效力性强制性规定_ 从一起上诉案看房屋买卖合同效力 解析“违反法律的强制性规定”

案例：

原告李俊琦父母张晋青、李天鹏（已故）于公元2000年6月18日从被告杨x刚父母杨伯虎、刘秀琴（均故）手买下运城市东门外23号院房产一座（有契约为证），并于2001年6月21日将15.7万元房款付清。2001年7月，因被告杨志刚之母刘秀琴欠被告李运管、曹兴有赌债到期未还，被诉至盐湖区人民法院。xx区法院判令被告杨x刚之母刘秀琴偿还李运管、曹兴有欠款共计79088.5元。被告杨x刚之母刘秀琴与被告李运管、曹兴有达成和解执行协议，将原告父母已经买走的房产抵顶了此笔债务。原告李俊琦父母李天鹏、张晋青多次提起执行异议，均被xx法院以房屋买卖合同无效裁定驳回。

《中华人民共和国合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

xx法院认为，依据法律规定，房屋买卖应当以办理产权登记为准，涉案房屋未办理产权转移登记，该合同“违反了法律、行政法规的强制性规定。”所以该合同无效。

那么，李俊琦之父与杨伯虎、刘秀琴签订的房屋买卖合同真的无效吗？张哥对此不敢苟同。

《最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条： “正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。第16条：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。

如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”。

由此看来，所谓强制性规定分为“效力性强制性规定”和“管理性强制性规定”。

所谓效力性规范，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。

所谓管理性规范，指法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规范后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规范。

违反“效力性强制性规定”的合同应认定为无效合同，而违反“管理性强制性规定”的合同不一定就无效。

据此，可以看出，认定李俊琦之父与杨伯虎、刘秀琴签订的房屋买卖合同继续有效，并不损害国家利益和社会公共利益，因此该合同应当认定有效。

另一个案例：

杨xx与闫xx签订了锅炉供暖转包合同，因闫xx不具备锅炉供暖的相关知识，没有取得锅炉供暖的资质，而锅炉属压力容器，易爆物品。属于特种设备。

《中华人民共和国特种设备安全法》第二条：本法所称特种设备，是指对人身和财产安全有较大危险性的锅炉、压力容器等设备。第十四条 “特种设备安全管理人员、检测人员和作业人员应当按照国家有关规定取得相应资格，方可从事相关工作。”这也是法律规定的“强制性规定”。这一强制性规定应当认定为“效力性强制性规定”。因为，杨xx与闫xx签订了锅炉供暖转包合同，一旦实施，让一个不懂锅炉的人去管理锅炉供暖，如果发生事故，后果不堪设想。将严重损害国家利益、社会公共利益及人民的生命安全。即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。