房屋转让_ 房屋转让，新房东撵人，老租客是走还是留？_房屋转让协议书模板

先明确一个法律概念：“买卖不破租赁”，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

简要案情：

2012年4月28日，租客吴某与房东康某签订了《房屋租赁合同》，约定“吴某承租上海市某路某号某幢某室房屋，租期自2012年5月16日至2015年5月15日，月租金为9，700元”。

2013年5月9日，房东康某将上述房屋出卖给了新房东单某。

不久，新房东单某起诉租客吴某，要求解除租赁关系，租客吴某立即搬离该房屋。

租客吴某认为，新房东单某在购房时，就已知道了房屋存在租赁的情况，并且还表示自己愿意继续承租，根据相关法律，单某应继续履行租赁关系。

法院判决

本院认为，吴某与康某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容与法不悖，应为有效。该房屋产权虽然由原产权人康某转移登记至单某名下，但根据买卖不破租赁原则，产权的变更并不影响《房屋租赁合同》的履行。

单某与康某在签订房屋买卖合同时未约定租赁合同应如何履行、吴某租金应如何缴纳，且单某在取得产权后就要求被告迁出该房屋，缺乏依据，吴某未付后续租金，不构成违约。故单某要求解除与吴某的租赁关系、迁出该房屋的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。

青青分析：

首先在本案中有以下几点要素：

1、租客吴某与房东康某存在合法有效的《租赁合同》；

2、房东康某将该房屋的所有权通过买卖的方式让与了新房东单某；

3、该房屋所有权发生变动是在租赁期间内；

4、该房屋房屋已经实际交付承租人即吴某使用。

这几点要素符合“买卖不破租赁”的构成要件。

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

故承租房屋所有权发生变动的情况下，租客吴某有权要求新房东单某继续履行租赁合同。

作者王青青，就职于河北山庄律师事务所。