买卖不破租赁_ 购买已经出租的房屋——买卖不破租赁_买卖不破租赁的例外

先来讲个故事

事情发生在2015年12月20，A一家小两口通过某中介公司，在北京市朝阳区购买了一套二手房。签署了房屋买卖合同，且依约支付了20万元定金。

签署合同之后没过几天，房价涨了，业主B反悔不想卖了。于2015年12月30日，业主B与客户C签订房屋租赁合同20年。客户C搬进房屋居住。

2016年1月份，业主B与客户A协商是否能增加放款，客户A不同意。此后中介公司通知业主B办理房屋核验，B拒绝继续履行合同。

因协商不成，B将A诉至法院。在5月份审理过程中追加C作为第三人参加诉讼，要求搬出房屋。

最后法院判定，业主B和客户A继续履行合同，但是客户C依然可以居住在房子里。

至于交房的事宜，新业主A和客户C后续协商解决吧！

以上的故事是一个买卖不破租赁的典型案例。这里就来说一下，对于以出租的房屋如何办理？

已出租的房子签署合同

1，根据《合同法》第230条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人放弃优先购买权的，应当提供书面的《承租人放弃优先购买权声明》。

2，合同签署时，应根据房子的实际情况写，房屋已出租，则填写已出租，并且在合同中另行约定租赁期限、租金、押金的处理方式。

关于“买卖不破租赁”

1，租赁房屋在租赁期间发生了所有权变动，不影响租赁合同效力，承租人有权依据原租赁合同继续居住该房屋。

2，如果房东卖已出租的房子，没有在合理的期限内通知承租人或者存在侵犯承租人优先购买权的情形，承租人可以要求出租人承担赔偿责任，但是无法影响房东与第三人签订的买卖合同的效力。

3，如果承租人放弃优先购买权，但是买方要求在租赁合同届满前清退承租人的，则需要与房东明确租赁期限、具体的交房时间以及租赁违约所产生额费用，以及费用由买方承担还是卖方承担。

4，买卖房子只有承租人的，由承租人签署《承租人放弃优先购买权声明》；房子有承租人和次承租人的，承租人和次承租人都要签《承租人放弃优先购买权声明》；买卖房子有代理公司的，若代理公司为出租人的代理人，则无需签署《承租人放弃优先购买权声明》；若代理公司为承租人的，如长租公寓，则代理公司也要签署《承租人放弃优先购买权声明》。

不支持承租人优先购买前的情况

1，房屋共有人购买的；

2，房东将房子出卖给近亲属，包括：配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

3，房东通知承租人，承租人在15日内未明确表示购买的；

4，第三人善意购买且已经办理登记手续的。

总之，关于承租人优先购买权或者后续交房的问题，大多通过心平气和，友好协商的方式解决。只要友好协商，大多数人还是讲理的，不会出现太大的问题。主要可能会出现交房问题的，一是法拍房，二是那种租赁合同签订了20年且已经缴纳租金的，遇到类似的房屋，多多注意防范风险。