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来源： 澎湃新闻网
近年来，房地产行业逐渐进入品牌化发展轨道，涌现出一批诸如万科、恒大的全国知名房企品牌，以及诸如万象城的明星产品。为了乘上这股东风，推销自己的产品，一些房地产企业选择模仿甚至抄袭知名房企品牌或知名项目的名称，俗称“搭便车”。然而，随着品牌房企品牌运营意识和维权意识的增强，楼盘命名搭便车的法律风险也越来越高。
笔者曾代理华润（集团）有限公司等企业，作为维权方处理过大量侵犯其华润、万象城等商标的商标侵权及不正当竞争纠纷案件，也因此看到了太多房地产企业因抱着搭便车的侥幸心理，最终被诉且面临巨额赔偿的案例。下文中，笔者结合办理几十起房地产楼盘名称侵权案件的经验，总结出房地产企业运营过程中几种较为常见的侵权风险，并对该类企业如何避免相关风险提出几点建议，以供参考。
一、房地产企业常见侵权风险总结
侵权风险之一：建设项目名称侵权
房地产企业在开发经营过程中需办理一系列项目审批手续，取得《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》等审批文件，“建设项目名称”是审批登记事项之一，如房地产企业将与他人注册商标或知名项目名称相同或近似文字登记为建设项目名称，存在侵权风险。例如，在笔者代理的华润集团等诉武汉千里驰置业有限公司商标侵权及不正当竞争纠纷一案中，被告将华润公司的注册商标“万象城”登记为建设项目名称，武汉中院结合被告实施的其他一系列侵权行为认定被告构成商标侵权并判赔100万元。
侵权风险之二：房地产项目施工过程中侵权
不少房地产企业在项目施工过程中悬挂大量条幅以将楼盘名称公之于众，如在施工过程中突出使用与他人注册商标或知名项目名称相同或近似字样，存在侵权风险。例如，在笔者代理的华润集团诉宁德德润置业有限公司商标侵权及不正当竞争纠纷一案中，福建省高院认为被告开发楼盘行为与涉案“万象城”系列商标核定的第37类商品房建造属相同服务，与建筑施工监督、建筑存在特定联系，属类似服务，法院最终认定被告构成商标侵权并判赔100万元。
侵权风险之三：房地产宣传行为侵权
宣传推广是每一家房地产企业开发经营过程中的必做功课，如在宣传过程中突出使用与他人注册商标或知名项目名称相同或近似字样，存在侵权风险。例如，在笔者代理的华润知产诉六安金环房地产开发有限公司商标侵权及不正当竞争纠纷一案中，合肥中院认定：涉案“万象城”系列商标核定的第35类“广告”等服务项目，与被告实施商品房销售的广告宣传构成类似服务，并最终结合其他侵权构成要件认定被告构成商标侵权。
侵权风险之四：房地产销售行为侵权
在笔者代理的包括上述三个案例在内的所有同类型案件中，法院观点基本一致，即认为销售楼盘的行为与第36类注册商标核定的商品房销售属于相同服务，与不动产管理存在特定联系，属于类似服务；与第37类注册商标核定的建筑施工监督、建筑属于类似服务，法院据此结合其他侵权构成要件认定商标侵权行为成立的情况较多。
侵权风险之五：楼盘建筑名称侵权
无论房地产企业是否有将楼盘名称申请登记为建设项目名称，只要其在楼盘建筑上使用的名称与他人注册商标或知名项目名称相同或近似，即存在侵权风险。例如，在笔者代理的华润集团诉江苏润石房地产开发有限公司一案中，被告开发销售的楼盘名称为“华润景城”，在其他十余起同类型案件中被告开发销售的楼盘名称与“万象城”相同或近似，法院最终都判决被告停止侵权、赔偿损失并刊登声明消除影响。
二、关于房地产企业如何避免商标侵权和不正当竞争风险的几点建议
结合前述内容可知，侵权风险几乎贯穿房地产开发、推广、销售全过程，对房地产企业而言，具备一定的知识产权风险防范意识是十分必要且有用的。在文章的最后，笔者就房地产企业如何避免陷入商标侵权和不正当竞争诉讼这一问题，提几点建议，希望对相关人士有所帮助。
（一）摒弃搭便车的侥幸心理，不主动惹官司。
就笔者的办案经验来看，大部分商标侵权和不正当竞争纠纷案的被告抱有“打擦边球”、搭便车的侥幸心理，笔者认为，以下几种误区或侥幸心理应当避免：
1.认为只要自己的楼盘名称和被模仿的知名品牌、项目有所差别就能避免商标侵权或不正当竞争。需注意的是：商标侵权不要求完全“相同”“近似”且容易导致混淆的，亦可构成商标侵权。比如，在2013年北京法院判决的“小悦城”一案中，北京元邑房地产开发公司将自己的项目命名为“小悦城”，法院最终判决被告构成商标侵权并赔偿原告70万元。
2.认为自己使用的楼盘名称已经由行政机关核定为地名，继续使用就是合法行为。不少房地产企业会将楼盘名称核定为“地名”，表面看来，楼盘名称的“地名”属性似乎与商标权有所冲突；而事实上，前文提到的由笔者代理的华润诉江苏润石一案中，法院就明确指出：先有楼盘命名，后作为小区地名而获得行政主管部门审批的情况，行政主管部门所批准使用的地名并不能对抗法律规定的商标侵权构成要件。
3.认为房地产品牌/项目的知名度多限于一定的地域范围，在这一地域范围外使用其名称不会导致消费者的混淆。这一思路早已被最高人民法院在2015年“星河湾案”的再审判决书中否决，最高人民法院认为：现代社会信息流通丰富快捷，相关房地产开发商在全国各地陆续开发系列房地产楼盘亦非罕见，被告在此情况下使用与原告相同的楼盘名称容易导致相关公众误认该楼盘与原告的系列楼盘有一定的联系。
4.认为楼盘名称或者楼盘宣传的广告语已经过审核批准，房地产企业本身无需承担侵权责任。同华润诉江苏润石案一样，对被告提出的名称已经行政部门审核批准的抗辩，法院基本不会支持，理由是行政审批不能对抗法律规定的商标侵权构成要件，更不能成为豁免侵权方侵权责任的理由。
5.认为楼盘名称或者楼盘宣传的广告语是由第三方广告公司设计，房地产企业本身无需承担侵权责任。从法理上讲，名称的设计主体不是商标侵权的构成要件，该观点本身站不住脚。另外，在笔者代理的华润集团等诉湖北蓝翔置业发展麻城有限公司等商标侵权及不正当竞争纠纷一案中，法院亦否决了该观点，武汉中院认为：被告蓝翔公司抗辩其使用来源于案外人设计，因其不能提供得到涉案商标权利人的授权或许可，故法院不支持该抗辩。
6.认为其对涉案商标构成“在先使用”。在笔者代理的诸多此类案件中，不少被告提出“在先使用”抗辩，即认为其使用涉案商标的时间早于权利人获准注册该商标的时间，因此其使用侵权标识的行为不构成侵权。显然，这是房地产企业对“在先使用”构成要件的误认，根据商标法规定，在先使用权成立需满足三个条件：
（1）权利人申请注册前已使用（注：时间点是申请注册前，而非获准注册前）；
（2）使用时间早于商标注册人使用的时间（注：还需比对权利人实际使用商标的时间）；
（3）在先使用商标在申请日之前已经有一定影响（注：需自己所使用的标识有一定影响）。
可见，“在先使用”成立的要求非常高，非一般企业能够轻松达到。
7.认为即便法院判决侵权行为成立，企业可以轻松承受侵权后果。房地产企业应注意到的是，侵权责任包括赔偿损失、停止侵权、刊登声明消除影响等多种方式。近年来国家保护知识产权的决心和力度不断增强，新修订的《商标法》将恶意侵权的惩罚性赔偿标准提升至一倍到五倍，法定赔偿的最高限额也提高至500万元；法院的判赔金额也在逐年走高，前文提到的由笔者代理的华润诉江苏润石一案中，法院最终判赔209万元，曾创下当时同类案件的判赔额最高记录。另外，“停止侵权”也是让不少侵权企业头疼的一大难题，侵权企业需要将楼盘中所有侵权标识去除，这不仅可能遭受来自业主方的反对、阻挠，而且可能会对企业招商带来极为不利的影响，对企业声誉造成较大打击。
（二）做好知识产权风险排查工作，避免官司找上门。
笔者在前文中列举了几种较为常见的侵权风险，房地产企业可以适当比照并予以规避，然而，实践中可能出现的侵权风险远不止这些，某些在房地产企业看来是自己原创的楼盘名称都有可能侵犯他人的商标权。比如，很多人会以为“邻里中心”就是一种社区服务设施，但某房地产企业曾因在房地产项目上使用该名称被权利人起诉商标侵权，最终被判赔近18万元。因此，笔者建议必要时房地产企业可以聘请专业人士就项目的知识产权风险进行排查和评估，这一工作应当贯穿项目开发的始终，从而将侵权的风险降至最低。
（三）做好企业内部沟通工作。
笔者曾为某知名央企提供知识产权法律风险梳理法律服务，在梳理风险的过程中笔者发现：有一些侵权行为本是可以避免的，早在运营部门进行项目及楼盘命名之时，法务部门就已发现潜在风险并提请运营部门予以规避，但由于运营部门未听取法务部门的意见，最终导致被诉侵权行为的发生。因此，笔者建议房地产企业应当加强运营部门和法务部门之间的沟通与对接，及时听取并充分重视法务部门的法律意见。
（四）及时自查，尽早主动停止侵权。
对此类案件而言，法院认定侵权行为成立的关键证据多是关于被告使用侵权标识的证据保全公证，原告未进行证据保全且被告否认侵权事实存在的情况下，法院有可能会认定侵权行为不成立。因此，笔者建议，房地产企业应当及时自查，一旦发现自己存在侵权行为，应立即主动清除所有侵权标识，包括变更项目名称、去除楼盘中所有侵权标识、销毁所有含侵权标识的宣传物料、删除侵权网页等。在原告进行证据保全公证之前做这项工作，有较大希望能够避免承担侵权责任。
