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文/李铁
当前经济形势下降，汇率下降，中美贸易战争仍处于关键时期。 许多人希望放松房地产管制政策，进一步释放内需。 但是最近释放的政策信号显示，房地产管制的信用政策依然紧张，限制房地产快速增长的一系列政策并未放松。
许多人得出结论:中国房地产似乎已接近尾声。
为什么不能放松控制
我个人认为，中国房地产还有很大的发展空间。 结果，我们的户籍人口城市化率为43.37%，还不到中国户籍总人口的一半。 未来即使流动人口的稳定居住和就业、农业转移人口的市民化加快，关于数亿人的定居空间的转换问题，也会带来更大量的房地产需求，这是中国城市化的重要红利之一。
目前，近60%的农村户籍人口仍在农村拥有住房和住宅基地。 未来随着城市化政策的落实，一些农业转移人口定居城市的问题一旦解决，他们就会把长期投资和消费兴趣转向城市，带来房地产发展的机会。
既然城市化带来房地产发展机会，为什么房地产管制政策还不能放宽？
城市化相关各项改革政策尚未落实，农民工在城镇就业、打工，但由于城镇居民难以真正享受同等公共服务，难以实现安居，目前他们最后的选择还是回乡，条件好的人回乡镇购买住房和定居 从这个意义上说，城市化红利的释放需要等待时机。
目前不能放宽房地产管制的另一个重要原因是各级城市政府依然依赖土地财政。 前20年形成的城市发展模式是低价转让工业用地-吸引外资-高价转让房地产-补偿外资发展工业成本和基础设施建设成本-继续吸引外资-继续吸引城市建设-继续高价买卖土地-开发房地产。 许多三四线城市甚至五线城市过于依赖销售地点，房地产供应过剩，土地转让收益丧失，城市建设和补偿引资的资金链断裂，城市债务负担加重。
房地产管制政策基本上阻塞了城市债务持续扩大的道路，但苦于这些债务负担的城市没有更好的解决办法。 期待房地产管制政策放宽，进一步高价转让土地，缓解债务压力，进行新的投资和建设，实现短期政权的业绩要求。 房地产经营者也在等待房地产管制政策的缓和，地方政府的压力过大，会造成强烈的舆论压力，特别是在地方经济低迷的情况下，必须适度调整政策。 只有这样的房地产业出现了市场复苏的发展机会。
目前，从各地城镇实际情况来看，几十年来实施的传统发展思路尚未根本调整。 在激烈的地方竞争结构下，控制成本吸引资金仍然是各级城市政府经济发展的主要途径。 面临房地产供给过剩的现象，但仍然是扩大房地产销售增加政府土地转让收益，吸引补偿城市基础设施建设的主要资源。 与此同时，各地经常没有依靠抵押政府资产获得金融支援的馀地，要想将预期的土地转让收入转变为现实的土地转让金，就必须激活房地产开发。 中央政府现在在城市政府面临的压力下调整房地产政策，房地产的发展就会反弹和过度膨胀。
纠正地方政府对房地产的过度依赖
中国经济的主要特征之一是市场和地方城市政府的双重推进。 单凭市场推进，发展速度适度稳定，经济波动幅度也相当小。 但是，随着各级地方政府的推进，某些产业和行业产生扩大效应，经济变动大大恶化。 中央政府提出政策干预后，形成了强烈的压迫作用，业界和产业整体受到严重打击，产品供给过剩引起的变动逐渐平稳，影响经济增长，进一步发生全面下降。 经过调整后才稳步恢复正常的供求关系。 这个特点也体现在房地产的发展中，其实这也是中国经济发展特有的规律，可以在几个阶段表现出来。
初期，由于某些产品市场供应不足，供应跟不上需求，价格上涨，各级政府以此为支持重点，支持政策，吸引企业大规模广泛进出。 中期阶段产品供应开始增加，供应平衡后期阶段产品供应过剩，供应超过需求，出现过剩危机，迫使中央政府介入政策。 最后结果是整个行业下跌，市场再次整合。 其实，不同行业出现过类似的发展过程，从中央干预效应来看，可以淘汰劣质企业，转变过度泛滥的行业竞争结构，培养优质企业，形成行业领先地位。 然而，这一过程并不总是顺利的，在一些行业中波动不断。 房地产行业目前面临的形势是这样的。 尽管行业整合和优胜落后，有些企业转行实体经济和创新经济或服务经济，有些企业还在等待机遇，期待政策的缓和。
与政府利益关系小的企业、产业发展和经济波动以及参与中央政府政策，可能会在行业衰退过程中达到企业优胜劣势和重新整合的效果。 但在房地产方面，企业与城市政府利益关系基本一致。 因此，由于中央政府政策紧张，不仅关系到房地产产业和行业的生存变化，也关系到地方政府的利益。
房地产的发展轨迹依赖于两种可能性。 一是想以谈判和诉求的方式推进政策变化，另一是看中央政府控制的决心，是否能够切断地方城市政府的利益链，使房地产的供求和发展真正回归市场。 前者是大多数地方政府的期望，后者要求地方政府实现发展模式的变革，矫正政府的行为，过度依赖房地产，重新振兴实体经济的发展。
放松控制取决于改革的落地
从表象上看，目前房地产市场出现供求波动。 但是，人口流入地区和流出地区房地产供给矛盾的表现形式不同:人口流入地区房价高，人口流出地区房价过剩。 因此，管理方法应该存在着很大的政策操作空间。 但是，实际上明确了“一个尺寸就能包容一切”。 即使供给跟不上需求，供给跟不上需求，实施的也只是“双重限制”政策，也就是购买限制和价格限制，政策的力量不同。
目前房地产管制的目标有两个，一是要求地方政府变革，一是缓和住房价格上涨带来的舆论压力。 因此，必须区分地方城市政府在房地产供求关系中的作用。 一般来说，在人口流入地区，由于经济发展水平高、财政收入多、对土地财政的依赖有限，当地城市政府多采取控制住宅供给的政策。 在人口流出地，投资的机会少，经济增长速度慢，对土地财政的依赖强，导致房地产供给过剩，发生债务危机。 在人口流入地，舆论关注的是房价的上涨，是社会问题。 在人口流失地区，住宅供给过剩引起的城市政府财政危机和债务危机备受关注，是体制造成的经济问题。
如何解决两类性质不同的问题，在宏观政策层面比较困难。 因为制定分类解决的政策，实现城市政策，与等级决定的权限问题有关。 不站在宏观层面，城市政府就容易受利益诱导。 政策出台后，相反滞留的压力在反弹中过度扩大。 在需要合乎目的的分类指导的情况下，在需要更加详细的数据支持的同时，进行更加细致的政策界限的划分，目前被认为是很困难的。 因此，采用“一揽子”宏观调控政策一直是我国宏观经济政策的重要特征，有可能伤害无辜，这也是为了确保经济环境稳定和波动幅度稳定，为了兼顾经济和社会问题，在当前体制下是无能为力的。
总之，房地产是我国城市化红利的重要期望之一。 但改革政策在执行中遇到体制障碍，推进改革政策落地仍面临相当大的困难。 目前存在的房价过高问题和供应过剩问题与改革政策不能顺利执行有直接关系。 涉及户籍、土地、中小城市和小城镇管理体制改革，涉及制定降低体制成本、推进经济增长的宏观政策。
目前，在所有问题尚未系统解决之前，继续加强房地产宏观调控，重点是通过地方政府和房地产经营者双重推进，防止宏观经济波动增大的可能性和增加的金融风险。
将来，切实推进各项改革，加快城市政府变革步伐，房地产管制政策可能适时调整。
作者是中国城市和小城市改革发展中心首席经济学家，编辑朱243
