商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则_ 如何判断小区车库所有权的归属

小区车库的归属，是业主和开发商在使用权和收益权斗争的焦点问题。要判断小区车库究竟属于业主还是开发商，可以从商品房开发的演变过程作为思路，再结合物权法规定的专有部分和共有部分的概念，以及最高人民法院的相关司法解释来研判。

一、商品房开发的演变过程

第一阶段：购地建房。开发商开发商品房项目，首先要从国有土地行政管理部门取得开发地块的土地使用权。在商品房没有建设完成之前，该地块只有土地的使用权，没有房屋的所有权。

第二阶段：竣工销售。在商品房竣工以后，该地块建筑物具备了作为可使用物的条件。开发商开始销售可以独立使用的住宅单元，此时，销售了的单元所有权归业主，没销售的部分归开发商。随着商品房销售数量的增加，业主的所有权权重逐渐增加，开发商的所有权权重逐渐减少。

第三阶段：销售完毕。商品房售罄后，商品房的整个小区的所有权全部转移为业主所有，开发商的所有权为零。除非，开发商保留了一些独立单元，没有销售，并做了不动产物权登记。

二、专有部分和共有部分

商品房住宅小区建设完成后，整个小区的所有权被分为两大类。一类叫“专有部分”，另一类叫“共有部分”。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理权。哪些特定空间可以成为“专有部分呢？根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，专有部分必须满足三个条件：(一）具有构造上的独立性，能够明确区分；(二）具有利用上的独立性，可以排他使用；(三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

不符合上述条件的部分都属于共有部分。例如，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

三、车库归属的几种情况

现在，开始判断车库归属的几种情况。

1.占用共有部分的车位。毫无疑问，因为建筑物共有部分的共有和共同管理的权属于业主，占用共有部分的车位当然属于业主共有。《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

2.专有部分的车库。车库如果符合具有构造上和利用上的独立性且能够登记成为特定业主所有权的客体的条件，则这种车库可以成为专有部分。即，可以属于独立的业主所有，也可以属于开发商所有。

3.车位被销售的车库。这类车库的所有权目前争议最大。商品房开发进入第二阶段，如果开发商没将车库的车位销售给业主，则此时的所有权当然贵开发商。但是《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。开发商有时不得不将车库的一部分车位出售给业主。此种情况下，车库便丧失了成为专有部分的条件。

第一，地下车库的部分车位经被申请人出售后，未出售的部分已经不具有构造上的独立性。所谓构造上的独立性，必须是专有部分有独立的出入口连接公共区域。例如建筑物内独立单元的住宅。地下车库的车位经部分出售后，未出售部分便失去了独立出入口，其出入口成为诸多使用者的“共同”通道，而失去构造上的独立性。

第二，地下车库的部分车位经被申请人出售后，地下车库便丧失了利用上的独立性，无法排他使用。因为，开发商已经不能阻止购买车位的业主们进出地下车库了。

第三，因为不具有构造上和利用上的独立性，不动产物权登记机关不会为地下车库做不动产物权登记。

如果商品房开发进入第三阶段，即使车库内仍有没有出售的车位，这些车位也只能转化为共有部分，而为业主所共有。

四、两个误区

1.开发商是建筑物的投资者，享有地下人防工程的使用权和收益权。这种论调支持者的主要理由是《人民防空法》规定了“谁投资，谁受益”的原则。但是他们忽略了一个基本事实：开发商的投资成本随着商品房的销售，都转嫁给了业主，在商品房开发的第三阶段，开发商的权利已经用尽，业主才是整栋建筑区划的真正投资者。因此，地下人防工程的使用权和收益权，理所当然归业主所有。

2.地下车库的面积没有计入公摊面积，所以所有权归开发商。一些人认为，地下车库没有计入小区的公摊面积，因此不能成为业主的共有部分，其只能属于开发商。这种认识是错误的。

第一，不动产物权登记才是确认所有权的合法依据。根据《物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。从该规定看，只有地下车库经过不动产登记，并登记在开发商的名下，才能判定归开发商所有。因为不动产登记是“不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。”

第二，地下车库不得计入公摊面积是法律规范的强制性规定，不能因为没有计入公摊面积而否认其为共有部分。

建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》在第9条涉及公用建筑面积计算原则中规定，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

《房产测量规范》也规定，独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

由此可见，不将地下车库作为公摊面积是法规和国家标准所规定的，并非开发商为了保留地下车库的所有权而不公摊，以此作为开发商拥有地下车库所有权的主张，是没有法律依据的。