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一、全国居民购买住房贷款的趋势
一、个人住房贷款盈馀额的演变
从人民银行季度公布的个人住房贷款剩馀额的变化来看，近年来持续增加。
数据显示，2019年第三季度末个人住房贷款馀额为29.05万亿元，比上年同期增长16.8%，增长率比上季度下降0.5个百分点，比上年同期下降1.1个百分点。
历史数据显示，2004年第四季度至2014年第四季度10年间，个人住房贷款馀额从1.6万亿元上升到11.5万亿元，其间住房贷款馀额增加到约9.9万亿元。 2015年至2017年第四季度，仅三年期间，贷款馀额迅速上升至21.9万亿元，期间贷款馀额约增至10.4万亿元。 比较2004年至2014年追加9.9兆美元，本轮仅用30%的时间就增加了105%的贷款。
回顾过去13年的数据，个人住房贷款的剩馀金额比去年同期增长率的最高点出现在2009年第4季度( 60% )，这与四兆元刺激有关。 从2012年到2012年，中央相继发布了《国十一条》、《国十条》、《9.29新政》、《新国八条》等控制政策，大幅提高了双套房的首付比例和贷款利息，个人住房贷款增长率下降，2012年第二季度下降到11%。 2012年第三季度个人住房贷款剩馀额开始比上年同期增长，2013年第四季度达到21%后再次减少。 从2014年到2015年的第二季度，个人住房贷款的剩馀金额与去年同期相比，在增长率为17-18%的区间持续增加。 从2015年第三季度开始，个人住房贷款的剩馀金额比去年快速增加，加上国家陆续推出的一系列库存利润政策，2017年第一季度超过了过去5年的增长率35.7%。
2017年第二季度，个人住房贷款剩馀额比上年同期增长率下降( 30.8% )，但之后仍继续下降8个季度，自2018年第二季度以来下降速度放缓，2019年第三季度下降到16.8%。 从第四季度来看，短期内全国性的规制政策没有放宽，商社的销售难以大幅度增长，个人住房贷款的剩馀额预计比去年的增长率还要小幅度下降。
资料来源:中国人民银行，易居研究院
2、个人住房贷款盈馀增加趋势
在此，人民银行季度公布的个人住房贷款的剩馀金额作为差别，估计个人住房贷款剩馀金额季度的增加额的变化。 数据显示，2019年第三季度，个人住房贷款馀额增加10900亿元，与上个月相比平均增加5%，住房贷款馀额增加额目前仍是绝对值较高。
从历史数据来看，自2016年第四季度以来，个人住房贷款的追加额持续下降。 2017年第四季度，个人住房贷款追加额进一步下降到8000亿元，比上年减少33%。 2018年前第三季度反弹持续，第四季度下降到8700亿元。 2019年第一季度个人住房贷款追加额上升到11200亿元，是因为中央银行在2019年1月全面下降1个百分点后，流动性比较丰富，商业银行释放贷款的意愿很强。 第二季度个人住房贷款追加额略低于第一季度，第三季度与第二季度持平。
从全国人民币新贷款中个人住房贷款所占比例来看，2019年第三季度个人住房贷款新增额为28%，比上月下降0.6个百分点，比上年上升2.4个百分点。
从历史数据来看，该指标基本出现三个高度( 30%以上)，分别发生在2007年、2009年、2016年。 2016年第三季度，该指标连续创历史新高，达到53%。 也就是说，国内贷款的近一半新流向了住房贷款。 2017年，个人住房贷款增加额在新的国内贷款中所占比例连续两个季度减少，第三季度再次恢复。 2018年第一季度该指标下跌，随后第三季度小幅上升。 2019年第一季度该指标下降，第二季度再次上升，第三季度小幅下降。 从绝对值来看，这个指标虽然回到了2016年初的水平，但仍比2008年以来的平均值还要多，表明住宅部门的住房贷款有可能走向杠杆的未来。
资料来源:中国人民银行，易居研究院
二、全国居民购置住宅的大甩卖率趋势
在这里，我们将个人住房贷款追加额占全国第一、二手住房贷款合计额的比例和9%公积金贷款占全国住房贷款合计额的比例的历史平均值相加，估计全国居民购买住房的折扣率。
数据显示，2019年第三季度，全国居民购房率为31.3%，比上个月下降0.5个百分点，比上年下降0.1个百分点。 历史数据显示，从2015年第三季度开始，居民购房杠杆迅速上升，2016年第四季度达到2010年以来最高水平的44.6%。 2017年第一季度，该指标仅下降44.4%，之后连续7个季度下降，2019年第一季度和第二季度略有上升，第三季度再次下降。
今年上半年居民购房大甩卖率上升主要有以下两个原因。 其中之一是中央银行2019年1月全面下降1个百分点后，流动性比较丰富，商业银行贷款速度加快。 其次，全国首次住房贷款利率从2018年12月到2019年5月连续6个月下降，居民贷款意愿增强。 但是，第三季度的部分热点城市住房贷款利率上升，6月以来，全国住房贷款的平均利率连续4个月上升。 这削弱了居民贷款的意愿，第三季度居民购买住宅的大甩卖率小幅度下降。 国庆节连休后，全国房贷市场实行了新的LPR定价体系，但从各地的实行情况来看，与以前的贷款利率相比基本稳定。 预计年内如果LPR不调整5年，全国首笔住房贷款的平均利率将继续小幅度振动，这将制约居民进一步增强贷款意愿。
此前中央银行要求个人住房贷款保持合理适度增长，严禁违反消费贷款用于购房，加强银行理财、贷款委托等渠道流入物业的资金管理。 9月，监督国内房地产经纪人、房地产相关权利税等信用卡资金流入楼市的情况，多家银行的信用卡中心降低房地产经纪人的交易限额，限制住宅、房地产经纪人等店铺的卡交易。 目前，全国居民购房的大甩卖率连续两个季度回升后有所下降。 目前，全面放宽短期住房贷款政策十分困难，预计2019年第四季度全国居民购房大甩卖率仍将小幅下降。
资料来源:中国人民银行、住房建设部、国家统计局、各地统计局、各地住房管理局、易居研究院
全国居民购买住宅的折扣率=季节调整个人住宅贷款的追加额/季节调整全国第一、二手住宅销售总额的9%公积金贷款的历史平均比重
三、全国居民购房率与百城房价指数的关系
全国居民购房大甩卖率与百城房价指数季度上涨率相比，房价上涨率与居民大甩卖率总体呈正相关。 从2015年第一季度开始，居民购房价格指数和房价指数同时大幅上涨，房价指数季度涨幅居2017年第二季度首位，居民购房价格指数在2016年第四季度居首位，主要原因是2016年底开始越来越多的城市紧缩信贷政策 2018年第一季度，价格上涨率和房价指数涨幅同期回落。 第二季度市价率进一步下降，房价指数上涨幅度扩大，这主要是第二季度部分第二线城市有升温的迹象，第三线城市还在轮流上升。 7.31政治局会议后，市场明显冷却，第三季度的大甩卖率和房价指数上涨幅度同期下降。
2019年第一季度，大甩卖率和房价指数上涨幅度同期上升。 730政治局会议首次明确了房地产不作为短期刺激经济的手段，市场期待发生变化，全国首次房贷平均利率连续4个月上升，第三季度的大甩卖率和房价指数上涨幅度同步下降。 如果年内不调整LPR年，全国首笔住房贷款的平均利率将继续小幅度振荡，部分城市住房贷款利率可能进一步小幅度上升，预计第四季度住房贷款的折扣率将进一步下降，百城住房价格指数将比上涨幅度窄。
资料来源:中国人民银行、住房建设部、国家统计局、各地统计局、各地住房管理局、中国城市二手住房指数网站、易居研究院
四、全国居民部门的大甩卖率在发展
国际清算银行公布的居民大减价率是指一国和地区居民部门的债务和GDP的比较。 从居民债务的统计口径来看，国际清算银行与国际货币基金组织一致，采用存款类金融机构信用收支表的居民部门贷款。 国际货币基金组织在2017年10月发表的《全球金融稳定报告》中指出，居民部门的利润率低于10%的话，那个国家的债务增加有利于经济增长的住户部门的利润率超过30%的话，那个国家的中期经济增长受影响的住宅部门的利润率超过65%的话，就会影响金融的稳定
历史数据显示，2008年至2008年，我国居民部门的报销率维持在20%以下的较低水平，到2008年底为17.9%。 2009年初至2010年第二季度，国际金融危机发生后，随着“四兆元”刺激政策的开展，房地产市场迅速恢复，房地产部门大甩卖率迅速上升，之后到2012年底上升趋势减缓。 2013年第一季度，住户部门的甩卖率达到31%，首次突破30%，之后急速上升。 2018年底，我国居民部门大甩卖率为53.2%，比2008年底增加了35.3个百分点。 2019年第三季度，中国居民部门的大甩卖率继续上升56.3%，比上季度上升1个百分点，比上年同期上升4.1个百分点。
资料来源:中国人民银行、国家统计局、易居研究院
国际清算银行公布的数据显示，2018年底，所有统计国家居民部门的平均折扣率为59.7%，发达国家为72.1%，新兴市场国家为39.9%。 目前，中国居民部门的大甩卖率低于国际平均水平，但高于新兴市场国家的平均水平。 但需要看到的是，在我国居民部门大甩卖率急速上升的同时，其他主要经济体居民部门也经历了一定程度的杠杆作用。 例如，美国住户部门的甩卖率从2008年底的95.4%下降到2018年底的76.3%，同期日本住户部门的甩卖率从59.5%下降到58.1%，欧盟从60.4%下降到57.7%。 近年来，我国居民部门的增长率很快，如果不加以控制，未来几年内可能会超过欧盟和日本。
今年6月，银保监会主席郭树清强调，必须正视一些地方的房地产金融化问题。 近年来，我国一些城市居民部门的大甩卖率迅速上升，相当比例的居民家庭债权率达到了难以持续的水平。 更加严重的是，新的储蓄资源将投入一半左右的房地产。 房地产业过度融资不仅压迫其他产业信用资源，还助长房地产投资投机行为，更容易加剧泡沫化问题。 上层已充分意识到住户部门的大幅度增长会产生严重的后果，预计此后全国住户部门贷款剩馀额的增加率会减缓，住户部门的大幅度增长趋势也会减缓。 (资料来源:易居研究院)
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资料来源:易居研究院
