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一、土地增值税的纳税人和征税范围一般规定
纳税人
征税范围
注意！
出让VS转让：
有偿VS无偿：
土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税，但并非所有名为“赠与”的行为均不征税，不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括：
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。
（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
二、征税范围的特殊规定
【例题1·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中，属于土地增值税征税范围的是（ ）。
A.出租房屋
B.代建房屋
C.企业之间交换房屋
D.评估房屋
【答案】C
【解析】选项C：企业之间交换房屋，既发生了房产产权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围；个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税（仍属于征税范围，只是可以依法获得免征优惠）。
【例题2·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（ ）。
A.出租住房的孙某
B.转让国有土地使用权的甲公司
C.出售商铺的潘某
D.出售写字楼的乙公司
【答案】A
【解析】（1）土地增值税的纳税人为“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。主要判断要点有二：①房地产权属转移；②转让方取得相关收益。选项A涉及的是“出租住房”，住房产权不发生转移，不征收土地增值税。（2）选项C：如果潘某转让的是住房（而非商铺），则适用居民个人转让住房的优惠政策，免征土地增值税。
三、土地增值税应纳税额的计算
【税率表】四级超率累进税率
【案例】甲房地产公司2017年11月销售自行开发的商业房地产项目，取得不含增值税收入20000万元，准予从房地产转让收入额减除的扣除项目金额12000万元。甲房地产公司该笔业务应缴纳土地增值税税额是：
（20000-12000）×40%-12000×5%=2600（万元）。
【核心】如何计算增值额
原则：卖地有卖地的规定；卖房有卖房的规定（新房是新房，旧房是旧房）。
第一步：确认收入
1.从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
2.土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
第二步：确认扣除项目
第三步：计算增值额
增值额=房地产转让收入-扣除项目金额
契税VS土地增值税：
