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广东省今天发布了一则旧改新政，引得深圳朋友圈一片对木头龙的同情声——这个项目签约率早几年前就逼近100%了，却还是动弹不得，最近才由罗湖区政府出台政策，打算采取强制征收。
两相比较，待遇可谓是一个天上一个地下。
仔细读了原文，当能明白，这个文件出台的背景，是反映出了过往广东省的旧改项目推进缓慢之事实。因此对10年前推出的旧政，进行大手笔修改，以期能够快速推动三旧拆迁，增强经济发展动能。
有两个非常突出的变化。
一个是大事降低开发商的地价成本和运作成本。
一方面是直接或间接扣减地价。
比如说，开发商承担的原由政府承担的成本，要给扣除。开发商的土地贡献率，要折价算进去。允许开发商用建筑物分成或增加公益用地来替代地价。以及，有些土地用途如果是用来创新创业，可以减少地价。
另一方面是减税或增加补贴。
比如对收益率低的公益性改造项目或工改工项目，“实行土地增值税补助”。比如对某些单一主体改造项目，降低税收负担。
整体上讲，说明了之前在三旧改造中，开发商承担的成本太高，导致参与积极性不高。这次政府想通过降低成本，来提高项目的回报率，进而也可以提升开发商的参与积极性。
具体到这样的操作，能够降低多少成本，可能要落地到项目去看。但以我的了解，对有些项目，估计成本降得很显著。像补偿安置费、土地平整费，这个开支不小，但很容易算出来。不容易算的是，有的项目土地贡献率高，折算下来就会严重增加整体成本，这次如果能够降下来，那就更加可观。
但这个不是最突出的变化，旧改最大难度是拆迁难，这次的政策在解决“拆迁难”的问题上，可谓是做了“石破天惊”的动作。
“双2/3”就可强制征收！
对于旧村改造，2/3村民签约就够。对于旧小区，是双2/3——人数的2/3 面积的2/3。
可以说，这是近年来最宽松的旧改强拆政策。在我长期跟进旧改进程的印象中，没有这么低的“强拆线”。
在香港，早年出台过土地征收条例，一开始规定是85%可以动用强制征收，后来下调到80%。在深圳，早几年一开始是打算双95%，但后来调到了变态的——“双百”，也就是说，遇到钉子户，法律也撒手不管，全交给市场主体你们自个儿去谈判。
广东省这次的门槛，大幅降低为不到70%！远低于棚改，也远低于目前实践中使用的基于公共利益而实行土地房屋征收补偿条例。
想象一下就知道，假设这个政策能够得到不折不扣的推行，那么会有多么大的市场刺激！回到文章的开头，像木头龙那样，10几年动弹不得的情形，再也不会有。
还是刚才的假设，这个“双管齐下”的政策，如果能够切实推行下去，那么定然会起到如下效果。
1、开发商在大湾区的已有旧改项目的推进，会显著提速。成本降低不算大事儿，关键是推进的速度可以预期。旧改最大的风险就在于不可控，不可控源于拆不动。只要这个难点排除，那么旧改其实是一门非常好的生意。
2、会极大的刺激本地外地的开发商，加速布局大湾区的房地产旧改业务。甚至是，深圳本地的开发商，会加速到大湾区其它的城市去大量的收购旧改。
3、在大湾区拥有巨量旧改项目储备的房企，股价会有提振增色。尤其是在广佛莞中这些城市储备量阶段的房企，更加受益。这一点，我相信很快就能够看到各家券商的研报出来。
当然，还有其它几点，我认为还是需要讲清楚。
第一个要讲的是，这个政策和深圳其实没有直接关系。
因为深圳有自己成体系的城市更新政策，也一直执行的是自己的政策。深圳从2009年开始推行城市更新，这个期间，经历了太多太多的故事，也积累了丰富的经验。到今天，这个政策还在不断的完善之中。广东的三旧改造政策体系，和深圳是并行不悖的，但据我所知，两者没有什么交叉。所以，我们可以说，这个“双2/3的史上最低强拆门槛”，不包含深圳。
以及，深圳也基本上不太可能采用这个政策。假如深圳动议copy这个比例，那么会面临两个巨大的质疑：一是，这个比例会否过低，增大居民合法财产权被侵犯的可能性，带来巨大的社会不稳定。二是，政府权力彰显过巨，会否严重伤害到深圳确立的城市更新精神。
深圳推行城市更新10年之久，尽管近年来也是不断的增强区级政府在旧改中的话事权，但大体上还是遵循了“偏市场化”的思路——由当事人双方展开谈判，长久的谈判，政府尽量的不过度介入。这个有利有弊，弊端大家都看到了，就是特别慢，特别慢，能耗“死”人。但是利处大家都不怎么讲，也是很明显的。一是，比较能避免严重的恶性事件，不能说深圳没有出现过旧改过程中的恶性事件，但相较于内地其它城市，少很多，这就是根子上的顶层设计带来的。二是，比较好的传达了一个保护私产的法治精神，对于深圳正在和即将走向国际大都市，这是非常重要的。
第二个方面是风险，这个政策在执行中，存在的风险我们不可不察。
我认为至少有2个风险，需要重视。
第一个风险，这个强征的比例可能设计过低了，按照这个政策，在理论上，一个项目有低于1/3的住户不同意，就可以被强制征收。如果是一个很小的项目，也就罢了。但如果是一个涉及上千户的项目呢，那就意味着最多可达330个家庭要走向对立面。别说330个了，就是33个家庭，你去强拆个试试。不闹出大乱子才怪。对于开发商来说，搞一个旧改项目，如果能有30%的比例不同意，那是绝对动不了的。这个风险是，对立面有可能会太大了。
二是，政策极大的强化了政府的行政权力，可能会带来不利后果。
政策里面讲，政府可以来决定是否要强制征收。而政策本身出台的目的，又是要加速推动旧改。外界很自然就会理解，政府在这个过程中，开始要当运动员，亲自卷袖子下场“干活”了。
从政策逻辑展开，既然赋予了这个权力，那么客观上的确是增大了政府去强拆房屋的风险。而既然是强拆，就必须要考虑未签约户的反应。如何有效的避免在这个过程中可能出现的恶性事件，非常重要。我们之前已经看到过很多因为地方强拆而导致的恶性新闻，也因此，在前不久公布的土地管理法修法中，比较明显的收紧了地方政府强征土地的条件。
这个风险属于类似顺风车杀人案一样的“低概率、高风险”事件，不发生万幸，一旦出现，对于房企，那不啻是灭顶之灾。所以，我个人判断，别看这个门槛比例低，但也可能在实践中会造成难以推行，政府是绝对绝对不愿意担上恶性新闻的骂名的。
最后，我们也顺便重新审视一下旧改的本质，也许对一些事情会有公允的理解。
一方面在深圳推行的旧改项目，的确有一些存在着推进异常困难的现实。主流意见认为，极少数人的自私自利与罔顾大局，侵害了大多数权利人应得的合法权益。物权法规定的财产权利，被极少人数人滥用了。但另一方面，几乎每一个旧改项目，又都会存在着或多或少的“钉子户”。放佛是，事情不落到自己头上，不知道该怎么看别人。
如何既兼顾效率又兼顾权利的去解决这个问题，的确是一个难题。以我的了解，其实全世界的旧改都一样，旧改最大的特征就是“慢”——几年前我去印度，和当地碧桂园的人士倾谈，说是在印度要收一块地，土地权利人要前溯120年，能找死人。之前和台湾的行内人士聊起，也谈及台湾一块面积很小的土地上，有100多个权利人，整整寻找了20年。
我的意思是说，在我们还处在的这个转型期，旧改不会是一马平川的坦途，波折是注定的，争议也是注定的。较好的办法，也是我个人认同的办法：是通过立法的形式，确立一个强征比例。然后在执行中，尽量交给市场主体去谈判。但法律上，要保留最后的干预手段。这应该成为深圳正在进行立法的《城市更新条例》，要首先解决的问题。
在上述逻辑下，我们再来看一个个的旧改项目，其实会发现，并没有一个简单的、大一统的标准答案。只能去就项目谈项目，比如像木头龙这样的项目，的确是应该支持它加快的，完全没有必要再这样无休止、无意义的耗费下去，各方付出的代价都太大了。但反过来，深圳还是有不少旧改项目，推进的还是比较快和顺利的。这个我们也要看到，不要一边倒，随意给人贴标签。
