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从7月16日开始，“土地增值税法”开始公开征求意见。
意味着1994年1月1日由
国务院颁发，实施了25年的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》即将退出历史舞台。一方面对土地增值税的清算将会越来越严格，另一方面也是我国法制建设进程又上了一个新台阶！
根据意见，土地增值税，以转移房地产所取得的增值额为计税依据，并实行
30%、40%、50%、60%的四级累进税率。
这意味着，只要转让房地产时，土地价格上涨，都需缴纳土地增值税，而且这一税率是累进制的，上涨越多，缴纳的税就越多。
什么是土地增值税？
土地增值税并非新税，早已存在，且已实施了20多年。
土地增值税最早诞生于1 993年，当时在海南、北海、惠州等地，房地产泡沫非常厉害，引起了中央
政府的警惕。
1993年12月，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》公布，并从1994年1月1日开始实施。鉴于当时的背景，条例规定的税率非常严厉：
土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为
30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
但此前都是以条例形式存在。此番立法，只是从条例上升为法律，完成2020年“税收法定”的立法任务，而非增加新税种。
土地增值税，关键的一点是，主要面向房地产企业开征，并最终反应在房价里。在土地增值税中，涉及两个关键词——“增值额”、“扣除项目金额”。而这两个词主要针对的就是房企和炒房客！
举个例子：假如开发房企拿了一块地，地价是1个亿，建成房子之后卖了5个亿。开发过程中，支付开发、建设、配套、税金、利息等1亿，这样他的全成本是2亿。扣除项目金额后，增值额就是3个亿。
根据国家发布的“土地增值税暂行条例实施细则”中的规定，速算扣除计算为：该房企属增值税超过扣除项目金额100%，未超200%这一档，故土地增值税为：3×50%－2×15%＝1.2亿元。
即该房企开发地块收益是3亿，要缴1.2亿的土地增值税，真正留下的是1.8亿。
当然，该房企还要缴纳企业所得税，如果分红还要缴纳个人所得税等多项的税种。当初设计这一税种的目的，就是为了调节房地产企业过高的利润。
虽然土地增值税一直都有在征收，但因为并未立法，所以不少的开发商都有办法巧妙避开这项税。如果立法之后就不会存在这样的问题了，立法后在征管的规范性和力度上会有所加强，对非上市房企和中小型房企会有一定的影响。
土地增值税PK房产税
这一次，土地增值税最主要的变化将集体房地产纳入了征税范围，同时拟取消土地增值收益调节金，使立法前后集体房地产负担总体稳定。《征求意见稿》明确土地增值税仍实行四级超率累进税率，并以转移房地产所取得的增值额为计税依据。
征税范围方面，《条例》规定，转让国有土地及地上建筑物、构筑物并取得收入的单位和个人应缴纳土地增值税。在此基础上，《征求意见稿》将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物纳入征税范围。同时，拟将目前对集体房地产征收的土地增值收益调节金取消。
在土地增值税等政策配套完善之后，农村土地入市将有助于土地供应，有望形成城乡统一用地市场。对于房地产市场而言，能够带来更多的土地和房屋供应，将对稳定房价、预期起到积极作用。
相比而言，房地产税的价值不容低估。房地产税的到来已是确定性事件，唯一的悬念就是落地时间。
房产税是典型的保有税，细水长流，只要握有房产，每年都必须按时缴纳房产税。这是更稳定的税源，不仅不受楼市周期影响，而且还能为地方
政府开辟新的税源。
同时，土地增值税还是间接税，侧重于交易环节。而房产税则属于直接税，立足于保有环节，更符合税制改革的大方向。
“两税”影响几何？西安购房者该怎么买？
根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策
的通知》规定：“对个人销售住房暂免征收土地增值税。”只有个人购买的公寓、办公楼、商铺转让时，才有土地增值税。但在此次财政部新公示的“土地增值税法”征求意见稿中，并没有明确的减免措施。那么如果个人买卖住房，按照上述规定缴纳土地增值税，会对个人有哪些影响？
举个例子：如果王先生买了一套价值500万的住宅，几年后卖了1000万。期间他的装修、购房贷款利息等“合理支出”是100万。这样，他的“扣除金额”是600万，增值额是1000-500-100=400万。“增值额”是“扣除金额”的66%，所以他纳税额：400×40%-600×5%=1
30万元。
即李先生的房子名义上挣了400万，但国家要拿走1
30万元。注意，这仅仅是土地增值税拿走的，还有契税、个人所得税等未扣除。
不难看出，如果个人买卖住宅不能减免“土地增值税”，再
加上“个人所得税”、“契税”等等，对于购房者的影响还是非常巨大的。
未来个人买卖住宅时，要不要缴纳土地增值税，需要
国务院再次明确。如果没有明确，就要缴纳。
所以，一旦土地增值税开始征收，对于个人而言变现的周期就会拉长。目前制度之下，部分人还会选择承担相
关税费以快速出卖房产变现，但是土地增值税的出台几乎会让所有人等到减免时间到后再考虑卖出。
当然，税收法定，房地产税同样不例外。这就决定了，房地产税不会搞突然袭击，这一制度必定会广泛征求社会意见，给予充分时间进行消化。
今年上半年楼市调控高达251次，刷新了历史记录，如此多次的调控说明“调控”仍是2019年中国楼市的关键词，从严从紧的调控思路已经成为今年楼市的主基调。
在房价趋稳的大背景下，对于刚需而言，土地增值税立法的出台影响并不大，还是那句话有需要有条件就可以下手。
这一系列的调控都是在稳定房价。在这样的环境下，投资客可以再观望一下，毕竟政策的收紧在一定程度上还是会有所影响的。但刚需就不要再选择观望了，尽早买房才是正事。
END
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