情事变更_ 国家实行房产新政是否属于情事变更？_红尘情事简谱

国家实行房产新政，当事人已预见到购房存在巨大商业风险，并在合同中对国家房贷政策变化导致按揭不能作出了自己的承诺。这种情形不属于情事变更，不能解除房屋买卖合同。

2010年4月6日，邓某、孔某与中介方诚发公司签订存量房屋买卖中介合同一份，合同约定：孔某将其所有的位于某小区1902室房屋转让给邓某；价款为人民币185万元，签约日付定金10万元，2010年5月15日付50万元并过户，余款125万元办理按揭贷款，于银行正式放贷和甲方交房后当天支付给甲方；如因银行放贷政策或乙方个人资信，影响按揭额度或不能批下，不足部分或全额按揭款由乙方在接到丙方通知、法定放贷时间三日内现金补足；除甲方、丙方原因外，乙方违约不能履行合同的，所收定金不予退还。2010年4月下旬，邓某通知孔某因房贷新政限制无法履行合同，要求解除双方合同，退回已付定金。

邓某起诉称请求判令解除双方房屋转让协议，由孔某返还邓某购房定金10万元。

孔某同意解除双方房屋转让协议。

法院判决：一、解除邓某与孔某于2010年4月6日签订的存量房屋买卖中介合同；二、驳回邓某的其他诉讼请求。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》〔以下简称《合同法司法解释》〕第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”情事变更的构成要件主要表现在以下几方面：时间上，应当发生在合同成立之后，履行完毕之前。客观上，应有情事变更的具体事实。如战争、经济危机等。主观上，当事人在订立合同时无法预见。是指根据人们的一般常识和普遍经验，在订立合同时也不可能预见到该情事可能发生变化。情事变更必须不可归责于双方当事人，且既非不可抗力也非商业风险。继续履行合同显失公平。其适用范围一般为：物价飞涨、合同基础丧失、汇率大幅度变化、国家经济贸易政策变化等。

本案邓某与孔某于2010年4月6日签订房屋买卖合同，该合同第3条第4项约定，如银行房贷政策或乙方个人资信，影响按揭额度或不能批下的，不足部分或全额按揭款由乙方在接到丙方通知、法定放贷时间三日内现金补足。邓某已预见到购房存在的巨大商业风险，明知国家房贷新政中规定允许银行对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款将导致其按揭不能，却对此做出了自己的承诺，即用现金补足。因此，邓某提出新国十条的出台导致银行房贷政策的变化，购买方不能办理按揭，构成情事变更的抗辩事由不能成立，房产新政属于正常的商业风险，不构成情事变更，邓某不能解除设局房屋买卖合同。

本案在审理过程中，作为守约方孔某同意解除合同，根据当事人意思自治原则，现双方当事人一致同意解除合同，应予准许，但依约所收购房定金不应退还。