资料来源:先见产业研究院
在“健康中国”正式成为中国发展核心理念的背景下，康养产业将在未来20年迎来重大发展机遇。 同时，随着《健康中国2030康养规划纲要》落实，一系列政策将从多个方面鼓励地区建设“康养产业”。 “康养产业”将成为下一步提高我国各地健康水平和发展经济的主要特色发展模式之一。
01
康养项目策划的重要意义
(一)健康养护项目规划正确企业决策，确保项目运营不出现偏差。
康养项目策划是调查康养市场后形成的，是策划者不断面对市场总结的智慧结晶。 因此，作为康养、开发企业的参谋者，能够更加正确地做出企业和企业家的决策，使项目的运营不会出现偏差。
(二)康养项目规划增强开发项目竞争力；。
开发企业新“洗牌”，概念不断创新，开发模式不断突破，竞争愈演愈烈，决策者有“四面楚歌”感慨。 在这种情况下，康养项目规划可以更好地发挥其特点，加强项目竞争力，争取积极地位。
(3)探索解决企业管理问题，加强企业管理创新能力。
开发企业必须争取市场，着重管理创新。 企划人员开发企业管理创新，应遵循科学规划程序，从寻求开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。
(四)能够有效地整合和优势项目资源。
开发康养项目需要协调发展概念资源、人才资源、物资资源、社会资源等多种资源。 在这些资源还没有涉及到康养项目的规划之前，这些资源是分散的，乱七八糟的，没有中心。
康养项目参与各种资源，整理关系，分析他们的功能，帮助团结，围绕中心，策划形成共同目标。 另外，康养项目的计划还具有预测未来市场、满足居民居住具体要求等作用。
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整体规划过程详情
项目可行性分析的根本目的是实现项目决策科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性分析分为五个步骤
●接受委托
●调查研究
●方案的选择和优化
●财务评估和国民经济评估
●编写可行性分析报告。
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可行性分析的主要内容
1 .项目本身的条件分析
1 )项目区划分析:基于项目市场发展趋势研究，本部分从项目条件分析开始，从区划角度判断适合发展的房地产形态，研究项目周边环境区划的状况性质，分析其影响。
2 )项目区域分析:主要分析项目周边区划的现状和未来发展情况，了解项目发展的环境和影响因素。
3 )项目区划条件分析:主要是对项目区划开发条件进行彻底分析，找出影响项目发展的因素。
4 )项目SWOT分析(优势、劣势、发展机会、竞争威胁):分析项目发展的重要和难点，明确项目本身的优势、劣势、发展机会、竞争威胁等。
2 .投资机会分析
本阶段的主要任务是提出投资项目和投资方向，在一定的地区和部门内，根据自然资源和市场的调查预测，寻找最有利的投资机会。 投资机会的分析相当粗略，主要不是靠详细的分析，而是靠粗略的估计。
本阶段投资估算精度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%~0.8%。 认为机会分析是可能的，就能推进下一阶段的工作。
3、初步可行性分析又称“先验可行性分析”
在机会分析的基础上，进一步论证分析项目建设的可能性和潜在利益。 初步可行性分析阶段投资估算精度达到±20%，所需费用约占总投资的0.25%~1.5%。
四、详细的可行性分析，即常规可行性分析
详细的可行性分析是建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、财务和经济可行性的基础上作出投资决策的重要步骤。 本阶段建设投资估算精度为±10%，需要费用，小型项目约占投资的1.0%~3.0%，大型复杂工程约占0.2%~1.0%。
五.项目评估和决策
根据国家有关规定，对中大规模、超过限度的项目和重要的小规模项目，应当通过审批机构委托合格咨询评价机构进行项目可行性研究报告的评价论证。 未经评估的建设项目，不得允许任何部门审查，不得允许组织建设。
04
项目定位
项目定位是客观调查与健康项目投资开发相关的许多因素(经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政等)，通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，满足项目许多因素的关键点(满足城市规划条件、健康项目
简言之，项目定位是营养市场规划的基础，项目定位的成果和结论(项目整体定位、客群定位、产品定位建议)对后续各阶段的规划有方向性和指导性，是营养项目规划的主要环节之一。 项目定位如下:
05
定位类别
1 .项目客群定位
主要确定项目各功能房地产的客户层、消费群体，为项目后期开发方案提供依据。 是什么样的人买项目的产品和服务。
2 .项目发展形象定位和概念定位
确定项目发展形象，为项目定位和规划设计提供方向。
3 .项目功能组合和工作分配定位
主要包括项目内部主要房地产类型功能确定、组合方案定位、功能布局与各功能之间的相关性控制。
利用建设目标所在社会环境及相关因素的逻辑数理分析和相关性分析，研究项目任务书设计的合理方向，制定、论证建筑设计依据，科学确定设计内容，寻找实现这一目标的科学方法。 主要内容包括:
项目总平面规划、套型、户型与户型的比率、户型面积、交通系数、公共摊款系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等，产品本身的质量是最主要的规划内容。 功能定位是城市规划与建筑设计(设计院)之间重要的“断层”工作，是我国当前康养项目业发展过程中最弱的环节，也是康养市场经济发展到今天的必然产物。
4 .项目的开发规模和等级定位
根据项目发展主题，结合项目所在的市场背景环境，确定项目主要房地产类型的开发规模和等级。
5 .项目价值定位，包括财务分析
根据项目本身的条件、整体定位、市场供求状况、市场现有房地产供给价格水平、潜在采购水平以及项目所在地区未来发展趋势等因素，明确项目各功能房地产的价格水平。
6 .定价
健康养分项目的开发、销售往往是超过某个时期或者年度的。 消费市场的变化是不可预测的。 项目价格应为市场所接受，需要一定的先进意识和科学预测，定价部分是艺术，部分是科学。 影响价格的因素有很多，主要有成本、项目质量、顾客接受的价格、同类产品的竞争因素等。
产品的可变成本是价格的下限，上限是顾客支付的价格。 市场中消费者总是想以适度的价格获得最高价值，所以价格和价值不能混淆。 定价后，运行中可以进行适当的调整，但无法进行大幅度的调整或否定的调整，会产生非常不良影响。
06
定位方法
定价主要有几种方法
1 .类比法:所发售的项目，必须明确属于同等产品中的上、中、下哪一项。
2 .成本法:房地产包括税金、推进费等在内的综合成本和利润期望值的幅度是微利多销或者高额高利润。 这必须根据开发者自身和市场情况来决定。
3 .评价法:专业鉴定师对项目进行全面评价后再定价。 无论如何，必须同行最大限度地获得市场份额。
07
价格政策
根据市场情况，合理分布各销售阶段，制定平均销售价格表后，销售中实施根据实际情况调整销售价格的优惠活动的时机和数量的建议阶段、方向、差价支付方法的建议销售价格调整和销售率与工程进度的关系。
方法查明后，具体实行低价、高价、内部价格、一口价、优惠价等战略。
●采用低价格战略:进入市场比较简单，容易进入，能够快速成立市场。
●采用昂贵的战略:为了显示出卓越性、身份的象征性、功能性、优秀的环境等，可以引进高价的消费者进入市场，但不是盲目的上涨价格，而是有价值的。 这个方法风险很大。
王訅:青城颐养教育咨询公司社长、训练盘和指导青绿城几个康养现象级青城颐养町的运营实践町，如莫干山观云町、义乌桃李春风等
柳俊:壹方城特色町产业联盟规划委员会委员，旗鉴旅业常务副社长，有十多年文旅/町项目经验，擅长协助土地整理、土地获取、政府联络、规划
宋涛:指导北京壹方城文化产业研究院农文旅游项目操作盘和高级合作伙伴、前田园东方集团蜜桃村操作盘手、鲁商集团乡村振兴顾问、众多田园综合体、古镇、街区商业顶级设计操作盘和运营
朱冰:壹方城特色镇产业联盟规划委员会执行主席，哈佛大学设计博士，北京市特任专家，城市意大利创始人
史御力:幸福公社创始人，成都幸福公社房地产开发有限责任公司社长
徐忠明:无锡赛博旅游文创有限公司总经理
庄锦华:中国台湾亿桐花祭驾驶员、汗马研究社创新指导员的最高文创顾问
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(嘉宾:朱冰、吴静、史御力、叶剑明、王昕、庄锦华、郭强等)
乡村振兴战略背景下现代农业主题探讨
陈放两博士、国家商务部规划标准高级顾问、人保部创意训练高级顾问、北京创意江山规划设计院院长、北京创意村市场营销规划有限公司会长、联合国( CCC/UN )特任规划专家
铁路两两桃李春风，温暖心窝，开元森泊
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