拆迁方案_ 西安市最大的城中村鱼化寨的拆迁工作正在进行中，如果你们是拆迁户，你们愿意搬离吗？_房屋拆迁方案

2018年10月底，高新区管委会下发

《鱼化寨街道鱼化寨村集体土地房屋拆迁安置方案》

，该方案一经通知就在网络引起热议，有人盼着早点拆，有人则不希望拆，毕竟每年能获得十几万的租金。

至于拆迁方案是否合理？如果你作为拆迁户是否愿意搬离的问题？笔者就此先作出实事求是分析，供网友参考后再回答。

首先，笔者根据方案计算出每位村民的赔偿金额

根据计算结果可知，鱼化寨每位村民可获得拆迁补偿金额在123万-458万之间，这是西安大部分市民一辈子都不可能赚到的资金。

其次，鱼化寨村拆迁安置的法律依据

鱼化寨拆迁方案制定的主要法律依据有：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《西安市城乡规划条例》、《西安市棚户区改造管理办法》、《西安市棚户区改造货币化安置实施细则》、《西安市人民政府关于加强和推进棚户区改造工作的若干意见》、《陕西省宅基地管理》、《西安市国有土地上房屋征收评估办法》、《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《西安高新区集体土地征收和棚户区改造补偿安置暂行办法》，《 国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知 》、《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》和《最高院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》，同时兼顾鱼化寨村实际情况。

第三、鱼化寨村每户最低赔偿333平房屋的法律依据分析

《中华人民共和国土地管理法》

第62条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

《陕西省实施<中华人民共和国土地管理法〉办法》

  第32条 农村村民每户只能有一处宅基地，城市郊区每户不超过133平方米。

《 西安市规划局关于村民宅基地自建住宅规划审批管理办法的通知》

，规定村民在宅基地自建住宅，人均建筑面积控制在65平方米以下，层数为2层，屋顶至地面高度控制在10米以内。

无论是国家出台的法律、法规还是陕西省、西安市的各项政策，都明确规定鱼化寨村民每户只能有一处合法住宅，且宅基地面积不得超过133平方米，房屋高度不能超过两层（3层及以上属于违法建筑）。西安市高新区在制定鱼化寨村房屋拆迁方案时，考虑到历史原因和实际情况，对每户村民按照最低333平（远超集体土地使用权证载面积的2倍）或者每人70平赔偿（西安市规定人均最低补偿65平方米），完全符合法律规定。

第四、鱼化寨村安置房屋货币补偿基准价分析

2011年国务院颁布的《国有土地房屋征收与补偿办法》

，规定对被征收房屋价值的补偿，

不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

该价格一般是指商品房或者可以上市交易的房屋价格，要有历史成交价可供参考才行；但是鱼化寨集体土地房屋的市场价指什么？因为从来没有交易过（土地管理法规定集体土地房屋不允许私下买卖），就没有历史交易价格可供参考，

因此，货币补偿不能用同区域范围内商品房市场价格作为基准，只能比商品房交易价格低。

西安市高新区管委会在被征迁相近区域出让房地产用地时，以附加安置条件形式用成本价格锁定商品用房，用于被征迁人的房屋安置，此成本价格即为货币补偿基准价，

鱼化寨村确定为9775元/平，并给予12%的奖励，完全符合法律与政策规定。

经营性用房货币补偿基准价的确定：评估机构用成本法对被征迁区域房地产开发经营性用房的价格进行评估，确定出价格，

鱼化寨村经营性用房确定为16344元/平，完全符合法律与政策规定。

第五、关于鱼化寨周边土地拍卖价格上千万元/亩，而村民认为补偿价格较低的问题。

农民从鱼化寨村集体中获得的宅基地是免费的或者花费代价很低；而且鱼化寨村的宅基地只有使用权，没有所有权。 其次，国有土地拍卖收入根本不可能归属于农民，集体宅基地被征收为国有土地后，政府要进行配套投入，需要完善交通、医疗、市政和基础设施等，这样才能获得较高价。再次，政府征收农民集体建设用地后，其中价值最高的当属商业和住宅用地，这部分用地可以拍卖到1000万以上！但是在征收的全部土地中，还有道路、市政、教育，医疗、工业、园林等用地，西安市高新区工业用地仅30万/亩，教育、道路、市政等用地是免费的。

综上所述，笔者认为鱼化寨村拆迁安置方案无论是从法律上，还是从补偿标准上都是完全合法合理的，我作为拆迁户的话，肯定原因搬离。