借名_ 借名买房，房子不是我的？律师教你如何规避风险！_借名买车协议书范本

随着各地限购政策施行，往往会发生有购房需求的人却无购房资格的问题。即使买卖合同签订，双方也无法在房地产中心进行交易过户。北京嘉善律师事务所的常亮律师介绍说，在如今这个社会背景下，存在个别无资格的购房者借用别人的名义，即以家庭中父母、子女或者其他人的名义购房，由此产生里巨大的财产利益隐患。

案例：（本案例由真实判例改编）

小李与小赵系好友关系。1月，小李（买受人）与小徐（出卖人）签订《二手房买卖居间合同》一份，约定小徐将其房屋出售给小李，房屋价款为100万元，由小李于订立合同时支付定金10万元，剩余90万元在办理过户手续前一次性付清。后小李依约支付了购房款，双方于2017年3月办理了房屋权属转移登记手续。后小赵诉至法院，称其系案涉房产的实际买受者，因其不具有购房资格，故借用小李的名义买房，并提供了相应付款结点的100万元银行转账凭证，拟证明其是实际出资人，只是借用了小李的名义买房，请求法院确认案涉房产归其所有，并由小李协助办理过户手续。小李辩称，小赵所述不属实，小李只是借用了小赵的钱支付购房款，且房产登记在小李名下，并申请中介出庭作证，证明自始至终都是由小李出面恰谈购房事宜，并提供水电费、天燃气票据等，证明购房后涉案房产均系由小李使用。法院经审理后，判决驳回了小赵的诉讼请求。

法院为什么会驳回小赵的诉讼请求？

案例分析：

1.房子归属看登记。根据《物权法》相关规定，作为不动产的房屋，相关不动产登记簿的记载是确认物权归属的重要依据，不动产登记簿的记载具有公示、公信效力，除非确有证据证明登记错误，或者存在合法有效的法律关系，记载于不动产登记簿的人就是该不动产的权利人。根据本案的情况，登记人为小李，可以依据登记情况确认房屋归属小李。

2.主张需要证据证明。本案中，小赵主张其系借用小李的名义买房，但却只提供了转账证明。关于和此房屋的更多联系，未能举证说明。单单是一个款项说明是不足以证明借名购买房屋的事实。而与之相反的是小李，他举证了购买房屋的过程中以及购买后的相关证据足以证明房屋为其自己使用。

拓展阅读：

关于借用他人名义买房涉及到的法律知识，特别邀请北京嘉善律师事务所常亮律师进行分析。

如何认定借名买房关系呢？

首先，我国合同法主要奉行合同自由原则，尊重当事人意思自治。在这类案件中，事实上双方所签订的合同是借名人与登记人之间的约定，属于合同法规制的合同关系，应当适用合同法的有关规定，并参照类似有名合同的有关规定。

在实际生活中，往往会出现两大类借名买房的情况：

1.借名购买政策性保障住房，借名购买该类房屋是规避了购房资格的限制，与国家保障中低收入等特定人群居住权利的政策背道而驰，也损害了符合购买保障性住房资格群众的利益，违反社会公共利益，因此，许多专家学者都认为该类借名购房合同应认定无效，借名人主张确认房屋所有权或要求办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

2.借名购买普通商品房，多数是为了规避限购、信贷政策，并没有严重侵犯公共利益，在符合一般合同生效要件情况下，笔者认为，借名购买普通商品房的合同应认定为有效。但是实践中，很多借名买房都是发生在亲戚朋友间，一般没有订立书面的合同，那么这就要求主张借名买房事实存在的一方承担举证责任。

一般情况下，从司法实践上来说，主要从以下几个方面来认定是否存在借名购房的合同关系：

一是借名人与登记人之间存在借名登记约定，一般是书面合同，

二是借名人对房屋购买确实存在出资关系，如银行转账凭证，

三是借名人实际享有房屋权益，如借名人参与了购房手续的办理、借名人实际在房屋内装修、居住、房产证及购房合同由借名人持有等。

如果能够证明借名买房的事实，且具备办理过户的条件，那么，借名人要求确认所有权及办理房屋所有权转移登记的主张就能够得到支持。但是，如果存在法律上或者事实上不能履行的情形，比如借名人暂不具备购房资格、涉及善意第三人利益等依法不能办理转移登记的情况下，借名人的诉讼请求还是可能得不到支持。

北京嘉善律师事务所常亮律师提醒：

1.出资人按揭还款不及时，会有损登记人的征信。如果借名人在还贷过程中延迟还款，则这个信用污点记录在借出名额人的头上。

2.借名买房看似灵活，实则风险很大。因为借名买房将整个交易的过程过多的依赖于个人的诚信而不是法律的保障。如果涉及名义上的购房人私自转卖房屋、主张房屋的实际所有权、将房屋私自抵押，或者遭遇到名义购房人离婚、死亡等情况时，实际购房人的风险就会大大增加。

3.借名买房风险隐患重重，在使用这种方式购房时应当三思后行。如果确实有借名购房的需要，应当保存好相关单据和产权证明，事先约定好首付款及按揭贷款支付方式，必要时寻求律师的指导，要求律师针对该问题制定出一整套法律服务方案。