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二手房屋买卖合同中，非因居间人过错造成买卖合同解除，居间合同仍然有效，且居间人不承担违约责任。
董某系某小区房屋所有权人。
2018年8月6日，董某为甲方，汪某为乙方，周某以汉唐盛世加盟店业主的名义为丙方签订了房屋买卖合同，约定汪某购买董某所有的某小区房屋，实际成交价格为92万元，甲乙双方各向丙方交纳房屋经济信息服务费9200元。
合同第4条关于付款的约定为：“1.乙方的付款约定：乙方自愿承诺于2018年11月30日之前将首付款准备齐全，甲、乙双方开始办理贷款和贷款手续。2.房屋交易手续按规定实行交易资金代收代付监管的，则付款程序按照相关部门监管程序执行”。合同第6条第8款关于违约责任的承担中约定：1.如甲方拒绝履行合同或解除合同，应退还乙方所交付定金，并支付定金一倍给乙方作为赔偿；如乙方拒绝履行合同或解除合同，所支付的定金归甲方所有作为赔偿。2.甲、乙、丙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4、5、6、7项规定的违约责任，除上述赔偿外，守约方有权追究违约方责任，即违约方向其他方分别支付本合同第2条确定的该房屋实际成交价格的5%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，由责任方据实赔偿。3.非丙方原因导致本合同不能履行，则该房屋经济信息服务费不退。合同第8条补充约定：1.甲方名下的贷款由甲方自行注销，甲方于2018年11月30日前将贷款注销完毕；2.乙方商业按揭贷款。
合同订立同日，董某收取了汪某2万元定金，周某以汉唐盛世公司名义收取了董某及汪某信息服务费各9200元。其余手续至今均尚未办理。
周某系汉唐盛世加盟店经营人员，其与汉唐盛世公司签订有加盟协议，约定其加盟汉唐盛世公司连锁体系，并向汉唐盛世公司支付保证金及授权加盟费，获得汉唐盛世公司商号、商标、VI、形象系统及店面营运指导方案在合同约定门店的使用权并享受汉唐盛世公司提供的其他服务，自行负责开拓市场与发展商户，确保自己的经营行为、经济活动符合国家法律法规要求，违反此义务引起的任何法律责任均由其独立承担。周某在店堂内悬挂的营业执照为汉唐盛世房地产信息咨询服务部的个体工商户执照。
董某诉称：2018年8月6日，董某、汪某、周某三方签订房屋买卖合同，合同中关于汪某付款方式、付款数额、付款时间没有约定，致使董某无法收到汪某应该支付的房屋首付款而无法办理贷款注销手续，以至于双方无法履行合同。汉唐盛世加盟店不具备中介机构的资质及注册房地产经纪人或房地产经纪人协理资格证书，也没有给买卖双方办理完结房屋交易手续，致使董某受到损失，因此，诉至法院请求依法判令解除合同，周某返还中介费9200元，诉讼费用由被告负担。
汪某辩称：同意解除合同，同时提出反诉称：董某存在违约行为，要求人民法院判令：解除合同；判令董某赔偿汪某因违约行为造成的各项经济损失人民币共计18万元，其中包括定金双倍返还4万元，支付的中介费9200元，合同约定的违约金46000元，房屋租金实际损失12000元，房屋上涨损失7万余元。
法院判决：一、本判决生效之日起，董某作为出售方、汪某作为买受方、周某以汉唐盛世加盟店的名义作为居间方所签订的《房屋买卖合同》中某小区房屋买卖的约定解除；二、本判决生效之日起十日内，董某返还汪某定金20000元；三、本判决生效之日起十日内，董某赔偿汪某违约金46000元；四、驳回董某其他诉讼请求；五、驳回汪某其他反诉请求。
一、董某、汪某、周某三方所签订的合同实际上包含了两个法律关系，即房屋所有人与房屋购买人之间的买卖合同关系；房屋所有人、房屋购买人与居间人之间的居间合同关系。
对于房屋买卖合同部分，虽然涉诉房屋上设定有抵押权，但合同中业已约定了由抵押人即董某先行偿还贷款后再到房屋管理部门办理交易手续，并未违反法律强制性规定，系房屋所有人、房屋购买人真实意思表示，该部分合同内容合法有效。
居间合同中，周某虽以汉唐盛世公司的名义与董某、汪某签订房屋买卖合同并收取了居间费用，但周某与汉唐盛世公司仅系加盟关系，周某作为汉唐盛世加盟店的经营人员，仍然是独立经营、自负盈亏、自行承担责任的个体工商户。周某在店堂内悬挂的营业执照也是其个体工商户的执照，向买卖双方披露的名称也为汉唐盛世加盟店。周某应当作为合同的实际居间方董某虽然对周某的资质提出质疑，但资质问题属于行政管理范畴，不当然影响居间合同的效力，因此该部分内容亦合法有效。
本案中，董某起诉要求解除房屋买卖合同，汪某亦同意解除。双方对合同解除合意一致，依据《合同法》第93条第1款之规定，当事人协商一致，可以解除合同。但该合意解除的只是房屋所有人与房屋购买人之间达成的房屋买卖合同部分，而非居间合同。因为居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国合同法》第426条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居问人的报酬。第427条还规定居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。通过对上述法条的分析我们不难看出，在此类居间合同纠纷中，居间人只要举证证明促成合同成立，就可以取得酬金，而酬金的多少则可以依据约定或者公平合理原则加以确定。
本案中，房屋所有人与房屋购买人已经就居间人所提供的居间服务达成了买卖意向，并签订了买卖合同，至此合同约定的居问事项已经履行完毕。同时三方签订的合同中约定的“非丙方原因导致合同不能履行，信息服务费不退”的条款符合法律规定，居间人周某业已履行了合同约定的居间义务，造成房屋买卖合同不能履行的责任也不在居间人，居间人对合同不能履行并不存在过错，亦未违反居间合同中相关约定，并无违约行为，所以董某要求解除居间合同并返还中介费的请求，不应支持。
二、董某与汪某到底是谁违约
本案买卖的房屋为私产房屋，应当按照二手房交易相关规定程序进行。合同虽未约定合同具体履行时间，但根据正常的交易惯例能够推论出到房管部门办理相关手续的开始时间，至于具体时间虽然没有约定，不会成为履行障碍。因此，该合同并非无法履行，董某的主张不能成立。
合同双方在补充协议中规定，甲方于2018年11月30日前自行将买卖房屋设定的贷款注销完毕，乙方在2018年11月30日之前将首付款准备齐全，双方开始办理贷款手续。汪某已经履行了将首付款准备齐全的义务，但董某未如约履行合同约定的注销贷款义务，造成合同无法继续履行。因此，导致合同未能继续履行的责任在于董某。
三、因董某违约，汪某反诉其承担违约责任的诉讼请求应当予以支持。按照合同的约定，董某应当向汪某承担违约金责任。
按照《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，可以要求对方承担损害赔偿责任，但损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在本案中，因董某违约造成合同不能实际履行，汪某的合理损失与违约金的数额基本相当，故其主张的损害赔偿数额过高。法院据此判令董某承担46 000元违约金是恰当的。
定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其他代替物。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。可见，定金罚则与违约金并不能同时适用，当事人可以根据自身遭受损失的情况，选择其一。如同时要求双倍返还定金和支付违约金，不能支持。汪某同时要求董某双倍返还定金并支付违约金，不符合《中华人民共和国合同法》规定，不予支持，因此，董某仅需向被告返还定金2万元。
