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“四叔”李兆基正式退位同时，恒基地产杀出重围，成功击败9大豪门，拿下北京市孙河地区最新不限价地块。
撰文/ 廖凯
编辑/ 缪凌云
01
雷声大，雨点小
2019年5月28日，备受关注的孙河不限价地块土拍中，吸引了恒基、昆泰、平安、中海、首创+招商、龙湖、华润+中粮、碧桂园、保利、首开，共10家开发商角逐。
如此众多开发商同时参与，本以为会引来一场竞拍大战。
出人意料的是，杀出重围的恒基地产仅以23.3%溢价、总价30.2亿元价格便拿下该地块，楼面价6.95万/㎡。
恒基此次拿下的地块，位于孙河北面，在天瑞宸章东面、禧瑞春秋北面，起始价24.49亿元，建筑面积43427平方米。容积率仅为1.1，控高18米，绿化率30%，起始楼面价为5.6万/㎡。
相比其它城市地价频频刷新的情况，开发商对于北京市场判断理性了很多。
在恒基拿地的前一天，有一个插曲。
5月27日晚，恒基兆业发布公告，李兆基因为年事已高，决定退任主席兼总经理，其子李家杰与李家诚获委任为公司联席主席兼总经理。
在众多业内人士看来，区域内项目售价受限竞房和同质化产品影响，高价拿地仍是赌博。此次成功以较低溢价率将孙河地块收入囊中，似乎有几分“见面礼”的味道。
除了被恒基拿下的地块外，2019年1月公布的北京孙河用地预申请中，还有一块不限价地块也位列其中。
该地块位于孙河南面，瑞悦府东侧。
2902-88地块起始价23.89亿，建筑面积47876㎡，容积率1.5、控高24米、绿化率30%，起始楼面价4.98万/㎡。
该地块如果被出售后，孙河规划可售住宅地块将几乎殆尽。对于购房者来讲，留给大家置业孙河新房的考虑时间已经不多。
02
“限竞房”价格枷锁
孙河是位于中央别墅区中心位置的低密度版块，处在后沙峪、天竺和马泉营别墅板块中间地段。由地铁15号线连接其它三大区域。
此处京密路和京平高速环绕，有着完善交通网络，北上可快速通达至首都国际机场、顺义城区，南下可快速通达望京、三里屯等地，区位优势非常明显。
由于限竞房众多，虽处于环京黄金地段，28日拍出地块最终溢价不高，也在大家意料之中。
孙河区域集中了朝阳区绝大多数限竞楼盘，从2017年至今，孙河共推出了四块限竞地块，而位于孙河与望京中间的马泉营，最近又刚入市了一个限竞楼盘——中海望京府，均价限价为68924元/㎡，对于区域未来的售价空间，各个开发商保持足够理性，可以理解。
孙河目前整体在售均价72000元/㎡，属于限竞房的“孙河四公子”瑞悦府、泰禾北京院子二期、禧瑞福秋、天瑞寰章的限均价分别为67516元/㎡、68245元/㎡、68924元/㎡、68924元/㎡。
在众多限竞楼盘包围中，恒基拿地6.95万/㎡，未来销售压力其实不是那么乐观。
虽然孙河所剩地块已寥寥无几，未来竞争对手将逐渐减少，不过区域内开发状态并不理想，溢价空间还需培养。
目前区域内仅有西面部分楼盘已建设完成，中间和东面还处于开发初期阶段，中间的道路大多还是断头路，没有与主干道连接。商业、教育等诸多配套还停留在纸上。
位于2902-88地块对面位置，还有两块商业规划地块待出让，孙河的成长周期或许比预期更长。
不过值得注意的是，孙河虽然荒凉，周边却已成熟。
孙河周边占据了北京70%国际学校，涵盖了16座高尔夫俱乐部、6大马术俱乐部。
15分钟车程内还有赛特奥莱、欧陆时尚购物中心，直线4公里处还有阿里巴巴总部在建，距离8公里就是望京CBD。
风云地产界认为，在重重限竞房的围追堵截下，孙河此次竞拍地块竞拍显得有些雷声大雨点小。
不过此次不限价地块溢价虽不高，但孙河新房空间已经可见天花板，没有新的“限竞地块”压低房价，随着区域配套设施逐步完善，无法“限价”的二手房价格或将越来越高。
