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8月29日，由克而瑞资管主办的“CAIC资管商机私享会第六期——融退解决方案之投资并购篇”在上海易居总部大楼举行，此次活动吸引了来自地产、金融、资管等领域的200多位行业人士参会。
多位投资并购领域的专家学者被邀请到此次活动中来，他们从资本视角下大宗物业收并购、地产金融的股权开放与合作、基金子公司的房地产投资并购、资产收并购中科技资管的价值与趋势、保险资金另类投资业务等多个方面探讨了当下在艰难融资环境下投资并购的解决之道。
致辞演讲
克而瑞执行总裁 刘文超
克而瑞执行总裁刘文超在会上向各位到场嘉宾提出易居资管战略——从CRIC到CAIC的扩展，CAIC中国房地产资管信息服务平台，由易居企业集团（股票代码：2048.HK）及其大股东依托各自技术及资源优势共同出资设立。CAIC的成立标志着克而瑞信息集团作为中国最大房地产大数据应用服务商，其业务范围已从住宅领域向非住宅领域延伸。
过去的20年里，易居在房地产市场担任着优秀服务生的角色。CRIC作为第一款针对住宅的数据库产品在全国推广，不仅驱动了克而瑞在房产领域的扩张，也为百强企业、券商、资管公司等提供了多元化的服务。在这个市场高度透明的时代，大家可以第一时间了解到第一手的信息，易居也将继续保持前行，尽到服务生的职责。
过去一年，在投资并购市场中，优质的资产很难被“抓住”已成为普遍共识，在克而瑞研究的22个城市、13万栋楼宇的数据中，我们发现存在很多处理困难的资产，资产方也希望深入了解其中缘由。CAIC中国房地产资管信息服务平台将为中国房地产资产管理者提供交易服务、管理服务、诊断服务和信息服务。将易居的优势在应用中最大化体现。集“平台、大数据、区块链技术、诊断、交易、信息服务”等一系列标签在内的克而瑞全流程资产管理信息集成方案应运而生。
在资产存量时代，一个能够获取资产准确信息、解决交易互配的交易平台尤为重要。房地产行业由上半场的“追求开发”，将转向下半场的“存量运营”，CAIC会为资产商提供一套能全面反映资产运营、财务指标、价值评估的完整管理系统，使得交易更快捷、风控更安全，为资产存量时代的发展保驾护航。
洞悉资本视角下大宗物业收并购
克而瑞CAIC资管交易部总经理 朱青
全球经济增速放缓，房产融资渠道收紧，资金避险需求较强。
受制造业疲软、增长动力减弱、贸易保护主义等因素的影响，全球经济增速放缓。在全球股市方面，2018年成长性科技股估值过高，标普和道琼斯指数涨速高于预期；2019年上半年美国REITs走强；资金避险需求较强，主力资金从全球股市流出，主要流入债市。
“813”新规规定，严禁资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；严禁并购贷款、经营性物业贷款等贷款被挪用于开发房地产；严禁绕道违规办理土地储备融资、放大政府债务等，严禁资金以多层嵌套方式违规流入房地产领域，严禁委托贷款资金违规用于房地产领域。
银行渠道房地产开发贷即日起收紧，规模或不得超过3月底额度；信托渠道受政策影响，预计今年后续阶段地产信托增速将进一步放缓；2019年前4个月保险债权同比下降13.4%，保险不动产债权同比下降32.3%。
信托资金可更多地进入存量物业的夹层资金，促进更多的收并购合作，信托会更多地关注股权投资。未来会更为关注项目风险、合作模式、公司治理以及退出方式等。
保险资金合规可直接投资于项目股权、地产公司股权，可参与国企、央企存量物业及土地的合作开发。
地产金融下半场——股权开放与合作共赢
长安不动产副总经理/分管投资 刘慧
在房地产融资政策频繁公布新规的环境下，股权类地产基金的发展机会凸显。分析全国城镇化、人口转移、产业转移后发现，中国房地产增长空间依然存在。
银保监会64号文中表明对信托下半年监管重点为：去通道、控地产、优化结构，今年是融资性现金流非常紧张的一年，需要用经营性现金流来补充融资性现金流的不足。
从城镇化、人口转移、产业转移分析，中国未来房地产发展还有较大空间。其中从城镇化率角度来看，对比拉美模式、联合国模式、欧美模式，中国50～60%的城镇化率是快速增长的，在快速增长的这段期间，房地产市场分得了许多红利。而世界普遍城镇化率到达70%后进入稳定发展时期，中国的城镇化率还能再增长10%，房地产有很大的增长空间。
本公司主要通过纯股权投资及股债权投资进行地产开发，参与的投资案例如武汉新长江项目：股债权投资，资金管理规模13亿元，10亿元债权已退出；郴州中梁首府项目 ：股债权投资，资金管理规模1.52亿元，目前已投放。
基金子公司的房地产投资并购之路
光大保德信资产管理有限公司总经理 奚颉
REITs产品的创新进程与案例分享
2018年3月30日，“皖新光大阅嘉一期资产支持专项计划” 成功发行，皖新光大阅嘉REITs是市场上首单可赎回，可部分实现资产主动管理的REITs。该产品的落地，可以深化国内REITs的影响力，同时对于上市公司形象有显著正面影响。项目享有所得税免除等税收优惠政策，通过与REITs产品结合，把握税收优惠窗口，降低REITs产品成本，可最大程度挖掘产品利益。项目方案通过资产打包的方式，创造性地解决了单一资产规模较小、难以获得审批以及费用不景气的问题，使项目具备了可操作性。
2019年4月29日，“光大保德信-东兴企融-融创南昌万达茂”成功发行，成为了江西省首单CMBS项目。该项目采用双SPV结构，总规模为17.9亿元人民币，产品期限为18年。
本期项目的增信主体为融创房地产集团有限公司，体现了融创中国能够充分发挥多元化融资渠道的优势。多渠道融资优化了融创的债务结构，有效充实了营运资金，为其长期稳健发展提供了长期资金支持。
基础资产和增信措施方面，以南昌万达茂购物中心的物业运营净收入作为主要还款来源，并以优先级/次级分层机制、超额覆盖、抵押和质押、增信主体差额补足和流动性支持等机制提供综合信用支持。
资产收并购中科技资管的价值与趋势
Distrii办伴集团副总裁 邹华
一、二线城市核心区域的存量资产面临整体升级的需求。Distrii办伴主动联合基金方打造全流程科技资管方案，搭建新工作方式平台，赋能存量资产价值提升。
技术发展与时代更迭，推动着办公方式的革新与城市的发展。城市化及互联网经济的下半场，流量趋势已转向效率趋势。
传统办公楼物业坪效降低，新科技和新服务的注入可提升物业价值；传统空间资源闲置及持续老化、碎片化物业待运营等问题逐渐凸显。
对核心区域写字楼物业的需求在过去几个季度中有所反弹。虽然投资者越发关注另类资产，但写字楼仍旧是最受投资者青睐的物业类型。
项目分享：新加坡共和大厦—新加坡当地顶级智慧楼宇。共和大厦1-7层，办伴改造成联合办公。前身为东京三菱银行办公中心，采用传统办公模式， 租金约为8美金/平方米。办伴接手改造运营后租金攀升至18美金/平方米；二层设置活动厅，2018年社群百场社群活动，引流上万人次，活动场地租金收入16-18美金/平方米。此外，办伴针对共和大厦整栋楼宇提供“全套智慧楼宇解决方案”，包含：智能通行系统、访客管理系统、智能停车系统，全面提升楼宇品质与服务。
项目分享：上海张江景瑞办公中心，联合景瑞旗下锴瑞办公共同打造，为整栋存量物业插入智慧芯片，提升楼宇品质。原始物业老旧，租户质量及出租率均为较低水平，资产无法有效盘活，办伴改造后可出售工位数592个，目前出租率>90%，改造前：租金3.5元/m²，改造后：租金6 元/m²，坪效提升70%。
保险资金另类投资业务介绍
中英益利资产管理股份有限公司 田珂
保险资金运用是保险的三大功能之一，保险资金主要运用于债权投资计划，因融资规模大，受信贷政策影响小等优势，保险资金运用规模正稳步增长。
保险资金运用是保险的三大功能（经济补偿、资金融通、社会管理）之一。债权投资计划是目前地方政府、企业引入保险资金的主要形式。其他的运用形式如：非上市公司股权投资、养老健康产业、产业投资基金、不动产及基础设施和创新性工具。
近年来，保险资金运用规模稳步增长，截止2019年6月末，保险资金运用余额17.37万亿，另类投资余额超过6万亿元，在保险资金运用余额中占比接近35%。
保险资金相比于其他资金拥有多项优势：单笔融资规模大、资金成本稳定、投资期限灵活、还款方式灵活、注册时间短、受信贷影响政策小。
2019年1-7月，27家保险资产管理公司注册债权计划共125项，合计注册规模2014.85亿元。其中基础设施债权投资计划69项，注册规模1317.90亿元；不动产债权投资计划53项（商业地产42项，保障房3项，棚户区改造18项），注册规模644.95亿元。
基础设施债权投资计划平均注册规模19.1亿，平均投资期限7.48年，平均投资收益率6.21%；不动产债权投资计划平均注册规模12.17亿，平均投资期限5.62年，平均投资收益率6.58%。
“CAIC资管商机私享会”的系列活动将为资管行业的不同细分领域提供一个更广泛的交流平台，也将会持续关注资管行业的前沿动态，为大家带来更富有启发性的观点和更具有价值的商机，“CAIC资管商机私享会第七期”，敬请期待！
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021-60868853 17602155950
西岸万科中心项目简介
徐汇滨江版块，作为上海"十二五"规划中的六大功能区之一，上海2035规划中重点的高品质中央活动区（CAZ）及打造迈向全球城市的卓越水岸以人工智能产业为引擎，以文化创意、科技创新、创新金融三大产业互为支撑的国际创新创意产业群。
西岸万科中心位于轨道交通11 号线、12 号线双轨交汇之处，距离黄浦江约1KM（百度地图直线测距），距离内环约2KM(百度地图直线测距)。临上海南站，全面融合轨交、城市高架路、铁路、客运等多重交通，串联城市经济，通达世界各地，进一步促进区域规划发展。
项目总建筑面积约22万方，涵盖国际商业与办公楼于一体。包含约8.8万方自持高密度江南水乡商业街区及5幢总部办公楼。其中可售办公建筑面积约4万方，可售面积区间：建筑面积约8600-13000㎡/幢。
西岸万科中心融合多重业态，集聚办公、商业、历史文化于一身，建成后将成为上海企业总部办公的新坐标。
龙湖星图项目简介
核心区域价值：国家战略下G60规划 上海稀贵的一线湖景资源 松江大学城
核心项目价值：龙湖集团打造 上海一线湖景平层 150-200㎡灵活面积段 不限购不限贷 均价19000元/㎡
龙湖集团连续5年获得“中国房地产开发企业综合实力10强”，作为中国最早的购物中心开发商之一，龙湖商业先后发展出“天街”、“星悦荟”、“家悦荟”三个业态品牌。2018年，龙湖商业进入城市数量达19个，龙湖开业商场年客流量突破4亿人次，并位列中国商业地产百强第5。
龙湖星图是上海拥有一线湖景资源的综合体项目，位于昆秀湖公园内，占地8万余方，总建面约27万方，涵盖写字楼、商街、酒店、冠寓等全系业态。项目南面文翔路，北面广富林路，都是松江主干道，是区域内难得的湖景商办产品。项目3月首开，从克而瑞数据显示，是3-7月松江区商办类项目成交面积榜首。
精彩回顾
（来源：地新引力）
文章来源:地新引力
