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来源： 凤凰网房产广州站
2019年2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，要将粤港澳大湾区建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。
不知不觉，粤港澳大湾区发展规划纲要出台已经一周年。这一年，大湾区九市的规划建设如火如荼，新华社香港发文称，“这一年，大湾区三地人员、物资、资金、信息便捷有序流动，建设取得重大进展。”
九市加速融合，国际级湾区格局初显
粤港澳大湾区发展规划纲要发布不久，2019年3月，中央政府出台8项政策措施，包括对在大湾区内地城市工作的香港和海外高端人才给予税收补贴，以及海关改革举措等。
2019年6月22日，广东省财政厅即发布《关于贯彻落实粤港澳大湾区个人所得税优惠政策的通知》，明确对在大湾区工作的境外高端人才和紧缺人才，其在珠三角九市缴纳的个人所得税已缴税额超过其按应纳税所得额的15%计算的税额部分，由珠三角九市人民政府给予财政补贴。
2019年11月6日，粤港澳大湾区建设领导小组会议召开，公布16项便利香港居民到大湾区发展的政策措施。政策便利香港居民在大湾区九市购买房屋，香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房，获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件。12月17日，广州市规划和自然资源局通知，港澳人士在广州各区购房，无需再提供学习、工作、居住证明，仅需提供港澳身份证和通行证，并满足广州市内无房的条件，即可购买一套住宅。
2019年12月24日，广州住房公积金管理中心发布《关于大湾区城市缴存职工申请异地款有关问题的通知》，称在深圳、佛山、东莞、珠海、惠州、中山、江门、肇庆缴存公积金的职工，在广州购房申请公积金贷款，可不再提交《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》。
另外，据《大公报》大湾区一周年特刊报道，有意在大湾区置业的香港永久居民，可以在南洋商业银行香港分行办理按揭。推广期内，按揭利率最低为“P减2.25厘”即2.75%，可以在广州、深圳、珠海的逾60个楼盘办理按揭。目前广州首套房贷利率大多在LPR的基础上加54个基点，即5.29%左右，香港人在广州购房的房贷利率仅约本地人的一半。
多项新政迅速推进粤港澳三地九市的融合发展，而大湾区新规划建设也在2019年抢镜。
2019年4月2日，粤港澳大湾区超级工程南沙大桥（虎门二桥项目）正式开通，路线起于广州市南沙区东涌镇，顺接广州绕城高速公路南环段，同时与广珠北线高速公路连接，终点与广深沿江高速公路相接。通车后，从广州南部到东莞的路程可缩短10公里。
2019年9月26日，香港科技大学（广州）和广州南沙科学城核心区—中国科学院明珠科学园两项目正式动工。南沙科学城包括明珠湾、庆盛两大片区，总规划面积99平方公里，定位为“粤港澳大湾区综合性国家科学中心”，港科大（广州）位于庆盛片区。
2019年11月17日，歌诗达邮轮“新浪漫号”首次靠泊南沙，标志着全国规模最大的邮轮母港综合体——广州南沙国际邮轮母港开港运营，已开通了出发往中国香港、日本、越南、菲律宾等地航线9条、邮轮目的地共12个，其年设计通过能力达75万人次，可停靠目前世界上最大的邮轮。
2019年12月15日，穗深城际铁路正式开通运营。穗深城际铁路是连接广州中心区、东莞核心组团、深圳西部滨海地区的城际轨道骨干线路，串联了珠江东岸各大经济发达城市组团，为构建粤港澳大湾区1小时经济生活圈、打造世界级城市群发挥重要作用。
值得一提的是，2020年2月1月2日，广州市政府举行新闻发布会，披露了广州面向2035年的交通发展战略规划，广州定位为“全球重要综合交通枢纽”，规划“一心五向”铁路枢纽群。规划提出，在铁路方面要形成广湛、广河等10条出省铁路通道，实现广州至省内城市1.5小时互达，至长三角、成渝城市群5小时互达。建设大湾区城市中心间高速直达轨道，实现与大湾区各城市中心间60分钟直达。
其中，30分钟时空目标实现的线路为：利用18号线至花都、22号线至空港经济区、28号线至增城、18/22号线至番禺和南沙、37号线至知识城和从化。60分钟时空目标实现线路为：利用18号线/广清城际至清远、南广高铁至肇庆、18号线/广中珠澳高铁至中山珠海澳门、广珠城际至江门、广深港高铁至深圳和香港、广汕高铁至惠州。其中，利用28号线30分钟可达东莞、佛山。
大湾区楼市潜力巨大，趋势平稳
2月5日，广东省统计信息网公布《2019年房地产开发完成情况分析》。2019年，广东完成房地产开发投资15852.16亿元，比上年增长10.0%，开发投资总量位列第一，增速位列第四。
大湾区九市房地产投资比上年增长11.8%，增幅比前三季度回落1.1个百分点。佛山成交面积2133.63万㎡夺得第一，珠海以销售面积涨幅45.1%领涨湾区。
广州受住宅和商业地产类项目销售下滑和基数影响，商品房销售面积比上年下降5.5%，增幅比前三季度大幅回落15.5个百分点。深圳在豪宅线标准调整（豪宅标准从原来的120平方米以上调整到144平方米以上）和国务院支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的政策利好影响下，销售面积大幅增长14.5%，增幅比前三季度提高13.0个百分点，涨幅全省第一。
2019年，大湾区商品房销售均价比上年增长8.7%，增幅比前三季度提高1.1个百分点。大湾区九市中，除广州、东莞和肇庆外，其余六市商品房销售价格增幅提升。深圳在豪宅税政策出台、二手房价格上涨带动下，新建商品房销售均价增长1.0%，增幅比前三季度提高0.9个百分点。珠海在放开对港澳居民购房限制影响下，销售价格增长0.6%，增幅比前三季度提高4.2个百分点。
根据2019年10月贝壳研究院发布的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》，近三年，粤港澳大湾区平均每年增加150万人口，核心城市深圳和广州的人口吸引力最强，常住人口分别增长165万和140万。大量人口涌入使大湾区住房缺口扩大，湾区11城中有8城住房自有率低于60%，尤其深圳仅为23.7%。白皮书显示，三个核心城市人均居住面积分别为15平方米、19.7平方米、25平方米，距离全国人均36.9平方米（2017年）的水平存在较大差距。
大湾区未来市场潜力和格局如何？白皮书预测，从政策来看，“房住不炒”依旧是政策的主基调，具体到大湾区内部，政策从需求端的全面限购限贷转向“一城一策”，目标是促进市场的平稳，保证自住需求的有序释放，遏制投资投机行为。因此，预计未来大湾区的市场将告别过去的大起大落，整体稳定。
那么，今年疫情影响下，大湾区楼市又呈现什么样的变化？
据克而瑞数据统计，1月大湾区内地9城一手住宅供应面积达231.53万平，同比下滑54%，环比下滑68%；成交面积则达323.9万平，同比下滑13%，环比下滑46%。
但从成交均价看，目前九市楼价稳中见涨。广州一手房成交均价27800元/㎡，同比下降1%；深圳则均价为60166元/㎡，同比上升9%。而佛山为15981元/㎡，同比上升20%；东莞达23248元/㎡，同比升16%；珠海成交均价26957元/㎡，同比上升36%。
凤凰网房产湾区智库专家、广东省房协专家委顾问黎文江指出，大湾区楼市全年估计同比减少四成以上。凤凰网房产湾区智库专家、中地行董事长徐建平则表示，2020年广东楼市会平稳增长，湾区楼市广州、深圳领先，珠海、东莞、中山、惠州也会增长。
