武汉房产律师_ “武汉捆绑精装第一案”有结果了, 谁输谁赢?

武汉“购房双合同捆绑精装第一案”，近日在武汉市中院以调解方式结案。

这个“第一案”不是我说的，是一直关注此案的律师界、房企、买房人的说法。

先回顾下案件缘由、此前的初审结果：

2017年底，童先生在武汉黄陂区购买“中南拂晓城”商品房一套。

签买房合同的同时，房企要求买房人同时签了一份《房屋委托装修协议》。随后，买房人全额支付了购房款。但一直未付装修款。

今年2月份，房企将买房人告到了黄陂区法院。

作为原告，房企当时的诉求是：

买房人应赔付装修款10%的违约金、房子收回、购房款退还。

2月28日，黄陂区法院一审判决：

装修合同解除，买房人支付装修款10%的违约金。但被告购房合同已正常履约，房款也已付清，所以未经被告同意，原告不能把房子收回。

一审判决后，开发商不服，上诉至武汉市中院。

这是近年国内楼市购房、装修“双合同纠纷”的典型案例之一。

一审判决书支持购房人将捆绑在购房合同上的“精装修”单独解除，近年来在国内的同类诉讼结果中亦非常罕见。

一些买房人希望，此案的终审判决也能维持原判，从而为他们开辟“依葫芦画瓢”退精装之路。

自一审判决、房企依法上诉到中院后，“壹楼”和业界一道，一直关注着二审的过程和结果。

按中院网上公告的二审开庭时间，当天“壹楼”到场依法申请旁听。进去后才知道，并未如期开庭。

随后多日，“壹楼”多次拨打法院有关人士的办公电话，均未果。

尝试与买房人童先生联系，也未成功。

经向当事房企“武汉锦苑中南房地产开发有限公司”人士多方询问，这个对媒体一向低调的房企，近日以短信息的方式，对“壹楼”作了如下回复：

“感谢媒体朋友的关注。案件在二审法院的主持下，（原、被告）双方已达成调解，解除购房合同及其装修补充协议。现双方已配合办理注销购房合同网签备案及退还购房款的手续。案件已解决。”

至于协议的具体条款，可以理解的原因，目前不得而知。

“壹楼”从联系各方的过程，以及最终的结果来揣测，此案因其敏感性、关注度、以及判决之后市场反应的不可预知性，目前的处理方式和结果，应该说，顾及了多方的利益或“体面”。

都不容易！

- 延伸阅读 -

就此案，“壹楼”也采访了此间多位知名律师，他们对此案的看法仍存在不小的分歧。有兴趣可以往下了解一下。（文字较长，相信对有心人会有帮助）

01.

湖北诚明律师事务所律师 俞良瑞：

“精装合同”不是买方真实意愿！

“双合同的本质，是以合法形式掩盖非法目的，是房企为保证自身利益，将高于政府限价令部分的价款利润，强行让购房者承担的一种手段。

在购房难的大环境下，双合同不仅仅是对于政府限价政令的阳奉阴违，更是对购房者的霸王条款。大部分“精装房”的购买者，如果要实现买新房目的，就必须向开发商或销售代理商妥协，被迫认购精装。

捆绑的装修合同，将所谓的公摊部分已经计算的房价、内部装修面积和装修的款项重复计算到了业主头上。捆绑进来的装修合同，多数应不是买房人真实意愿的表示。

比如，地产开发商在签订双合同的时候，装修合同中都有如下或类似的表述：

“装修的质量、规格，皆以开发商最终交付的为准。房主对于相关的装修情况和装修的实际状况有异议的，可以解除装修合同，但相应的购房合同也应一并解除。”

这就相当于开发商把自己的装修义务、装修质量的保证全部摘得干干净净，这是不合理的。但为什么还是会有那么多人去签订这个不合理的合同呢？地产商在房屋买卖中处于相对强势地位。双合同的本质，在我看来也就是将购房中的所谓“茶水费”，换了一种方式进行了收取。

双合同捆绑是否具有合法性？如果说是一个装修合同，那么装修对应的相关依据是什么？如果不是装修合同，而是为了规避国家的法律法规、政策而实现盈利目的一种变通手法，那么根据合同法第52条，这个合同就应当认定为无效。

去年10月，住建部和国家统计局也发布了《关于进一步加强协作做好房价统计工作的通知》。通知明确提到要明确网签备案的时限、合同内容和价格范围，坚决打击拆分销售合同的行为，要求如实备案成交全价。

由此可见，在我国，双合同行为实际上是被明文禁止的。签订双合同一方不能实现其精装修的目的，另一方也不能实现一次性备案房屋成交全价。捆绑的双合同并不能实现双方的真实意思。

“双合同”具有哪些法律风险呢？

第一，开发商捆绑销售的行为，其实侵犯了消费者的装修选择权。与地产商签订的双合同中的装修价格多是明显高于市场价的，这就是一个变相的涨价行为。

第二，装修合同属于阴阳合同，是备案价格之外签的另一份高价合同。首先，它增加了购房人产值负担，签订双合同势必给购房者带来额外的支付压力。其次，装修由开发商验收，难有质量保证。再次，装修未计入房屋总价，会导致业主以后出售房屋的时候，需要缴纳的税费（以买卖价格差为基础计价的部分）也会相应增高。

至于解除装修合同后，购房合同是否应当同步解除，要根据实际情况来看。

1、购房合同。如果购房合同已经履行完毕，义务人已经支付了全部房款，并在房屋部门进行了备案登记，应当认定为有效。

2、装修合同。装修合同能否解除，要看装修合同签订人是否依照约定完成装修。如果开发商已经完成装修，则合同不再是解除的问题，而是购房者应依照约定支付相应对价；若开发商对房屋未进行装修，双方的装修合同具备解除条件，但也仅仅是装修合同解除，不能涉及另一份已完成的购房合同的解除，因为这两个合同并非同一法律关系，不具备必然关联性，同时也有违市场交易的安全性原则。

02.

北京大成（武汉）律师事务所律师 邹丽敏：

装修合同可否单独解除要分情况

以下仅为本人根据理论、判例、实践经验等总结的个人看法，不代表本人所在单位的观点。我的主要观点是：

1、签订的两份合同都是双方真实的意思表示，且不存在相关法律法规规定的无效情形，故装修合同合法有效。在可解除事由未发生的情况下，双方应如约履行。

2、装修合同约定的价格与实际装修价值存在适当的差距，我认为是合理合法的。理由是，装修公司作为以营利为目的的市场主体，有权获得高于实际装修价值的利润。

3、如果装修合同里面约定了“若装修合同解除，购房合同也同时解除”的条款，我认为，这要分两种情况来看。

第一，若装修合同也是与开发商签订的，那么业主在装修合同里所作的同意解除购房合同的意思表示实际上已经传达给开发商，购房合同应该同时解除；

第二、若装修合同是与开发商以外的装修公司签订，那么，业主在装修合同里所做的同意解除购房合同的意思表示是传达给了装修公司，并不是与开发商达成的合意，故我认为这种情况就无法达到同时解除的目的。

我检索了与此案类似的国内一些判例，比较典型的有广州一家房企（以下简称B公司）与业主的一起精装修商品房纠纷（判例案号为“（2017）粤01民终24241号”）。该案件经过一审、二审、再审，最终开发商胜诉。该案件的基本案情与中南拂晓城案件相似之处在于，都是开发商起诉业主主张逾期未付的装修费。

广东的法院在审理中，一致将装修费的实际属性认定为“购房款的一部分”，判决开发商胜诉。判决书的说理论证是这样的：

“从装修内容上看，各方当事人缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价，面积 、材料、品牌等等，虽然约定了装修价款的总额，却没有关于金额如何构成的约定、装修公司也确认涉案房屋装修是由B公司施工完成的。结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料， 二审法院认定装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，其与“毛坯房”买卖合同所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款并无不当。”

当然，同案不同判的案子也有很多。比如南京市中级人民法院在2017年也审理过一起开发商（F公司）与业主之间的商品房预售合同纠纷。

该案争议的焦点是，开发商交付的精装房的装修质量与装修合同约定的装修价格相差较大，业主要求返还装修差价。南京法院就是通过对房屋的装修进行鉴定评估，最终判决开发商向业主返还装修差价款。

我认为，只要一个判决是在维护法律的尊严，没有侵害法律、合同应该保护主体的合法利益，同时，也没有造成社会不稳定及浪费司法资源，这个判决就是公正合理的。

03.

一审判决符合社会价值判断！

第一，本案中形式上的两份合同，虽然为相对独立的两个法律关系，但因为装修合同中有连接条款的存在，把这两份合同认定为一个合同关系整体，更符合事实情况和法律规定。

第二，假如认定为两个法律关系存在于一个合同整体之中，该合同就存在购房与装修两个方面的合同权利义务内容。这两份合同权利义务内容是否具有主次区别，是本案中另一个需要面对的法律理论问题。因为此主次区别的存在，将判断合同内容的部分违约是否存在根本性违约情形，进而判断合同根本目的是否能够实现。

我认为，本案中作为一个合同关系中购房与装修两个方面的合同内容，装修合同内容的违反，并不影响购房合同内容的履行。也就是说，合同中购房目的的实现，并未受到装修合同内容违约事实的影响。反之，购房合同内容的违反，将必然导致装修目的无法实现的结果。所以本案中，购房内容具有合同整体的根本性，装修内容相对合同整体而言为非根本性。至于两方面合同内容的连接条款，作为违约条款的一部分，我认为是要受合同法根本性违约相关规定限制的。

第三，本案中对于开发商“双合同捆绑”的合同设计这个出发点来说，本人觉得此种设计本身还是要受到社会规范的否定性评价。房价调控政策、房屋销售价格的政府备案、统一购房合同文本，都是政府保证民生、平稳经济的大政方针。作为房企，从社会规范性的角度，理应予以遵循，而不是变相予以规避。

第四，从微观的操作层面而言，本案中的开发企业主要出现了两个技术上的操作失误。首先，其过于乐观且消极面对购房人违反装修合同内容约定的行为，假设在装修合同文本签订后，购房人即使未支付装修款的情况下，开发商就主动地按装修合同文本约定的内容完成了装修工作，则本案中购房人的装修款支付义务就无法逃避。其次，若在装修合同文本中，清楚注明装修款总额中确定了部分价款为增加的购房款，这就清楚地赋予了该装修合同文本中购房价格变更的补充内容。

综上所述，我认为一审的判决结果符合社会价值判断，符合行政主管部门制度设计的意图。只是在形式上将两个合同文本认定为两个相对独立的合同关系方面，没有法律依据。若从一个合同关系的两个合同内容角度判断其是否构成根本性违约，进而判断合同目的是否能够实现的角度来予以分析认定，则可能更符合事实情况。这样，其适用合同法的依据必将更为充分。

（感谢 邓君先生、戢伟娜女士为本文提供的帮助）

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