物业出租_ 酒店投资者必读二：租赁物业选址注意事项

导语：目前大多数的酒店还是以租赁物业为主要形式，所以在租赁物业时，除了要关注上一期《酒店投资者必读一》中所讲的14个注意事项外，还要重点关注以下关键点。

租赁物业选址注意事项

PART 1/房租

房租是很多酒店的第一大成本，建议在投资酒店的时候，根据房量乘以预计执行的ADR乘以70%的入住率作为营收，再用营收减去经营成本。初步计算一下利润情况和回收年限，来综合评估房租的高和低。目前不同的城市房租差异较大，不同的城市消费者能接受的价格也有较大的区别。

租赁物业选址注意事项

经营成本：房租、人员工资、能耗费用、耗品成本、税金、物管费用、网络成本、洗涤成本、停车成本、赠送产品成本等。

PART 2/物业费用

一般租赁物业做酒店的，有的有物管费，有的没有，且物管费通常是不递增的！在计算成本时，不建议和房租一起计算，因为房租多是会递增的。

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PART 3/递增关系

递增的方式有很多种，有3年递增5%左右的、有5年递增的、有2年递增的等等，需要注意的有两个问题，一个是免租期，另一个是开始递增的时间。免租期一般用于酒店的设计和装修。核心问题还是要做财务模型的计算，避免利润只够房租或连房租都不够。

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PART 4/租赁年限

租赁年限建议至少10年以上，最佳为12年以上。在与房东签定合同时，需要看物业房产证、签定人身份证等有效证件原件，并注意避免和转租方签合同。如果一定要和转租方签定合同，则要求对方一同出示相关原始协议，并且要到当地公证单位进行公证。

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PART 5/水电气的价格

水电气的价格直接影响经营成本，在租赁物业时要明确相关的价格，在进行能耗测算时要以这个价格为基础。当然，设备的选型、酒店的设计、施工方式也决定酒店未来的能耗。一般能耗成本占据酒店的第三大成本。

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PART 6/出房率

在同等面积下，不同的物业尺寸、不同的梁柱关系，排房差异较大。所以物业的经济性上出房率又是一个重要的关键点。如果出房率较小，建议放弃这个物业。

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PART 7/是否有无窗房

无窗房在实际的销售过程中是有较大的影响，所以在OTA上都会注明有窗或无窗。大多数酒店的无窗房都只能做特价房或低价房使用！当然也要看酒店设计公司的水平和能力，以及新风设备的合理选取。

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PART 8/大厅面积

在很多连锁酒店中，大厅面积有明确的规定不能低于多少平方米。而消费者也一般以大厅的面积及品味作为酒店档次的体现点，所以大厅面积非常重要。

但是，一二线城市近年来有弱大厅化的趋势，三四线城市有强大厅化的趋势，而偏远地区城市规模小、熟识的人较多，消费者的面子思想也较强。

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PART 9/专用电梯数量

一般客用电梯和后勤电梯在有条件的情况下，尽量分开、互不交叉，既能提升效率、也可以增强用户体验。如果没有条件，可以错峰使用，以确保用户体验。

从用户的专属性、隐私性、安全性的角度出发，最好有酒店专用电梯，电梯梯禁一般由客房门锁提供商进行安装调试。

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PART 10/房量

房量也有很多学问，一般酒店房量不宜低于80间，房量越少每间房的基础单位成本越高。为什么很多小房量民宿没有利润，也有这个原因，大多数民宿采用的是老板员工化，以提供有限服务为前提才能活下来。80-150间左右人房比最佳，超过150间客房的酒店一般需要有会议等其他配套。

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PART 11/排水

在租赁物业时尤其要考虑两个因素，一是排水的位置，二是化粪池的容量与位置。有些楼层没有办法在异层排水转换，需要同层排水。而同层排水影响层高，同时需要分区管网的集中位置。

租赁物业选址注意事项

PART 12/一消手续

如果是租赁物业，此物业前期的一次消防必须已经通过，并且拿到相关证照!如果一次消防没有报过有两种可能，一是建筑没有满足消防条件，可能直接过不了，二是一次和二次消防一起做，成本较大。

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PART 13/设备平台

设备平台是指放置热水锅炉、空调外机等的位置。这些位置要注意受力、噪声和共振，注意位置大小以及是否有水电气。

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PART 14/店招位置

店招一般分为两个部分：一个是门头部分、一个是昭示部分。酒店门头就是大家常常讲的雨棚；昭示部分是指酒店建筑物外侧或外侧顶部用于展示酒店名字的位置。起到在较远的地方均能看到酒店名字的作用。

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PART 15/是否有质押

在租赁物业时要关注物业是否有质押或转租情况！质押的物业存在途中封存拍卖等可能，转租的物业要看原始合同和相关证件！并对转租的合理性、真实性做判断，同时建议在当地公证处做三方公证。

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PART 16/停车位

酒店物业的停车位要考虑以下三个因素：首先是大巴车的停靠位置，其次是路面或地下机动车的停靠位置，以及后勤货物卸货平台。

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