8月，房地产市场和城市继续低迷，“金九”可能略有回升。

本文来自微信公众号“科勒瑞房地产研究”，其观点并不代表智通的财务观点。

8月份，新房、二手房和土地市场继续降温，主要城市的新房成交量也在不断下降。长沙、济南、徐州等城市成交量大幅下降，而主要城市二手房成交量持续环比下降。土地市场预计将是严峻的，成交量和价格一起下降。保险费率已经连续两个月处于低水平，但去年下半年并没有出现大规模的成交量。

供应:超过60%的城市已经显著增加了他们的数量，深圳、昆明、南宁和其他城市今年达到新高。

8月，全国29个重点城市新增供应面积2483万平方米，同比增长13%，同比下降8%。供应链增加有两个原因。首先，7月份一直是一个底部低的供应低谷。第二，为了迎接“九金十银”的销售旺季，住房企业普遍提前计划，增加销售数量。

四个一线城市8月份新增供应217万平方米，比上个月增长2%。深圳新增供应面积环比增加一倍，今年达到峰值。受“中国特色社会主义示范区”良好规划的影响，未来开发商的推动力度预计将继续加快。北京本月有大量房屋被限制在市场上竞争，这在一定程度上缓解了市场供需矛盾。

25个典型的二三线城市新增供应2266万平方米，比上个月增长14%，比上年下降5%。与前一个月相比，近70%的城市显示供应显著增加。成都和长沙的供应量在上个月减少了近一半后，又回到了高位。昆明和南宁的新供应区今年达到新高。

交易:同月环比下降仍然缓慢，中西部城市相对“强劲”

8月份，29个重点城市售出2582万平方米，比上个月下降6%，延续了7月份的下降趋势。730会议首次提到“房地产不应被用作经济的短期刺激”，大多数城市的营业额在8月份继续下降。

一线城市总营业额为231万平方米，比上个月下降10%，比上年下降7%，进一步扩大了降幅。具体而言，由于临港新区放宽购房限制，以及销售期间大量房屋销售，上海的总成交量大幅上升，同比增长21%。除上海外，其他三个城市的交易都有不同程度的下降，尤其是北京和深圳，与同期相比降幅最大。广州的一些商业银行提高了抵押贷款利率，延长了贷款周期，抵押贷款的收紧在一定程度上抑制了购房需求，交易量比前期略有下降。

25个二三线城市的总营业额达到2351万平方米，同比分别下降3%和6%。不同城市的交易趋势继续存在分歧。中西部地区的城市总体表现良好。成都在8月份集中供应，而武汉在供应的基础上进一步下调抵押贷款利率，推动交易大幅上升。另一方面，在长江三角洲，大部分城市的营业额持续下降，降幅远远超过平均水平。由于暂停网上签约和推出“最严格的采购限制和销售限制”政策，苏州的交易量大幅下降。常州和杭州仍在经历供应量和营业额的下滑。

库存:近一半的城市逐月略有增加，消化周期一般不到12个月

8月份，超过70%的城市商品房供需比例上升，北京、深圳、佛山等14个城市超过1，特别是徐州飙升至2.05，无锡、宁波、福州的供需比例不到0.5，市场供需矛盾依然突出。受供应量和成交量比上个月小幅下降的影响，近一半的重点城市库存水平比上个月略有上升，增幅不到7%，60%的城市同比有所上升。上海和徐州的增长率超过90%。

虽然约50%的城市消化周期比以前长，但近80%的城市仍在12个月的正常范围内，消化的整体压力并不大。重庆、宁波、武汉等城市还不到4个月，最近的市场交易热仍在持续。北京和佛山的消化周期已超过15个月。库存风险需要保持警惕。

交易结构:高档产品热销，北京在90㎡以下的比例持续下降

从细分价格的分布来看，北京中低档产品的销售比例下降了8个百分点，上海略有上升，上升了5个百分点。各城市中高档产品的营业额差距很大，北京与上月相比上升了12个百分点，深圳与上月相比下降了18个百分点。高端产品的整体热销是市场的主力军。与上月相比，上海股市下跌了8个百分点，深圳股市上涨了16个百分点。

从面积分布来看，北京90平方米以下的产品比例继续下降，比上个月下降8个百分点。对于120-144平方米的产品，北京的营业额增加了5个百分点。其余90-120平方米和144平方米以上的产品，各城市交易比例与上月相比变化不大，增减不超过3个百分点。

二手房:比上个月下降8%，比上年上升5%，主要城市总体上比上个月继续下降。

5月以来，二手房市场明显降温，成交量进入下行通道。7月份，二手房市场似乎显示出稳定迹象，成交量基本持平。然而，二手房市场在8月份出现波动和调整，成交量比上个月略有下降。8月份，7个重点监测城市共销售二手房479万平方米，同比下降8%，同比上升5%。具体而言，除了环比反弹18%的南京以外，其他城市的营业额环比略有下降，北京暂时领先于环比下降21%。只有北京的营业额同比下降32%，而其他城市的营业额同比上升。受去年同期基数较低的影响，青岛同比增长74%。

我们认为，受市场购买力透支等诸多因素的影响，二手房在性价比较高方面的优势十分突出，近两个月成交量波动幅度较小。由于全年二手房成交量月度趋势大多为“高前低后”，短期成交量的大概率将继续减弱。

土地:地价逐年下降，新土地管理法有助于增加土地供应量

八月份土地市场的数量和价格急剧下降。根据审评委的监测数据，截至本月29日，全国300个城市共完成2，406笔商业土地交易，比上个月下降25%。完成建筑面积1.408亿平方米，同比分别大幅下降47%和29%。交易价格方面，本月土地交易总额达到3401亿元，比上个月下降42%，比上年下降24%。交易单价方面，由于本月交易单价较高的地块数量明显减少，交易底价较上月下降19%，至2416元/平方米。受去年同期低地价影响，底价同比上涨45%。

在市场热度方面，由于住房企业融资环境进一步收紧，发展贷款、企业信托和海外融资渠道受到限制，资金压力再次加大，企业征地更加谨慎。8月份，土地市场交易的地价连续5个月下跌至10%左右，创下今年的新低。与此同时，土地流转现象也略有增加。与上月相比，主要城市的流通率提高了2.1个百分点。土地流转发生在南京和成都等热门城市，市场热度从上个月开始进一步下降。就能源水平而言，一线城市不愿意占用土地，因为出售的地块大多是经济适用房用地和商业用地，地价已降至冰点。二线城市的热度下降得更加明显，保险费率下降到6.3%，比上个月下降了5%。第三和第四条线的保险费率也从上个月略有下降，降至13.8%，与上半年相比，土壤拍打温度明显下降。

8月份，土地市场不仅成交量大幅下降，而且继上月小幅下跌后，地价也大幅下跌，跌幅高达19%。城市降温的趋势越来越明显。就营业额而言，所有能源水平城市表现一致，同月环比大幅下降，一线和二线城市环比大幅下降，降幅超过40%。就交易价格而言，三个能源级城市环比呈下降趋势，二线城市降幅最大，环比降幅高达16%。