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当前的房企可以分成五大类型，每种类型由于出身不同、能力不同，体现出来的投资价值会有天壤之别。不管什么时候，地产都是良莠不齐的行业，投资地产股一定要看清楚它到底现在处于什么状态，它真正的经营风格究竟是什么样子的。
1、休生养息型。
2015年是房企的分水岭，2014年年底各地政策陆续开始松动的时候，很多房企还没有从持续近5年的风声鹤唳中缓过神来，一些先知先觉者就已经迅速完成了高负债的过程，并大举购地。之后仅仅用了3、4年的时间，他们便颠覆了传统的房企格局，占据了市场的主控地位。
但这种高歌猛进虽然带来了巨额的利润，但企业在短时间内扩张的如此之快，很多管理问题都在不断浮出水面。从2018年开始，各地的施工事故和工程质量屡被曝光，很多不是来自地方性小房企，而是源自一些大名鼎鼎的一线企业，不管从行业监管还是企业自身的角度，都需要一定程度的休生养息了。
我们在2019年就看到了一批房企明显放缓了前进的脚步，但这并不意味着他们真的已经开始安于现状了，只不过有些内功需要练得更加扎实一些。假以时日，等工程、人力等管理问题得到缓和，负债上更加健康之后，这些企业再次恢复速度优势的时候，其他房企的竞争压力将是空前的。
2、稳如泰山型。
这类企业的先天优势非常明显，绝对的天赋过人。即便地产行业受制于人口红利下降和供应用地减少等多重压力，他们仍然衣食无忧，保持着高利润率和充裕的现金流。
他们普遍拥有负债成本较低的优势，但可惜的是不管是从监管角度，还是企业自身属性决定的，他们的负债天花板是各房企阵营中最低的。这些企业中有着很多优秀的领导者，但在市场最需要爆发力的时候，这些领导人多少还是有些孤掌难鸣，无法改变企业一贯的风格。
他们能做的就是在第一批先锋队冲锋过后，行业的风向标已经彻底反转之际，利用自己的傲人天赋奋起直追，争取后来居上。但随着地产景气周期逐步缩短，这种努力有时候经常会因为时间的原因半途而废。
但天赋就是天赋，即便地产行业走过了所有的辉煌开始脱离舞台中心的时候，这类企业依然能稳如泰山。
3、拔苗助长型。
受制于企业的规模情况，或者是领导人的判断原因，在市场底部形成的时候，这类房企变得非常悲观，但当市场已经完全好转，到处都是一片高歌猛进的时候，他们一方面看到了爆发的希望，另一方面也摄于大龙头们的竞争压力，和金融机构只喜欢锦上添花的一贯作风，便开始大肆进攻，甚至会不惜代价。
这种逆势狂飙，有时候确实能改变一个企业的命运，但更多的是给一个企业带来了沉重的负债压力，或者是后期资金压力。
我们前面说过负债是个双刃剑，市场好的时候它是利器，市场低迷的时候它就是凶器。由于起跑滞后，这些企业真正的好日子差不多只有一两年，但后期高价买回的土地遇到了限价，高息借来的资金难以借旧换新，前面的高歌猛进就成了拔苗助长。
4、激流勇进型。
此类企业和第三种企业看起来有些相似，都是持续保持了较高的增长速度，在短期内导致负债率迅速上升。但不同的是，他们的高速扩张往往是从一个成功复制到另一个成功，或者依靠优秀的管理能力，或者是自身强大的独有优势，能让此类企业把拔苗助长变成激流勇进。
别人跑步的时候，他们也在跑步；别人休息的时候，他们还在跑步。他们的很多行动看起来似乎是在犯错误，而且前面已经有很多企业做出了负面表率，但事在人为，他们真的做到了。
浴火重生，不死即是凤凰，这样的企业是难得的，他们拥有着优秀的管理层，强大的执行能力，卓越的学习和自我进化能力。很多时候，他们会希望激流来得更加猛烈一些，这样那些顺风顺水时候无法打败的对手，就会主动把武器交出来。
5、金蝉脱壳型。
在残酷并且会越来越残酷的市场竞争中，并不是每一个企业都想继续在这个圈子里活下去。很多已经失去土地又没有更多资金来源的房企，早已经看清楚了自己的未来。他们不会等到弹尽粮绝的时候才去想未来的日子，毕竟在世界上最容易赚钱的行业里摸爬滚打多年，攒下的家底还是能够给自己留一份希望。
多元化就成了一个宿命般的命题，不管是和土地相关的酒店、商场、文旅、养老，还是跨度更大的科技、电子、文化、农业，我们都能看到房企资金的痕迹。
这样撤出也没有关系，毕竟现在TOP100已经占据了70%的市场，甚至很多现在仍名列排行榜上的企业，也会在几年之内离开我们的视线。但好合好散，毕竟也是曾经阔过的，怎么也要留下一个光辉形象给这个世界，可总有些企业晚节不保，在撤离的时候留下了一地鸡毛。
以上五种类型房企，金蝉脱壳型是比较容易辨别的，看看他们手中的土地储备就能判断出他们的未来。休生养息型和稳如泰山型有时候看起来会比较相似，但几年之后他们走的路会大相径庭。
最容易混淆的是拔苗助长型和激流勇进型，看起来短期数据都不错，但前者的销售数据是隐藏了大量负债，用杠杆撬起来的，后期遇到调整年的时候很多问题就会全面爆发。这种拔苗助长般的发展模式，是投资者的大忌，一定要看清楚，宁可错过，绝不能做错。
