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编者按：随着房地产行业的快速发展，以开发用地作为抵押担保的房地产开发贷占比逐步提升。如何防范房地产开发贷抵押相关风险，充分发挥合格押品在资产处置变现、减少授信损失方面的积极作用，笔者进行了梳理分析，并提出风险防范措施，供参考。
一、房地产开发贷抵押相关风险
出具同意预售函触发空押风险
房地产开发建设项目达到预售条件时，不动产登记部门一般要求银行出具同意预售的函件。银行虽未直接释放土地他项权证，但在出具同意预售函后，对同意预售的房产对应的土地抵押物的优先受偿权存在无法对抗购房者的风险，同意预售的房产所对应的土地押品形成实质性释放。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权……消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该批复体现了当购房者利益与抵押权人利益发生冲突时，对消费者利益予以优先保护的司法精神。根据上述规定，已预售商品房的受偿顺序为：已交付全部或大部分房款的购房者>建设工程承包人>抵押权人。如在后续诉讼中发生购房者利益与银行抵押权的冲突时，法院优先保护购房者的权利，导致银行抵押权落空。
未落实后续抵押导致对新增建筑物无优先受偿权风险
一是未按照批复要求，在条件成熟时办理在建工程抵押；二是在建工程后续新增部分未及时追加。根据《物权法》第一百八十七条“正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。根据《物权法》第二百条“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”。若未办妥后续新增在建工程抵押，处置时银行仅对已办理登记的在建工程享有优先受偿权。
土地超限期开发被无偿收回风险
根据《闲置土地处置办法》规定，国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地，或已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，被认定为闲置土地。对于未动工开发满一年,由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费；未动工满二年的，按照相关规定报经有批准权的人民政府批准后，下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。根据上述规定，抵押土地若未按照国有建设用地使用权有偿使用合同规定期限动工开发，存在被无偿收回风险。
资金监管不力导致被挪用风险
借款人从银行获取授信后，由于市场竞争或贷款规模限制，后续可能在多家银行办理按揭贷款并开立多个资金监管账户，但对资金监管不力可能导致资金未及时回笼或被挪用风险。
二、风险防范措施
规范出具同意预售函
一是注意同意预售函内容中是否存在影响银行抵押权实现的条款，并按照银行合同管理办法提交本行法律顾问进行审查，防范法律风险；二是审慎测算同意预售后剩余押品价值。在出具同意预售函前，业务发起人员应赴房地产项目现场实地了解施工进度、房地产市场情况等，充分考虑抵押物实际用途、处置难易程度等因素，合理、审慎的测算剩余押品价值，确保剩余押品价值满足授信批复要求。
加强抵押物核查
押品核查时应实地勘察抵押土地的开发利用情况，结合用地规划、约定开工时间，判断是否存在闲置风险。发现风险应要求借款人按照合同约定及时动工建设，对于因特殊情况无法按时开发的土地，应要求抵押人及时办理延期手续，或提供政府同意不因土地闲置无偿收回的承诺。
做实全流程管理
一是加强贷前调查。业务发起人员应对当地抵押登记政策进行深入调查了解，严格执行总行《关于加强房地产开发贷款押品释放管理的通知》“在业务发起报告中明确列示当地相关抵押登记政策，充分有效暴露各种潜在风险，如贷款结清前是否需提前解押、是否支持分步解押等政策，并提出相应防范措施”，根据登记政策的差异，因地制宜的制定切实可行的抵押担保方案。
二是严格落实授信审批条件。授信审批部门在审批时应关注押品存在阶段性或提前释放的可能，结合当地不动产抵押政策和客户情况，合理评估押品释放风险，并在批复中明确押品释放相关条件和要求。对于批复要求后续办妥抵押登记手续的，各级业务发起部门应在具备条件时立即办理，确保银行押品权属合法有效。如因客观情况变化确实无法落实后续担保的，业务部门应及时制定风险防范措施，并将相关情况反馈条线管理部门和授信审批部门，必要时申请变更担保方式。
三是加大贷后管理力度。各业务发起部门应密切关注房地产开发建设和销售进度，了解借款人资金投入安排，监控资金回笼状况，防范押品空押脱押风险，确保任意时点抵押物价值符合银行相关要求，牢牢守住风险的第一道防线。
强化资金监管
一是严格按照授信批复和商品房预售资金监管等办法，要求借款人将预售款全额存入开立在银行的商品房预售资金监管账户，以实现销售回笼款的监控。二是及时验证销售进度与预售资金回笼的匹配情况，敦促借款人按要求归还贷款，不得挪作他用。三是加强各业务部门联动，个人按揭贷款优先支持银行有开发贷款的项目，随着商品房售出，可以通过叙作个人按揭贷款，逐步收回开发贷款，并将在建工程或土地抵押转为个人住房贷款抵押，分散授信风险，确保银行授信安全。
