买卖协议_ 房屋买卖义务明确 违约延迟依法担责

房屋买卖合同是指购房者与售房者在平等协商的基础上,就房屋的买卖所签订的协议。房屋买卖合同标的额较大且系比较重要的合同,故法律规定应当采取书面形式订立。一般来说,在房屋买卖合同中已约定了办理产权登记的时间以及逾期未办理的违约责任,然而由于种种原因,卖方没有在约定时间内履行义务的情形并不少见。违约行为发生后,买卖双方自行协商不成往往最终诉至法院。近日,《法制日报》记者梳理了重庆市法院审理的4起相关案例,以期提示房屋买卖双方在签订合同时的注意事项,避免自身合法权益受到损害。

漫画/高岳

逾期五年未办产权 构成违约赔偿百万

□ 法制日报全媒体记者 战海峰

□ 通讯员 杨鹏润 翟维玲

卖房后协助买家办理房地产证,本是房屋出售一方的义务,尤其是有白纸黑字的协议明确了此项义务后,就更应严格履行,否则将承担相应的违约责任。家住重庆市石柱县的蒋某就因此尝到了苦果。

2010年11月,蒋某与陈某签订《房屋买卖协议书》,约定蒋某将两套房屋出售给陈某,陈某分3期支付房屋总价款955万元。协议书特别载明:“房屋由蒋某办理产权证并交付陈某,最长时限不超过3年;如违约,违约方应赔偿对方房屋总价款l0%的违约金。”签订合同后,陈某支付了购房款,蒋某交付了房屋。但直到2018年,蒋某仍未按照约定为陈某办理房屋产权证。陈某遂诉至重庆市石柱县法院,要求蒋某支付逾期办证违约金。

法院审理后认为,蒋某的行为构成违约,但综合考虑案件情况,酌情将违约金调低至9万元。陈某不服,向重庆四中院提起上诉,蒋某提出违约金过高应予调整的抗辩理由。

重庆四中院审理认为,蒋某应就违约金过高应予以调低的主张提供证据,证明约定违约金超过陈某因未按约获得不动产权证所造成损失的30%,而蒋某未提供相应证据证明,故其请求没有事实和法律依据。

此外,在陈某于签订协议时已履行了支付大部分房款的义务,蒋某的主要义务为交付房屋并办理房产证,蒋某在签订协议时,对自己应承担的主要义务、违约责任有明确的认知和预期,逾期办理房产证长达五年,且本案中也没有证据证明逾期办证的责任不在于蒋某。由此,认定蒋某主张调整违约金的请求没有事实和法律依据,原审认定蒋某违约正确但酌情调整违约金不当。

重庆四中院遂判决撤销一审判决,改判蒋某向陈某支付逾期办理不动产权证违约金95.5万元。

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