实体经济和金融政策
“中国资产证券化的机遇与挑战”研讨会乐居财经新闻2019年5月9日,由国际金融与房地产联盟(IFFRE)主办的“2019国际金融与房地产创新峰会”在北京JW万豪酒店正式开幕。这次会议的主题是“升级和转型——通向变革的新时代”。国内外业界领袖将解读中国宏观经济和金融政策的新方向、新业务和新金融机遇、中国资产证券化的发展、城市更新和股份制改造的最佳实践,探索粤港澳和大湾地区发展的新机遇。
王佳琪北京鼎诺投资管理有限公司总经理徐宇杰、管峻工业信托首席执行官西格丽德·齐阿尔西塔、亚太房地产协会(APREA)首席执行官、国际金融房地产联盟执行董事王葛洪、新公寓青年音乐(北京)管理有限公司创始人、乐泰商业集团资本运营总经理赵本才出席并参加了主题为“中国资产证券化的机遇与挑战”的研讨会。
王佳琪在会上表示,冠军房地产投资15%可以以15%的折扣在全球市场获得如此高的价值。这对投资者来说是好事,但从房地产投资信托基金管理的角度来看不一定是最好的,因为我不能按照15%的NEV出售我的股权,所以我很难进行这样的股权收购,因为没有人愿意给我这笔资产15%的NEV折扣。因此,许多内部增长需要实现房地产投资信托基金的增长。我觉得这种估值也会有这种差异。我觉得资本市场和真实市场仍然有些不同。
REITs在亚太地区的许多市场表现相对较好。两个国家高于平均水平。香港就是其中之一。香港也越来越强大。发展中也有许多挑战。平均而言,这些价值观中有20%是香港,过去几年表现非常好。为什么会这样?我们有一个非常好的房地产市场,它在香港的估值也非常好。在过去的五年里,这个市场也表现得非常好。另一个国家是澳大利亚。过去一年,澳大利亚的房地产投资信托基金有20%的回报率,这是一个非常好的投资回报率。对香港以外的其他国家来说,房地产投资信托基金很难取得如此高的回报率。Sigrid Zialcita认为我们为什么要关注房地产投资信托基金(REITs),因为我们也非常担心未来五年会发生什么。这对亚太地区的发展仍然是非常积极的,积极的一面不会改变。亚太地区仍然是国内生产总值增长最快的地区,与美国或欧洲相比也非常好。我们必须继续投资。这也是一个合适的机会。今天实际上是中国的最佳时机。
王葛洪在现场表示,房地产投资信托基金的资金必须有三个属性:
第一是大笔钱。黑石一融化,香港和新加坡就幸运地拥有数十亿美元和数百亿美元。我们知道美国巨星在新加坡筹集了4.5亿美元在中国疯狂收购,因为他们认为这是一个触底的机会。
第二是筹集资金。海外房地产基金的期限为8-10年。我们的任期是3-5年。对于3-5年的房地产,我们认为债务根本无法偿还。
第三是廉价资金,如果以目前的利率,投资者认为银行的资产购买计划的收入高于此,也不可能投资于房地产投资信托基金,这笔钱太贵了。
赵本才说,现在长钱、大钱和低息都是股东。如果我们不从贷款转向股东,我们的商业房地产有两个长期属性,长期适用性和长期投资。出于这两个长期原因,我们做房地产投资信托基金来改变我们持有它们的方式。赵本才认为,房地产投资信托是一个长期的双赢过程,涉及全民和税收激励,为投资者创造收入。为投资者创造收入实际上是一个为消费者创造价值的过程,消费者也为投资者创造价值。