个人出租房屋合同_ “我，个人房东，因出租房屋逃税，被判9个月，罚款2万”_2017个人房屋出租合同

前段时间，河南省驻马店市中级人民法院公布了一则刑事裁定书，因个人房东出租房屋逃税，被判刑 9 个月，罚款 2 万。相关内容如下：

裁定内容部分截图

个人出租房屋涉及税种繁多，我们集中梳理了一下，大致包括个人所得税、增值税、城建税、房产税、土地使用税、印花税和教育费附加、地方教育附加。每个税种的税率、计算方法、对象、扣除项目等又有所不同，下面的这张思维导图大致概括了：

个人出租房屋涉及税费

接下来，我们具体通过一个案例深入了解一下~

自然人苏某拥有多处房产，房产原值合计 6800 万元，2019 年发生如下业务：

已知当地政府规定计算房产余值的扣除比例为 30%，不考虑其他涉税事项，那么租赁业务相关税费处理应如下：（为简化计算，不考虑城镇土地使用税）。

业务一税费解析

1. 增值税

其他个人出租住房，按照 5% 的征收率减按 1.5% 计算应纳税额；其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产的，其租金可在租赁期内平均分摊，分摊后月租金收入不超过 10 万元的，免征增值税。（注意：除其他个人外，一次性收取的租金不分摊计算）

18/3/12=0.5万元/月﹤10万元/月，免征增值税。随征的附加税费同时减免。

2. 房产税

房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。对个人出租住房，不区分用途，按 4％ 的税率征收房产税。

2019.1.1-2021.12.31，增值税小规模纳税人房产税减按 50% 征收。房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税，但如果免征增值税的，确定房产税计税依据时，租金收入不扣减增值税额。

2019年房产税：18/3×4%=0.24万元，叠加享受减税优惠 0.24×50%=0.12万元。

3. 印花税

个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。业务一免征。

4. 个人所得税

税目为财产租赁所得，按次征收，以一个月内取得收入为一次。个人出租住房收取租金按20%税率减按 10% 征收。

应税所得额=收入额－财产租赁过程中缴纳的税费－向出租方支付的租金－由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用-税法规定的费用扣除标准。

2019年个人所得税：[（18/3/12-0.12/12）×（1-20%）×（20%-10%）] ×12=0.4704万元。

业务二税费解析

1. 增值税

个人出租不动产（不含住房）按照 5% 的征收率计算应纳税额；月租金收入不超过 10 万的，免征增值税。

每月增值税，1万元/月<10万元/月，免征增值税。随征的附加税费同时减免。

2. 房产税

对个人出租不动产（不含住房）按12%税率征收房产税；2019.1.1-2021.12.31，增值税小规模纳税人减按 50% 征收。1~4 月未出租按 1.2% 征税，则：

1~4月每月房产税：800×（1-30%）×1.2%=6.72/12=0.56万元，叠加享受减税优惠0.56×50%=0.28万元；

5~12月每月房产税：1×12%=0.12万元，叠加享受减税优惠0.12×50%=0.06万元。

2019年应纳房产税：0.28×4+0.06×8=1.6万元。

3. 印花税

个人出租、承租住房以外的房产，签订的租赁合同要按规定依 1‰ 征收印花税。

合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据；未分开注明的，以合同所载金额为计税依据；2019.1.1-2021.12.31，增值税小规模纳税人减按 50% 征收。

优惠前应纳印花税：1×12×3×1‰=0.036万元，叠加享受减税优惠 0.036×50%=0.018万元，实际应纳印花税 0.018 万元。

4. 个人所得税

税目：财产租赁所得，按次征收，以一个月内取得收入为一次。

5~12 月每月个人所得税：（1-0.06-0.018/36）×（1-20%）×20%=0.15032万元。

2019 年个人所得税：0.15032×8=1.20256万元。

业务三税费解析

1. 增值税

开具增值税专用发票的，即使出租收入<10万/月，也要征增值税。租赁合同中约定免租期的，不属于相关规定的视同销售服务。个人出租动产按 3% 征收率计算，不能开具专用发票。

3~6 月不征增值税，从 7 月开始征增值税，其中：

不动产出租：160/12/1.05×5%=0.63万元

动产出租：50/12/1.03×3%=0.12万元

每月合计 0.63+0.12=0.75万元

2019 年增值税：0.75×6=4.5万元

2. 城建税、教育费附加、地方教育附加

按增值税随征7%、3%、2%。

2019年一税两费：0.75×12%×6=0.54万元。

叠加享受减税优惠：0.54×50%=0.27万元。

3. 房产税

商业用房，1~6 月未出租按房屋余值 1.2% 征税，7~12 月按出租用房按租金收入 12% 征税。

1~6 月每月房产税：5800×（1-30%）×1.2%/12=4.06万元，叠加享受减税优惠4.06×50%=2.03万元；

7~12 月每月房产税：160/12/1.05×12%=1.52万元；叠加享受减税优惠1.52×50%=0.76万元。

2019 年房产税：2.03×6+0.76×6=16.74万元。

4. 印花税

2019 年印花税：210×5×1‰=1.05万元；叠加享受减税优惠1.05×50%=0.525万元。

5. 个人所得税

税目：财产租赁所得，按次征收，以一个月内取得收入为一次。

允许扣除的修缮费以每次 800 元为限，一次扣不完，下次继续扣，直至扣完为止。

7~12 月每月个人所得税：160/12/1.05+50/12/1.03=16.75万元，（16.75-0.27-0.76-0.525/60-0.08）×（1-20%）×20%=2.50万元。

2019 年个人所得税：2.50×6=15万元。

修缮费还剩 5-0.08×6=4.52万元，往后继续扣除

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