关于房屋租赁合同法有哪些规定?

一、对于《城市房屋租赁管理办法》的明确规定，公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。

问题：这个规定只对于房屋所有权人的出租权作出了明确规定，那么其他人有没有出租权?不是房屋所权人出租房屋以后，承租人的权利怎么保证?

解答：按照《合同法》的明确规定，没有权利处分别人的财产，经过权利人追认或者没有处分权的人签订合同以后取得处分权的，这个合同有效。”所以，没有房屋所有人对房屋实施出租并不致使租赁合同无效，只是效力待定而已。《合同法》还规定，因为第三人主张权利，导致承租人不可以对租赁物使用、收益的，承租人可以要求降低租金或者不交租金。”可以看到，出租人是不是为租赁物的所有人或使用权人，不影响租赁合同的效力。

二、有下列情形之一的房屋不得出租：

1、未依法取得房屋所有权证的;

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;

3、共有房屋未取得共有人同意的;

4、权属有争议的;

5、属于违法建筑的;

6、不符合安全标准的;

7、已抵押，未经抵押权人同意的;

8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

问题：这部法律运用的是禁止性方式，限定了抑制出租的房屋种类，以上房屋出租的合同效力怎么样?

解答：《合同法》的明确规定，违反我国法律强制性规定的，合同是无效的。这部法律是建设部发布的行政规章。合同是不是有效，应该依据法律、行政法规的规定为准。最高院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》，进一步明确规定：《合同法》开始实施以后，法院认定合同无效，应该以全国人大及其常委会制作的法律以及国务院制作的行政法规为根据，不可以以地方性法规、行政规章为根据。所以，以上述房屋为标的的房屋租赁合同并不是无效的。

三、还规定了住宅用房的租赁，应该实行房屋所在地城市有关部门规定的租赁政策。

租用房屋用于生产、经营活动的，经由租赁双方沟通商定租金和其他租赁条款。

问题：可以不可以租用住宅用于房从事生产、经营活动?

解答：“住改商”给人们生活带来了许多便利，但是也带来了一些噪声、气味等环境污染。《物权法》对此没有完全禁止“住改商”，而是把抉择的权利给予了有利害关系的业主。依据规定业主把住宅修改为经营性用房的，除了遵守我国法律规定的除外，应该经过有利害关系的业主同意。可是，怎么去确定是不是具有利害关系，有利害关系全体业主的范围将怎么认定，怎么算是征得业主同意等等问题在《物权法》中并没有对此进行规定。在加上客观现实的情形，这就很容易出现一系列的矛盾。期待以后的司法解释对此进行明确。

四、在租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应该持续履行原先租赁合同的规定。

出租人在租赁规定时间内死亡的，其继承人应该继续进行原先的租赁合同

住宅用房的承租人在租赁时间内死亡的，继续承租需要共同居住两年以上的家庭成员才可以。

问题：转让房屋所有权的范围?家庭成员的范围?

解答：

1、《城市房地产转让管理规定》2001年8月15日建设部修正，第3条，本条规定讲房地产转让，指的是房地产权利人经过买卖、赠与或者其他符合法律方式，把房地产转移给他人的行为。前面所称其他合法方式，主要含有下列行为：

①以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生改变的;

②一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;

③因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;

④以房地产抵债的;

⑤法律、法规规定的其他情形。

2、依据《继承法》的明确规定，法律上含有权利义务关系的家庭成员包括：夫妻、父母子女、兄弟姐妹、祖父母和外祖父母、孙子女和外孙子女。而且还有法律拟制的家庭成员。

《合同法》规定承租人在房屋租赁时间内死亡的，和他生前一同居住的人可以依照原来的租赁合同租赁该房屋。

合同法没有规定可以持续承租的为家庭成员，和承租人去世以前共同居住可以承租，而且还没有“共同居住两年以上”的限制条件。

五、第13条，房屋租赁实施登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应该向房屋所在地的有关部门登记备案。

第14条，房屋租赁当事人应该在租赁合同签署后30日内，拿着本办法第十五条要求的文件到有关部门办理登记备案手续。

第15条，申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：

①书面租赁合同;

②房屋所有权证书;

③当事人的合法证件;

④城市人民政府规定的其他文件。

出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。

出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。

第16条，房屋租赁请求经过有关部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。

县级有关部门所在地以外的建制镇的房屋租赁请求，可以由有关部门委托的机构审查，并颁发《房屋租赁证》。

第17条，《房屋租赁证》是租赁行为符合法律规定有效的凭证。租赁房屋实行生产、经营活动的，《房屋租赁证》作为经营场所符合法律规定的凭证。租赁房屋用于居住的，《房屋租赁凭证》可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。

第18条，严厉禁止伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。遗失《房屋租赁证》应该向原先的发证机关申请补发。

第32条，违反此规定有以下行为之一的，经由有关部门对于责任者给予行政处罚：

①伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款;

②不按照规定时间申报、领取《房屋租赁证》的责令在规定的时间内补办手续，并可以罚款;

③没有征得出租人同意和没有办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可处以罚款。