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01
交易中的法律风险
在收并购过程中，或多或少都不可避免会出现的问题是在转让方隐瞒其资产对外担保问题或隐藏债务问题，这些担保责任或隐藏债务无论怎样都会由标的公司首先来对外承担责任。
而作为只想收购房地产资产的企业来说，在受让标的公司的股权后不得不对外承担法律风险，因此，作为通过股权转让的方式来受让标的公司房地产资产，作为买受方来说应该合理的评估和认识股权转让带来的风险。
比如以下这个案例：
A公司拟将自己的工业厂房以作价1亿元转让给B公司，所有的交易税费均由B公司承担，上述交易在经过税务机关核税后，各项税费总计达到1200万元，于是B公司随向A公司建议通过收购A公司的股权方式完成转让，A公司的股东接受了B公司的提议，双方顺利完成了交易。
但是在一年后，C银行突然起诉A公司要求其承担D公司一笔3000万元的借款担保责任，此时D公司已经资不抵债，进入破产程序。
最终法院判决A公司承担相应的担保责任，A公司必须替D公司归还银行贷款。因此这笔交易致使A公司多花3000万元冤枉钱。
基于上述风险，对于交易双方来说可以采取以下方式：
1、在股权转让前让标的完成其他资产剥离，使标的公司仅剩下房地产资产和货币资产或负债，其中尤其需要注意的是标的公司依法享有的债权，应通过债权转让的方式完成剥离工作；
2、通过公司分立的方式，使拟转让的标的公司仅剩下房地产资产。将标的公司分立为2家公司，其中一家公司仅剩房地产资产，另一公司依法享有公司的其他资产，分立完成后可通过转让房地产资产公司股权实现房地产转让。
但这种方式需要经过法定公示程序，以及税收清缴，对于分立后的两家公司应对分立前的债务承担连带清偿责任。
3、新设项目公司，以目标房地产作价投资到项目公司，在完成房地产资产出资到位后，再转入项目公司的股权。通过新设项目公司的交易方式对受让方来说交易最为安全，因为新设的项目公司无其他或有债务。
同时这种交易方式，从现实操作中来说税收成本仅涉及契税及房地产办理变更登记时的登记费、交易手续费，至于企业所得税应按照企业的经营状况，确定是否需要缴纳。
4、增资并购方式，即标的公司以目标房地产作价投资到收购方公司，增加收购方公司的注册资本，获取收购方公司部分股权，在房地产完成出资后，由收购方公司的原股东受让标的公司所持收购方的全部股权，从而完成交易。
当然，上述仅仅是列举了两个应注意的法律问题及相应的解决方案，对于股权转让，实际操作中远不止这两个法律问题。
因此，以股权转让的方式转让房地产资产，的确可以有效的降低交易成本，尤其是直接股权转让更是节约交易时间。
但是，作为股权转让的双方都应该审慎的对待股权转让，并且不同的交易方式复杂程度亦不同，交易中的税收成本亦不同，均应该聘请专业的人士提供相应的法律风险防范、以及财务风险防范，以确保将交易的风险降到最低。
02
交易中的税务说明
股权交易中，涉税分析如下：
1、增值税：不属于增值税纳税范围。
2、企业所得税：包括一般性税务处理和特殊性税务处理。
一般性税务处理方式
需缴纳企业所得税，计税基础变化，具体处理如下：
被收购方应确认股权、资产转让所得或损失；收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础确定。
被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。
特殊性税务处理
不缴纳企业所得税，计税基础不变。同时需满足5个条件要求。
具体处理方式
收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的50%，且收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：
A、被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。
B、收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。
C、收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。
3、土地增值税：股权转让是否需要缴纳土增税，各地税务机关对此问题看法不同，会存在个别地方税务部门认定需要缴纳的案例。
因此，目前有些企业会通过增加股权转让的层级、异地转让或者分批转让的方式去规避被缴纳土增税的潜在风险。
4、契税：根据《财政部 国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》财税17号第九条规定：
“在股权转让中，单位、个人承受公司股权，公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。”
5、印花税：按产权转移书据万分之五来贴花。
