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资料来源:审前独角兽
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【按摩】
相邻关系的纠纷看起来单纯，目标也不大，但对诉讼当事人来说，邻居们并没有低头。 一旦发生相邻干扰，就会影响到人们的安居乐业，邻居们常常抱有不满。 在审判实践中，由于干扰标准和邻居容忍义务限度缺乏明确的法律规范和执法意见，法官在处理这些纠纷时往往陷入困境。 此次“房地产思考”中，长宁法院法官吴丹将把握邻里纠纷案件的原则，并交流典型案件审理思路。
——审读者杨斯空(上海一中院法官)
房地产的思考
第三期
作者/吴丹
上海长宁法院
法官
当前审判实践中相邻关系纠纷案件审理的难点
主要集中于两个方面，一是诉讼主体的把握
关系到诉讼主体资格的审查和确定的二是争论的焦点处理，涉及邻接干扰测定标准的认定。 这是所有相邻关系纠纷案件必须解决的首要问题。 当然，这类案件涉及断水、排水、通行、通风、采光等多种情况，具有复杂性、多样性特点，因此在应用上述审理规则处理案件基本问题的同时，还应根据不同类型案件中存在的常见问题，提供相应的审理思路。
1
诉讼主体的把握
——家庭用户与所有权人的选择
房地产所有者作为相邻关系纠纷事件的主体在司法实践中意见不一，但在现实生活中房屋租赁、借用等情况很常见，在这种情况下，房屋租赁人、借用人是否成为诉讼主体的法律还不明确。 法律规定邻接关系制度的目的是协调房地产利用可能发生的冲突，而不是房地产所有权的归属。 因此，利益物权者、占有者成为邻接关系的权利者，具有诉讼主体的资格。
以不动产使用权所有者为被告的情况下，不动产所有权人应该作为必要的共同诉讼参加者来区别对待吗
(一)原告对房地产使用者有任何不当行为(如夜间装修发生噪音或住宅浸水)的，房地产所有者不必参加诉讼。
(2)原告诉讼请求涉及房地产及其附着物的处理(使用者拆除承重墙、破坏防水层、私人建设等)的，原告要求恢复原状，有关所有者利益，因此使用者和所有者为共同被告，所有者对房地产不履行合理的管理义务，应与使用者承担连带责任。
2
争论点的处理
——相邻干扰的测量标准
△相邻干扰测量标准认定思维图
相邻纠纷案件的审理要点是通过事实调查确定被告的行为是否属于相邻干扰，构成侵权行为。 关于这场争论的焦点处理，一是判断有无干扰，二是审查当事人是否履行了容忍义务。
1.
妨碍标准的定义
根据事件的情况和类型，可以在以下四个方面进行判断
第一，根据损害的结果推断干扰行为的存在。 当我们发现有明显的损害后果时，
法院从造成结果的因果关系
不能确定承认干扰存在的受害原因和受害程度的；
是的，可以通过现场调查、技术鉴定
等着手段搞清楚。 原告主张噪音、光、热等危害健康的事件，法院可以根据司法鉴定的结论是否超过国家的规定标准来判断有无干扰。
第二，参照地方法规、行政规章中的具体规定。 处理通风、采光、日照等
在相邻纠纷事件的情况下，关于建筑物的间隔、室外设施的设置、住宅的日照时间等的规定，可以作为判断有无干扰的重要依据。
第三，比较历史现状。 历史上存在的某些因素限制了不动产权利者的便利性的情况下，除非后邻一方的行为超过这个因素，否则不得承认存在妨碍。
第四，慎重适用习惯。 《物权法》的规定习惯是相邻纠纷案件的依据，适用的前提是没有法律、法规和其他规范文件
的双曲馀弦值。 同时，习惯的存在需要当事人主张，提供证据来证明
不要破坏公序良俗。
2.
容忍义务的定义
在相邻关系的房地产权利者使用房地产的过程中，不可避免地会给对方带来某种影响，所以权利者之间有容忍义务。 影响在允许义务范围内，就不构成侵权。 论是否履行容忍义务
从顺序、个体、回避可能性
分析等要素。
首先，有时以噪音为例，白天或夜晚的噪音，持续时间的长短，对他人的影响有很大差异。
第二，从顺序来说，获得不动产权利后的权利人，比获得权利前的权利人有更大的宽容义务。
第三，个人来说，工作场所通常比个人承担更大的宽容义务，健康的成人比患者、老人、孩子承担更大的宽容义务。
第四，从回避可能性来说，加害者本身构成了回避干扰发生不可避免的干扰。 相反，在不能防止或者不能防止成本过高的情况下，受害者应该承担很高的允许义务。
3
典型案件的审理构想
1.
因违反行为引起的邻接纠纷事件
此类案件主要包括以下常见问题:
第一，当事人仅以相邻建筑物违法为由要求拆除，法院能否受理？
当事人要求法院保护邻居人权，在侵犯其权利的基础上，建筑物属于违法建筑，是否应拆除，属于政府有关部门的责任和管理范围
与邻人权是否受到侵害无关，当事人无法通过民事诉讼程序确认相对违法的建筑物，不能以邻人权受到侵害为理由拆除建筑物。 因此，此类案件不在民事案件受理范围内，法院应驳回裁定
的双曲馀弦值。 当然，原告以被告建造的违法建筑影响其通行、通风、采光、安全等为由提起诉讼的，可以受理相邻关系纠纷，按正常审判规则处理。
第二，如果卖方违反并给邻居造成麻烦，当邻居起诉拆除买方时，买方可以免责吗？
买方从卖方购买了房子之后，继承了与房子相关的所有权利义务
包括违反部分的占有、使用权利。 因此，该违法建筑即使不是买方实际建造的，也必须对建筑物给对方造成的相邻干扰承担相应的责任
的双曲馀弦值。
2.
房屋浸水引起的邻近纠纷事件
△房屋渗漏水引起的相邻纠纷案件的审理思维图
此类案件的审理主要涉及三个方面的问题:一是查明漏水原因
二是确定责任主体
三是确定损失范围
的双曲馀弦值。
(1)关于漏水原因的确定
楼上漏水引起的相邻纠纷事件总结起来，大致可分为三个原因。 一个是楼上业主的原因
的双曲馀弦值。 例如楼上的业主重新装修房子、改变管道、使用不合适的水等行为，破坏地面防水设施楼上的业主地板、水管等防水材料，使用年限过长会老化，使用水的时候会从房子漏水。 二是房地产公司的原因
的双曲馀弦值。 连接房屋的公共管道和其他公共设施的设备破损发生漏水的。 第三，开发人员的理由
的双曲馀弦值。 由于房子在防水保修期内或房子本身的设计不合理而漏水。 当然，一些事件的当事人因为起诉时尚不能正确确定漏水原因，为了弄清事实，必须先申请确定漏水原因，使后续责任主体的确定变得容易。
(二)关于确定责任主体；
根据鉴定报告的结论，当事人起诉的被告和请求权的基础不同。 只有楼上业主原因引起的渗水问题属于邻国人权纠纷。
房地产公司的原因已经查明，对方必须根据房地产服务合同向房地产公司主张权利。 如果是开发者的原因，对方必须根据商社的买卖合同向开发者主张权利。
(三)关于损失范围的确定；
在审判实践中，一般通过司法鉴定确定受害范围，发行修复方案
的双曲馀弦值。 在各当事人对修复方案没有异议的前提下，侵权人可以根据修复方案进行修复，直到没有漏水为止。 双方矛盾严重，侵权人修复有障碍的，受害人可以要求根据修复方案评估相应的修复费用，由侵权人承担支付的义务。 同时，由于漏水的鉴定和修复，房屋暂时不符合居住条件而产生的合理租赁费用也应属于损失范围
的双曲馀弦值。
3.
因安装空调引起的邻居纠纷事件
附近的空调设置一般会引起两个大问题。 一个是空调外机的排气
问题二是开空调后的低频噪声和振动
问题。
第一，关于空调外机的排气问题
根据《中华人民共和国住宅空调机安装规范》有关规定，空调机室外机组应尽可能远离相邻门和绿色植物，与对方门的距离不得小于: (1)空调机额定冷冻量不足4.5KW的为3米； (2)空调额定冷冻量超过4.5KW的为4米。 因此，空调设备必须尽量远离相邻的门窗
的双曲馀弦值。 如果有多个可选位置，则必须选择与相邻对象的固有门窗距离最大或对相邻对象影响最小的位置。 违反上述标准影响邻居生产生活的，造成排除干扰的，应当赔偿。
第二，关于开空调后的低频噪声和振动
由于这种纠纷多设置大型中央空调，审理时应注意以下三个环节
(一)加强现场调查；。 为了充分掌握和验证基本情况，法官应实施现场调查，了解中央空调管线的布置方向、中央空调外机的安装位置等，初步感受设备开机后的噪音和振动程度。 通过测量数据、拍照、录制视频来固定证据。 调查记录强调了方位、距离、高度等重要信息。
(二)根据司法鉴定。 现场调查无法解决纠纷的，应当启动司法鉴定程序。 不同被告主体适用的测定方法、评价标准不同
:如果被告是营业性的文化娱乐场所、商业经营企业，可以适用“社会生活环境噪声排放标准”的被告是工业企业，则适用“工业企业工厂界环境噪声排放标准”，分别按照上述标准测定低频噪声，并用“城市地区环境振动标准”检测、认定可以评价是否超过标准的振动
不过，值得注意的是，现在居民住宅内设置中央空调的情况越来越普遍，由此引起的邻居纠纷越来越多。 如果被告是个人，则完全适用于居民生活噪音排放的特殊标准尚未制定，会给法院的案件审理带来挑战。
审判实践有两种处理方法供参考
一是委托建筑领域的鉴定机构，应用住宅、城乡建设部颁布的《住宅建筑室内振动限制值及其测量方法标准》进行检测鉴定。 该标准并不限制适用对象的范围，能够检测出住宅建筑物内部的各种振动源(电梯、泵、鼓风机等)在房间产生的振动和构造噪音的干扰，该检测结果可以作为设想的依据。 但是现在市里可以根据该测定方法的标准进行鉴定，只有一家具有相关资质的第三方检测机构，鉴定费用过高，机构选择有限，因此可能存在难以开始鉴定的客观障碍
第二，如果不能委托环境保护领域的鉴定机构优先应用第一处理方式进行鉴定，针对居民的纠纷，建议应用“社会生活环境噪声排放标准”、“城市地区环境振动标准”进行低频噪声和振动的测定鉴定。
(3)注意审判效果。 在法院认定有必要排除噪音干扰的前提下，必须注意审判的效果，兼顾可行性和操作性。 在严重超标的情况下，应充分考虑当事人的生存利益和经济成本，在设备全部拆除、部分拆除或设备转移中进行选择。 建议如略超标，采取隔音、防噪、降噪等整改措施处理案件。
具体而言，在判决正文的表现中，判决的一部分设备被拆除的情况
必须注明拆除的地点、范围、程度和履行义务期限。 如果判决改变了的话
必须注明隔音、噪音防止、噪音降低设备的位置、修理的程度、在期限内不履行的结果等。 无法拆卸或拆卸成本高时
行使解释权后，原告将诉讼请求变更为补偿或赔偿的，可判断适用的经济补偿或赔偿的原告提出拆除的诉讼请求的，法院一般不应直接判断经济补偿或赔偿，应驳回原告的诉讼请求，就补偿问题另行告知。
