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根据我国法律的相关规定，不动产抵押权自登记时设立。因此，有效的抵押登记直接影响着抵押权能否设立、债权能否优先受偿，故其重要性不言而喻。但在现实环境中，很多债权人仅关注抵押合同的约定内容，而忽视抵押登记环节过程中存在的法律风险，并最终导致在实现抵押权时发生争议，使得债权的优先受偿权得不到保障。那么，在房地产抵押登记过程中，债权人究竟面临着哪些法律风险？我们又该如何防范呢？
1、抵押登记仅记载“主债权”金额时，担保范围内的其他债权（如利息、违约金、损害赔偿金等）还能否优先受偿？
法律链接：《物权法》第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
案例索引：交通银行股份有限公司盐城分行与江苏春燕集团有限公司、林进兵等金融借款合同纠纷
裁判要旨：法院认为，在案涉金融借款纠纷中，虽然交通银行盐城分行与债务人春燕集团、抵押人镇乾公司在抵押合同中约定的担保范围包括本息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权及抵押权的费用等，但是在办理房地产抵押登记时，登记机关发放的他项权证记载的抵押贷款金额均明确了具体数额，对此应当按照《中华人民共和国物权法》第十七条规定来进行认定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。基于物权的公示效力，交通银行盐城分行实现优先受偿权应以他项权证记载为准。案涉金融借款尚欠本金800万，他项权证记载的抵押贷款金额亦为800万，故交通银行盐城分行主张就抵押物价值超出登记价值的部分优先受偿即按照抵押合同约定的担保范围优先受偿的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予采信。
金砖点睛：上述案例中：抵押合同约定的担保范围包括本息、复利、违约金、损害赔偿金等费用，但是在办理房地产抵押登记时，他项权证中仅记载“主债权金额”（即本金800万）。最终，法院从不动产物权的登记公示效力出发，认定享有优先受偿权的债权范围仅限于登记金额，即本金800万，而担保范围内的其他债权则作为一般债权进行清偿，不享有优先受偿。
之所以出现案例中的纠纷，很大程度上系由于我国各地不动产登记工作的不规范、法律规定及执行不统一所造成。简言之，如《物权法》和《担保法》对“主债权”、“担保范围”已均有明确规定，但在《房屋登记办法》中又有类似“将被担保债权的数额记载于房屋登记簿”的规定（司法实践中此处“被担保债权的数额”一般理解为借款的本金）。因此，部分地区的不动产登记部门遵循《房屋登记办法》的规定，在办理抵押登记时使用由其统一制作的格式范本，其中仅有“被担保主债权金额”一栏，而没有“担保范围”内容，从而导致在办理抵押登记时无法将相关利息、违约金、损害赔偿金等内容进行登记。为此，在实现抵押权时，双方就优先受偿的债权金额产生争议，引发诉讼。在司法实务中 ，为体现不动产物权的登记公示效力，部分法官倾向以登记的“主债权数额”作为优先受偿的金额，担保范围内的其他债权则认定为一般债权进行清偿。而遵照此类裁判观点，将导致除了本金外的其他债权丧失优先受偿权的风险，尤其是在债务人资不抵债、破产的情况下，债权人的债权存在得不到完全清偿的风险。
2. 债权人仅办理预售商品房抵押预告登记的，是否享有优先受偿权？
法律链接：《物权法》第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
案例索引：交通银行股份有限公司上海奉贤支行与叶桂英金融借款合同纠纷
裁判要旨：法院认为，涉案抵押物虽然办理了抵押预告登记，但该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但非对涉案房产享有现实的抵押权，故本院就原告对涉案房屋享有抵押权的诉讼请求不予支持。
最高人民法院意见：预购商品房抵押的预告登记不产生抵押效力。理由是：预告登记是与本登记相对应的概念，预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，本登记则是对已经发生的物权变动进行的登记。预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。《担保法解释》第四十七条、《物权法》第一百八十七条中关于抵押物登记，均指本登记，非预告登记，故在预售商品房上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，抵押权人行使房屋优先受偿权依据不足，不予支持。（参见：最高人民法院民事审判第一庭第65辑：《预购商品房抵押的预告登记是否产生抵押效力》）
金砖点睛：我国现行法律对于预购商品房抵押预告登记的性质和效力没有做明确的界定。司法实践中，对预购商品房的预告登记多数倾向于认为不产生抵押效力，即在抵押合同尚未完成本登记的情况下，抵押权视为未设立，债权人所担保债权不能优先受偿。主张此类观点的学者主要认为，预告登记仅是一种保全债权的措施，预告登记权利人享有的是在抵押登记条件成就时请求办理抵押登记的权利，并不能直接导致抵押权的设立，预告登记权利人对房屋不能行使优先受偿的效力。因此，建议预告登记权利人要正视预告登记的法律效力，及时关注抵押房地产的状况，在抵押登记条件成就时，及时要求抵押人协助办理抵押登记，以实现预抵押登记和正式抵押登记的衔接，从而保障债权顺利实现。
3、抵押权人办理了在建工程抵押登记，工程竣工后未办理房地产抵押登记，是否还享有在建工程抵押权？
法律链接：《城市房地产抵押管理办法》第三十四条 以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押人颁发《房屋他项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
案例索引：中国农业银行乌鲁木齐市河南路支行与新疆龙岭实业有限公司上诉案
裁判要旨：法院认为，龙岭公司在乌鲁木齐市房产登记机关办理了龙岭大厦的房产证以后，抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定重新办理房产抵押登记，并不必然导致抵押权消灭。抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。因此，在土地使用权抵押和在建工程抵押并未解除，且抵押物没有灭失情况下，应视为抵押延续，具有对抗第三人的效力。根据《担保法》第三十三条规定，抵押人对龙岭大厦拍卖所得价款，依法享有优先受偿的权利。
金砖点睛：依据相关法律规定，在建工程竣工后，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理抵押登记。那么，如未按照上述规定重新办理抵押登记，在建工程抵押权还能否存续？对此，法律及相关司法解释没有明确规定。在上述案例中，虽然法院支持了“抵押权存续”的观点，但鉴于各法官不同的法律考量，对此问题的裁判并不统一。因此，在建工程抵押权人在工程竣工后未办理房地产抵押登记的，对债权人今后实现债权仍具有一定的风险。故为进一步降低风险，笔者建议在建工程抵押权人在工程竣工后，抵押人领取了房地产权属证书后，应及时办理房地产抵押登记，以全面实现优先受偿权。
4、抵押人在办理抵押登记过程中存在违法或犯罪行为，抵押权人能否取得抵押权？
法律链接：《物权法》第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
案例索引：中国银行股份有限公司南通港闸支行诉陆建国金融借款合同纠纷案
裁判要旨：法院认为，抵押权作为物权的种类之一，按照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款规定，可以适用善意取得制度。而涉案抵押权能否成立，需要审查港闸支行在设立抵押权时是否善意无过失，即港闸支行在办理涉案抵押贷款过程中有无尽到审慎义务…据此，对设置抵押权的抵押物权利是否完整的审查义务在房屋登记部门，而非港闸支行。陆建国在办理他项权证过程中，通过伪造崇川区民政局印章的方法，制作了与石李萍的假离婚协议书内容，从而骗取了抵押权登记。作为港闸支行而言，审查义务不应含括陆建国办理他项权证过程中的违法或者犯罪行为。因此，港闸支行在发放涉案贷款时已尽到审慎审查义务，即在取得抵押权时，属于善意取得。
金砖点睛：对于抵押人在办理登记过程中的违法行为或者犯罪行为，相应的审查义务在不动产登记机构而非抵押权人，但这并非意味着抵押权人没有任何的审查义务，抵押权人要保证自己是善意且无过失的，需要达到一般人的注意义务，便可适用善意取得的规定，取得抵押权。
归纳总结实践中，在实现抵押权时，当事人对抵押的内容往往产生很多争议，尤其是对优先受偿的金额部分。针对抵押登记环节中的风险隐患，债权人要足够重视、引以为戒，提前予以防范，避免债权得不到完全清偿，与设立抵押的本意背道而驰。
温馨提示：
债权人在确定房地产价值时，需特别考虑两项法定优先权：
一是建设工程款的优先权；根据《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，按照建设工程性质不宜拍卖、折价的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该折价或者拍卖的价款优先受偿”。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中也进一步明确了此项优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此，当主债权到期债务人无法偿还欠款时，需要以处置抵押房产所得款项偿还欠款时，拖欠的建设工程款优先于抵押担保，该房产偿还拖欠的工程款后剩余的部分才能用来偿还所担保的债权。
二是国家税款的优先权；《税收征收管理法》第45条规定：“税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”因此，债权到期后债务人无法偿还欠款时，抵押的房产需先偿还抵押人欠缴的税款，剩余的款项才能用来偿还所担保的债权。
建议债权人在确定抵押房地产的价值时，应首先对抵押人建设工程款是否拖欠、税款是否欠缴进行全面、详细的调查、了解，并将所欠税款、建设工程款事先在抵押物的评估价值中进行冲减。
作者：陈思彤
