这种行为不勇敢。

成立于2010年的联合办公空间企业WeWork，成立后一直发展很快。 是5个月前，曾一度被评为470亿美元，在美国排名第二的独角兽明星公司。 中国的大多数合作企业都是WeWork的“学徒”，包括优质客厂。 北京时间8月14日晚，WeWork正式向美国证券交易委员会( SEC )提交IPO招聘书后，发生了一系列事件: WeWork的评价不断下降，创业者不得不退出，IPO暂时中止。

“黑鸟”事件发生时，没有人准备好。 共同事务企业的祖先WeWork在资本市场受到冷遇，中国的共同事务业也处于低迷状态。 优客厂依然在这种情况下选择IPO，众人瞩目，WeWork上市受挫后，优客厂如何面对资本市场也提出了疑问。 公开募股书后，能按计划发货吗？ 国内联合办公企业如何发展？

优客厂的这份招股书作出了部分答复。 据招股书记载，截止到2019年9月30日，由于联合事务空间的数量、总管理面积和霸盖城市的数量，优客厂是中国最大的联合事务社区。 与WeWork以前所述的空间运营和社区故事不同，优客工厂的商业模式是“空间运营+非空间业务”。

离优客厂很近的人张远，WeWork的话被资本市场质疑后，优客厂选择发售的目标企业不再是美国的WeWork，而是中国的连锁酒店集团华住集团。 所以优客厂的故事从自营空间到未来的加盟空间，在更大规模之后，实现空间的变化和人的资产的变化。

摆在眼前的疑问是，这个故事能否被资本市场所接受和认可

我只想做“二房东”

与WeWork相似，优客厂的财务数据呈现收益和损失双重增长的趋势。

招股书称，优客厂2017年净利润为1.67亿元，2018年为4.48亿元，比上年增长168%。 2019年前9个月的纯利润为8.74亿元，比上年同一季度的2.82亿元增加了210%。 收益增长较快，但造成规模扩大的损失:优客工厂2017年全年亏损3.73亿元，2018年亏损4.45亿元，2019年前9个月亏损5.73亿元。

在商业模式中，优客厂的模式是“空间运营+非空间业务”服务。 其中，空间运营板块包括直营模式和轻资产模式两种，直营模式包括面积200平方米以上的标准化空间，面积小于200平方米的小型办公空间有U Studio和定制化空间。

轻资产模型包括以运营管理输出为主的U Brand和以资产管理为主的U Partner模型。 轻资产模式下，优客厂主要输出品牌服务，提供空间设计、建设、管理服务，房地产主要承担大部分前期投入。

注:优客厂商业模式来源/优客厂招聘书

据招股书介绍，优客厂2018年和2019年前9个月的运营利润主要来源于轻资产模式，轻资产模式是其主要增长动力之一，未来将在轻资产模式下进一步发展合作空间业务。

截至2019年9月30日，优客厂已布置197个办公室空间，其中171个已经在运营中。 其中，39个办公空间为轻资产模式。 在171个共同办公室空间中，65个属于成熟空间(开放时间超过24个月)。 总出租率和成熟空间出租率分别为79%和83%。

优质客户工厂宣布，今后如果不停止对空间增长的投资，而是使现有空间成熟，资本投资就不再需要建设新的空间，收购新空间的初期费用也不再需要了。 成熟的空间产生收入和现金流，有机会获利。

与WeWork空间会员会费占总收入的83%不同，优客工厂目前的三个收入来源是空间会员费收入、营销和品牌服务收入和其他服务收入。 2017年和2018年，优客厂最主要的收入仍远远超过空间会员费收入的85%。 但优客厂2019年前9个月获得的8.75亿元人民币收入中，空间会员收入约4.2亿元，营销和品牌服务收入约4.03亿元，其他服务收入约5150万元。

也就是说，优客厂空间业务收入和非空间业务收入的数据已经上下不变。 换句话说，优客厂已经不仅仅是做“二房东”。

马克华住集团？

但这只是优质客厂故事的一部分。

WeWork的招聘书中提到，除了空间运营业务之外，截止到2019年Q2，WeWork会员数达到了52.7万人。 WeWork说，根据美国人口普查局调查的美国企业统计数据，按照预计的办公桌数计算，在WeWork现在独占的111个城市中，有大约1.49亿的潜在会员。 根据Demographia和经济合作与发展组织的数据显示，目前联合事务行业约有280个目标城市，潜在员额估计为2亿55千万人。

根据文件，截止到2019年6月30日，以今年上半年各会员的平均收入，WeWork目前垄断的111个城市中，市场规模为9450亿美元，世界280个城市的总市场规模预计将达到1.6兆美元。

文件表明，如果以比传统方案更低的价格为会员提供更好的体验，WeWork目前将有111个城市的1.49亿潜在成员，总规模将达到1.7万亿美元，而在全球280个城市的约2.55亿潜在会员中，总规模将达到3万亿美元

注: WeWork业务模型来源/ WeWork招聘书

注:优客工厂企业会员构成源/优客工厂募集书

优质客厂根据邀请，除了空间服务外，还在寻求提供全面服务增强会员能力的机会，被称为USPLT服务，通过社区向更多的会员群体提供超越物理空间的服务。 比起WeWork，现在优质客厂在招聘书中提到的会员变化方式是社区电器商和正确的广告营销。

注:优客厂会员服务元/优客厂招聘书

张远说，优客厂对标华住集团的原因一是两者属于物理空间经营者，两者都是从物理空间服务向人服务。

2005年成立的居住集团，2010年在纳斯达克上市，是中国着名的多品牌酒店集团，目前市值104亿7000万美元。 成立14年，华住集团在轻资产管理模式下的酒店加盟比例从2009年的27%减少到2019Q3的79%，自营酒店的比例从73%减少到14%。 华住集团实现规模化和品牌化效果后，其会员实现了酒店业务以外的商务变革。

根据优客工厂的数据，截止到2019年9月30日，优客工厂的运营和储备的轻资产的空间数为39个，轻资产总面积为138700平方米，占总空间的比例急速上升。

新的故事能被资本市场认可吗？

优客厂于2015年4月由前万科集团高级副社长毛大庆成立。 成立以来，优质客户工厂以大庆老牌房地产行业的背景和强大融资能力，从创新工厂、红杉资本、真正基金等众多明星投资公司获得投资，从众多房地产企业获得投资。

作为国内这一领域的“独角兽”明星企业，优客工厂近年来发展迅速。 2017年4月至2018年11月，优客厂收购洪泰创新空间、碎片空间、无界空间、火箭科技等10家企业。

从一开始，包括优客工厂在内的共同事务空间企业就被称为WeWork的“中国学徒”。 在越来越统一的商业模式下，联合办公空间把钱推向发动机，头面企业拥有自己的土地，融资能力，很快就到处奔走，小型联合办公企业陷入了烧钱的恶性循环，资金不足，经营不良，出现了外出现象。 除了优质客厂外，中国共同工作的明星企业还有WeWork中国、梦加、氪星空间等。

根据WeWork的IPO事件，市场投资者对损失的公司非常警惕，特别是收益方式不明确的公司，泡沫经济逐渐崩溃。 梦想与创始人王晓吕在燃料财经上说，公司最关注的指标应该是收益力，做好各阶段的成本控制，缩短社区成熟周期，产品受到用户欢迎，比规模扩大更为重要。

从优客工厂的招聘书中也可以看出，他们所避免的是，在资本市场上讲述类似WeWork的故事，追求稳健的发展，更关心利益也是这次招聘书展示的要点。

只是，对马克华住集团来说依然是一种冒险的做法。 两者都被怀疑是“二房东”，但都是空间运营管理。 另一方面，两家企业面临的市场不同。 优质客厂面临的是企业用户，华住集团面临的是消费者用户，而联合工作与酒店行业相比消费频率非常低。

优客厂需要面对的难题，根据以往亿欧的调查数据，只有在共同事务租赁率达到平均85%时才能保持盈亏平衡，但对于共同事务企业来说，单体项目的租赁率是不容易的。

据Stories创始人、小村资本合作伙伴梅朝斐介绍，针对中美市场的差异，中国市场需要性价比高的“共同事务”产品。 “共同事务是房地产的种类，只有关注地区、价格、设计、招商和运营，亲身承认自己在做房地产，才能完成中国市场。 " "

“联合办公是一个大行业，对大家来说刚刚开始，将来有特殊的发展空间，越来越多的企业选择联合办公场合和解决方案来满足办公需求。”王晓吕说。 墨社的创始人张帆也认为共同工作的重点是提供高质量的服务，“口碑和品牌决定了这个企业能走多远”。 自2015年进入联合办公行业以来，他观察到，2020年，联合办公市场有了新的发展——80年后进入中年，选择什么样的空间会给公司和员工带来价值。

根据优质客厂招聘书，包括租赁收入和服务收入在内的中国共同办公空间市场规模从2013年的11.7亿元增加到2018年的174.1亿元，复合年增长率为71.7%，预计到2023年将增加到1322.8亿元，复合年增长率为50.0%

注: 2013-2023年中国共享办公空间市场规模来源/优质客户工厂招聘书

张远认为，优客厂新故事的逻辑也是基于此。 充分利用资产方面的房地产资源，满足客户需求的情况下，证明这项业务成立了。 在这个大课程中持续的探索和持续的优化变得更加重要。

*标题图来自优质客厂的主页。 应答者的要求，文章中的张远是假名。