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1999年，是重庆直辖的第3年。这个时候，重庆正处于快速成长阶段，城市建设日新月异。
一栋栋高楼大厦拔地而起，一座座新建小区整齐划一，这个年轻的直辖市呈现出一派蓬勃朝气。
如今，20年过去了，重庆又有了翻天覆地的变化，当年的旧屋早已换新颜，当年的新楼亦变成了记忆中一个个鲜明的符号。
都说建筑是时代发展的印记，重庆的城市变迁，当然和重庆楼市的发展密不可分。
20年，20城。20岁的焦点君，就来和你细细说重庆楼市20年的故事。
01 / 20年重庆房价涨幅感人老百姓买房最幸福
“我来重庆的时候就说过，最幸福的买房者是重庆的老百姓。”
2007年3月，时任重庆市委常委、市政府常务副市长的黄奇帆在接受杨澜访谈时曾谈道，就房价而言，北京上海的老百姓没有重庆幸福。
就连原万科集团董事长王石也曾感慨：“重庆楼盘品质如此高，而房价却如此低，重庆人民真幸福！”
的确，相比较于全国其他大城市，重庆的房价一直以来都十分感人。从1999年至今的二十年中，重庆的房价虽然整体保持平稳增长的势头，但仍低于全国平均水平。
尽管焦点君没有找到官方公布的1999年重庆房价数据，不过通过不少购房者提供的线索大致可知，重庆主城的楼盘价格约在1000元/㎡左右。要知道，这一年广州的房价已经达到了4761元/㎡左右。
当时，以石桥铺南方花园代表的主城第一代品质商品房，满足了重庆人民迫切希望改善居住环境的愿景。
到了2003年，随着融侨半岛、海棠晓月等楼盘相继面市，主流楼盘的房价开始冲破3000元/㎡大关。而这以前，重庆主城的房价普遍在2000元/㎡左右。
2007年，重庆直辖十周年，获批设立全国统筹城乡综合配套改革试验区。这一好消息，使得重庆楼市再次迎来黄金期，成交均价直线上升，商品房套内成交均价达到3727元，而一些主流楼盘更是迅速抬升到了5000-6000元，火热行情一直到2008年3月才平息。
2008年底，在全球金融危机的背景下，国家开始出台房地产的救市政策。2009年3月起，楼市开始复苏，创出新一轮高峰，重庆主城市场均价达到了4311元/㎡左右。
重庆房价的上涨势头一直持续到2012年结束，这一年中央对于楼市调控不放松的态度坚定，共进行了至少20余次的“重申”和“表态”，并发布一系列政策抑制房价的上升，导致楼市再次进入寒冬，重庆主城房价同比2011年略微下降，在6807元/㎡左右。
2012之后，重庆楼市进入一段波动期，主城房价涨幅在2013年短暂扩大之后，紧接着连续两年收窄，房价总体保持在7000元/㎡左右。
时间来到2016年末，受外地投资客入渝抢房的消息影响，重庆房价迎来一个新的增长高峰。2017年，重庆房价水平首次破万。
接下来的两年，在中央“房住不炒”的调控精神指导下，各地因城施策、分类调控政策频出，全国楼市调控步入新阶段。直到今日，重庆的调控政策从未有过放松，整体仍保持平稳状态，符合政府提出的“健康平稳的发展房地产市场”这一主基调。
从1999年的1000元/㎡左右，到2019年的11444元/㎡，重庆房价上涨超过了10倍！
不过，即便增幅惊人，重庆的房价在全国来说仍不算高，远远低于武汉、成都、西安等新一线城市。
并且，根据诸葛找房发布的最新中国100座城市2019年房价收入比来看，重庆仅为12.72。也就是说，在重庆平均不吃不喝12年就能当地买套房，人们的购房压力远远小于其他大城市。
所以，黄市长说重庆的买房者幸福，也是有根据的。
02 / 20年，无形的“手”为重庆楼市保驾护航
那么，重庆购房者的幸福来自何处？这就还得归功于重庆市政府多年来不遗余力地引导和培育。20年来，房地产调控政策像一只无形的“大手”，无时无刻不在为重庆房地产市场保驾护航。
1999年
这一年，是中国结束福利分房，迈进商品房时代的第一年，也是房地产市场第一个十年——“黄金时代”的开端。
当年，财政部、国家税务总局、建设部陆续出台了《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》、《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》，对房地产二级市场涉及的营业税、契税、土地增值税、个人所得税实行优惠，减轻个人买卖普通住宅的税收负担。
2000年
国家计委、建设部联合发布《关于房地产中介服务收费的通知》，对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额度做了明确规定。同年，《重庆市城市房地产开发经营管理条例》正式实施。
2001
2001年4月19日，财政部、国家税务总局发布《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》，其目的是为了消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展。
2002年
2002年国家以控制房价上涨过快为目标，加强了对房地产的宏观调控。同年，国家还改变了拿地制度，要求所有土地需要实行招拍挂制度。
这一年，《重庆市城镇房地产交易管理条例》正式实施，在全国率先推出了商品房销售按套内建筑面积计价制度。
2003
非典爆发，全国经济影响严重。央行在6月份印发“121号文”，严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等，并首次推出了二套房提高首付，利率上浮等概念。
随后，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次明确房地产的国民经济支柱地位，增加普通商品房供应；控制高档商品房建设；整顿规范房地产市场秩序；加强对土地市场宏观调控；继续推进现有公房出售；搞活住房二级市场。
2004年
如果说2003年是房地产行业“泡沫争论”年，那么2004年对房地产行业影响最为深远的则是“泡沫争论”之声中的宏观政策在土地及金融领域的全面“调控”。
2005年
2005年堪称房地产历史上首个大举“宏观调控”之年。房地产从出现过热的苗头，到上涨压力巨大，政府先后出台新旧“国八条”等措施调整土地供应，调节市场。
同年，重庆市国土房管局出台了《关于继续坚决纠正城镇房屋拆迁中侵害居民利益问题的实施方案》，规范拆迁保障民众利益，从源头上规范约束了企业行为。
2006年
全国范围内，房地产市场宏观调控的步伐迈得更大。70/90政策、“国六条”先后出台，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。
2007年
2007年《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》发布，购买第二套以上住房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。
2008年
2008年是房地产史上绕不过去的一年，全球金融危机影响席卷而来，房地产首当其冲。
当年12月21日国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的“国13条”， 明确扶持房地产行业，各地纷纷出台救市措施，各种信贷宽松、税收减免和财政扶持政策纷至沓来。
2009年
在前一年的政策刺激之下，2009年全国房价大幅上涨，房地产市场处于全面复苏阶段。
2010年
2010年1月10日，国务院出台国十一条，要求二套房贷款首付不得低于40%；4月15日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%；4月17日，新国十条出台，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
同年，重庆“两江新区”正式挂牌，并成为全国首个内陆保税港区。
2011年
重庆进入特色调控时期。自2011年1月27日起，重庆启动个人住房房产税改革试点工作，凡所购房屋均价在9941元/平方米以上的住房均属征收对象。
同年，重庆首批公租房“民心佳园”面市。
2012年
中央对于楼市调控不放松的态度坚定，共进行了至少20余次的“重申”和“表态”，并发布一系列政策抑制房价的上升，导致楼市再次进入寒冬。
国土部出台土地监管新政策，严打小产权房。
2013年
2013年2月新国五条出台，不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。3月国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。
2014年
2014年，受经济下行影响，房地产又一次面临调整。2014年6月，内蒙古呼和浩特率先取消限购令，到当年10月，不到四个月时间，共有41个城市取消限购。
2015年
2015年，“化解房地产库存”成为政策主方向，自此新一轮房价上涨周期开启。“330新政”重启楼市模式，央行6次降息，消费者的购房需求迅速释放，量价齐涨，楼市再度回暖。
同年重庆市政府发布《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，渝八条房产新政出台，促进房地产市场平稳发展。
2016年
这一年的房地产市场可谓“奇景可观”，堪称“冰火两重天”。上半年：降准、降息、降税、降首付、去库存；下半年：限购、限贷、限地价、控房价、去杠杆。
2017年
2017年，全国发布楼市调控政策多达246条，银行多次调高房贷利率。这一年“房住不炒”成为楼市主基调。
重庆政府从年初开始，接连发布了“规范预售房抵押”、“三无人员征税”、“打击楼市违法违规销售行为”、“认房又认贷”、“加强主城区新购住房再交易、“土地“拍卖 综合评标”等政策通知，严防炒房，严控房价。
2018年
尽管2018年初，有部分城市表现出微弱的“松绑”迹象，但在“房住不炒”的地产主基调下，同2017年相比，调控政策的颁发频率有增无减，450次这个数字刷新了历史调控记录，堪称房地产调控最密集的一年。
相比较全国多数城市来看，重庆2018年的政策比较温和，主要集中在4-8月，以整治市场秩序和城市建设为主。限贷方面，实行首套房首付3成，二套房首付4成，三无人员限贷的政策，另无限购。
03 / 20年，重庆主城持续“长大”
历经20年，重庆城市最大的变化还有城区扩展。
根据重庆市规划设计研究院发布的主城区卫星图显示，1999年，重庆主城有了半个“内环”。那个时候，城市建设还未突破中梁山和铜锣山两山屏障。
1999年主城区卫星图
随着2002年“内环”的建成，重庆城市中心区域原有组团之间开始无缝连接起来。一直到2004年，内环以内基本片。这期间，江北国际机场到市区的带状建成区在快速蔓延；茶园新区、大学城开始起步，标志着城市建设根据总体规划即将冲破中梁山和铜锣山两山屏障。
2009年，重庆绕城高速公路正式通车运行，主城区进入“二环时代”。这个时期重庆主城的城市建设已经走出内环外，北至江北国际机场北部空港园区，南至巴南鱼洞，西至沙坪坝大学城，东至南岸茶园新区。随后，两路-寸滩保税港区、西永综合保税区、西部首个国家级新区两江新区先后获批落地。
2009年主城区卫星图
2010年6月18日，两江新区成立，继续带动北边城市发展，龙兴、水土、蔡家等多个组团开始大规模建设。
随后，主城二环21个聚居区规划出炉。根据规划显示，这些新聚居区均分布在主城中心区周围，虽然定位各不相同，但都拥有完善的配套。
2013年，重庆市委市政府又将全市划分为都市功能核心区、都市功能拓展区、城市发展新区、渝东北生态涵养发展区、渝东南生态保护发展区等五个功能区域。
其中，都市功能拓展区是国家中心城市的拓展建设区域，也是重庆未来新增城市人口的重要集聚区，该区域的一项建设任务,就是“有序拓展城市空间,加快建设悦来、茶园等21个大型人口集聚区。
与此同时，大量房企涌入这些新区，承担起重要的造城角色，为城市建设做出了重大贡献。
2016年主城区卫星图
如今，重庆城市版图仍在不断向周边扩张，中央公园、蔡家、礼嘉、水土、龙兴、鹿角、龙洲湾等一批新兴的板块已然崛起，正在同传统板块一起助推重庆驶上快速发展的轨道。
04 / 未来房地产市场的发展趋势
重庆房地产市场未来的发展趋势如何？
2018年，重庆楼市坚持 “房住不炒”定位，多管齐下，先后出台了近20次新政，严厉打击炒房现象，稳定市场健康发展。从调控的效果看，确实有力地稳定了市场。
一直到2019年上半年，重庆楼市更加理性，成交价格趋于稳定。
关于下半年市场，重庆铭腾机构分析认为，由于政府提出了“稳房价”目标，上半年的房价上涨幅度在2%~3%，整体平稳，完成预期，下半年房价将会持续维稳，上涨幅度控制在1%~2%；下半年供应量会加大，预计会在1600-1800万方，供应井喷，市场会更加严峻。
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