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不论是买房住，还是租房住，都得交物业服务费。昆明近几年建成的新小区，物业服务费越来越贵，有的小区已超过2元/平方米/月。物业服务费已成了人们生活中一笔不小的开销。
物业服务费有没有相关的收费标准？物管企业可以自主定价吗？11月15日，云南省发展和改革委员会官网发布的《云南省政府定价的经营服务性收费目录清单》中明确，公共租赁住房物业服务收费为0—1.38元/平方米/月，普通住宅前期物业服务收费为0—1.8元/平方米/月。
昆明市住房和城乡建设局物业管理处工作人员表示，昆明市住宅小区物业服务费收费标准分为五个等级，最高一个等级的收费标准为1.38元/平方米/月。但这里所说的物业服务费不包含二次加压费、电梯维护费等费用。如果小区的物业费价格高于政府定价，业主可以向市场监督管理局投诉。
昆明部分小区物业费采用“包干制” 收费超过2元/平方米/月
每个小区的物业费高低不等，业主都习惯性地认为是小区物管根据本小区位置、配套、环境等实际情况自己定价收取的。但其实政府部门早已明确了物业费的收费标准，今年11月发布的《云南省政府定价的经营服务性收费目录清单》中明确，公共租赁住房物业服务收费为0-1.38元/平方米/月，普通住宅前期物业服务收费为0－1.8元/平方米/月。
记者走访了解到，昆明部分小区物业费已超过2元/平方米/月。比如，金泰国际物业费为2.08元/平方米/月、北大资源博泰城物业费为2.35元/平方米/月、海伦堡中央广场物业费为2.38元/平方米/月。
很多小区的物业费采用“包干制”来收取，也就是物业服务费、二次加压费、电梯维护费、清洁费等费用，都合在一起收取，收款发票则统一开成“物业费”。
家住西山区广福城雅福园小区的李女士表示，小区的物业费已经超过了2元/平方米/月，每次缴纳物业费的收费单上也只写了物业费，没有写其他的费用。
“小区的物业费是‘包干制’缴纳的，物管和业主签署过物业服务合同，可能是业主当时没有注意看，我们收取的物业费包含了二次加压费和电梯维护费等费用，单住宅物业服务费一项的收费标准是1.38元/平方米/月。”雅福园物业服务中心工作人员介绍。
“买房时听说物业费是1.38元/平方米/月，后来购房合同写的是2.8元/平方米/月，当时就很疑惑。后来看了缴费单才知道，物业费是包干制的。” 家住润城五福临的李女士说，物业费1.38元/平方米/月、电梯维护费0.6元/平方米/月、二次加压费0.82元/平方米/月，三项加起来统称“物业费”，合计收费2.8元/平方米/月。
昆明市住房和城乡建设局物业管理处：物业费按等级收费 最高1.38元/平方米/月
针对小区物业费，政府部门是否有明确的收费标准呢？
昆明市发展和改革委员会价格管理处工作人员表示，住宅物业费的收费标准和管理从2011年就已经移交到昆明市住房和城乡建设局物业管理处。
“物业费的收取，我们有明确的收费标准，从一级到五级分等级收费，一级是最好的物业，物业费的收取标准为1.38元/平方米/月；五级是物业费最低的，收取标准为0.45元/平方米/月。但是这里所说的物业费不包含二次加压费、电梯维护费等费用，这些费用没有收费标准，是开发商或物业服务企业根据自身实际情况和周边市场价格来进行定价的。”昆明市住房和城乡建设局物业管理处工作人员说。
同时，该工作人员表示，业主如果觉得小区物业费收取不合理，可以到该区域的住房和城乡建设局去查看开发商当时备案的物业费价格。“如果开发商的备案价格高于政府定价，业主可以拨打市场监督管理局的电话进行投诉，市场监督管理局的工作人员会对业主的投诉进行核实，并对乱收费的物业公司进行相应的处罚。”该工作人员说，如果业主查到开发商的备案价格没有高于政府定价，但物业公司实际收取的物业费却过高，业主可以到小区物业服务中心查询物业费缴纳明细，如果物业服务费（不含二次加压费、电梯维护费等费用）的收费高于政府定价标准，业主也可以向市场监督管理局进行投诉。
★相关知识
什么样的小区才能算一级物业
一级物业需要达到53个条件。其中包括：管理处办公地点不少于500㎡且固定，业主档案实行电子化办公管理；达到国家二级资质以上条件并获得两个市级以上荣誉称号；专业维修人员60%以上持证上岗；各类设施设备完好率达到98%以上；100%楼道、停车场道路、绿地等公共场所干净、清洁、无灰尘、无污渍、无污物、无陈旧性垃圾，地面垃圾滞留不超过2小时；小区绿化率在25%以上等。
★专家分析
诸葛找房市场研究员姜国君：物业服务收费方案应由全体业主说了算
诸葛找房市场研究员姜国君表示，物业服务是商品房市场高度发展的产物。物业服务企业在居民小区日常事务、环境卫生、治安等方面发挥了重要作用，相关劳动付出理应获得回报和收益。作为房地产行业的衍生品，物业服务与房地产同步发展，也暴露出不少亟待解决的问题，比如小区业主与物业服务企业之间的权责划分、市民普遍反映的物业服务收费偏高等。
从相关法律法规来看，物业服务企业受雇于小区业主，服务内容应遵从小区业主大会及其业主委员会的合法指令。然而，现实中开发商往往先入为主安插物业服务企业，一些规模房企更是直接启用旗下的物业服务公司，这使得物业服务企业在往后的工作中更容易占据主导地位和有利形势。在小区交房后成立的业主大会及其业主委员会，由于维权意识淡薄、缺乏广泛支持或者本身不作为等原因，与物业服务企业协调工作时往往处于下风，具体表现在难以充分掌握小区的管理权、难以更换不满意的物业服务公司、难以对不合理收费进行干预等方面。
住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》明确，由业主大会决定的事项包含“选聘和解聘物业服务企业”“制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案”这两项重要内容。可见，物业服务收费方案应当由全体业主说了算，可很多住宅项目在销售时就已经制定了收费标准，开发商的做法是有悖相关规定的。
要解决好物业服务行业存在的种种问题，目前虽然有法可依，但执行力度仍需加强，小区业主大会及其业主委员会也应主动作为、积极维权。除此之外，人们对这方面的认知也亟待升级更新，比如眼下对物业服务的理解基本上还停留在过去的“物业管理”的层面，若全社会都达成了“物业服务”的一致认识，相关矛盾自然会少很多。
★律师解答
云南凌云律师事务所邹洁律师:业主大会成立前物业费实行政府指导价
云南凌云律师事务所的邹洁律师表示，根据《云南省物业服务收费管理实施办法》规定，物业服务收费根据物业的性质和特点不同，实行政府指导价和市场调节价。在业主大会成立之前的物业服务收费，住宅小区实行政府指导价，非住宅实行市场调节价；业主大会成立之后的物业服务收费，住宅小区及非住宅均实行市场调节价。
实行政府指导价的物业服务收费标准由各地的价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门制定，并及时向社会公布；实行市场调节价的物业服务收费标准由业主或者业主大会与物业服务企业本着平等自愿原则，在双方签订的物业服务合同中约定，并由物业服务企业报当地价格主管部门及住房和城乡建设主管部门备案。
小区缴纳的物业费是否合理，应根据小区具体情况来判断，若小区未成立业主大会，业主可根据政府指导价来确定收费是否合理；若小区已经成立业主大会，业主可根据物业服务合同进行判断。
业主认为小区物业收费不合理的，业主、业主委员会或者物业服务企业可以协商解决，也可以向人民法院依法提起诉讼。同时，业主对违法违规的物业服务收费行为有权向当地价格、住房和城乡建设主管部门投诉和举报。物业服务企业收费违反价格法律、法规和规定的，由价格主管部门依法予以处罚。
来源：都市时报
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来源:云南广播电视台
