波及_贝壳研究院：海外金融市场动荡，中国房地产受波及不大_冈仁波及

受疫情、原油价格等因素影响。海外金融市场股票价格相继大幅下跌，金融风险越来越严重。最近，壳牌研究院发布了一份关于海外金融市场对中国房地产影响的分析报告。该报告的结论是，由于国内外金融市场的相关性较低，海外金融市场的不稳定对购房者的需求几乎没有直接影响。国内居民对改善住房置换的需求主要依赖于资产置换，对外部融资的依赖度不高。国内房地产市场有很强的需求空间和充足的政策储备，对好的房产和房子的需求会更大。短期市场需求正确强劲复苏

1、海外金融市场风险对国内居民购买力的影响相对较弱

海外金融市场的动荡直接影响到两类人，一类是在海外配置金融资产的中国人，另一类是打算在中国买房的外国人。在中国买房的外国人数量极低，可以忽略不计。海外股市的大幅下跌将影响海外金融资产持有人的账面财富，进而影响他们的消费。然而，这一群体是海外上市公司的员工，拥有少量股份，对国内房地产市场的影响较小。

海外金融市场危机影响国内家庭的间接方式是通过中国的金融市场。然而，中国的金融市场和海外市场是相互封闭的。中国的金融政策由我主导。海外股市灾难难以影响国内金融市场。美国股市经历了十年的牛市，存在估值泡沫。这种下降是由流行病和其他顶级逃亡者造成的，他们承受着巨大的压力。另一方面，a股基本上徘徊在底部。即使他们倒下了，他们只不过是到达底部并建造底部。压力不是很大。中国的金融资产以相对较低的市盈率估值，股市在短期内是相对较好的对冲资产，在长期内是相对较好的价值资产。

即使海外市场的流动性风险转移到中国金融市场，也不会影响国内房地产市场。换房的购买力主要来自资产。在中国的家庭资产结构中，住房是最重要的资产，股票资产仅占3%左右中国家庭不会用这些钱买房子来炒股，也不会因为股市下跌而买不起房子。

房地产交易是一个自发的闭环。买房的主要原因是自住和装修。对换房的需求也是由他们自己的实际需求决定的，而且换房对融资的依赖很小。根据空壳交易数据，在使用贷款购买房屋的二手房客户中，总购买价格越高，使用贷款的比例和百分比越低

从历史上看，中国股市和楼市的表现没有直接的相关性2015年，中国股市低迷，但房地产市场完全没有受到影响。2016年，也有几个断路器，但房地产市场一路飙升。在中国，房地产市场的稳定性和盈利能力远远超过股票市场，尤其是在核心城市。

2。全球经济危机抑制了国内住房需求的释放，但不会改变总量

如果海外金融市场风险全面爆发，形成全球经济危机，就业和收入将受到影响中国出口的影响。首次购房者由于收入减少而无法进入市场，这使得他们很难启动换房链。收入效应将导致国内住房需求增长率下降，但总体规模仍相对较大。目前，国内房地产市场成交额已达21.8万亿元，即使下降20%，仍将保持17万亿元的规模。前两个月，全国房地产销售额下降了34.7%，随着全国的逐步复苏，这一下降趋势在未来将会缩小。

如果全球经济陷入更长时间的衰退，可能会导致家庭债务风险，但中国家庭的资产负债表更加稳定。首先，与美国相比，中国家庭的负债率低于美国，储蓄率高于美国。中国居民的杠杆率约为52%，远低于美国等发达经济体的70%。自2017年以来，降低杠杆率减缓了居民杠杆率的增长率。第二，中国家庭住房资产的比例高达60-70%，抵押贷款占负债的比例为54.6%(2019年数据)。只要国内房价稳定，家庭资产负债表就不会下降。第三，中国居民住房抵押贷款首付比例约为30%。经过几年的杠杆率下降，他们对房价波动的抵抗力更强。即使有一小部分人因失业和收入下降而无力偿还贷款，中国的银行也会积极应对延期还款，不会让延期还款发展成债务危机。第四，中国主要城市的土地供应仍然紧张。特大城市防止城市过度发展，并限制住房用地的供应。住房仍然稀缺

然而，国外经济危机对国内的影响链条相对较长，短期影响不大中国可以通过扩大国内投资和消费需求来抵消国外需求的减少。今年以来，中央政府出台了一系列稳定的投资政策，加快了国家规划明确的重大项目和基础设施建设，加大了公共卫生和应急物资的投入，加快了5G网络和数据中心等新基础设施的建设。在金融方面，发行地方特别债券的力度加大。1-2月，新增地方政府专项债券9498亿元，比去年同期增加6420亿元。

3。国内市场潜力巨大，政策储备丰富。市场预计将首先是

。中国被压抑的购房需求仍然很大。一线和二线住房的需求仍然存在。从连锁一、二线重点城市的新游客来看，春节假期后新需求开始回升，随着疫情的减弱，3月份新游客增速加快。受疫情影响，大规模改善住房置换的需求得到刺激。从新增住房资源量来看，近期140平方米以上的大面积住房比例明显增加，待疫情结束后将释放面积改善需求。第二，中国的金融状况比去年宽松。自2020年以来，央行已经实施了两次降息。2月1日，一年期LPR利率下降了10个基点，目前的利率水平低于去年。此外，在全球降息浪潮下，中国的利率仍有下调空间。

第三，中国还有很多房地产政策工具。中国的主要城市已经经历了三年的限购。一些购买需求受到购买资格的限制。一旦主要城市的限购政策出台，市场将会回暖。为了应对下行压力，房地产调控也将适当放松，以鼓励合理的消费需求，如正常的住房更换和改善。政府在财政、税收等方面仍有大量的政策储备。

从目前的市场情况来看，市场反弹比较强劲。3月9日至15日(以下简称上周)，连锁18个城市二手房市场成交量继续快速上升，环比增长64%。去年12月，成交量已恢复至周均值的87.3%，市场也迅速反弹。就城市而言，去年12月，18个城市中有7个城市的营业额恢复到超过周平均水平。其中，上海、济南、南京和大连的回收率较高，分别达到12月份周平均值的143.7%、127.5%、119.3%和112.6%。此外，买家和卖家进入市场的意愿显著增加，去年12月，新住房客户数量已恢复到平均每周水平以上。

综上所述，我们认为海外金融市场的风险可能会对一些海外上市的住房企业产生影响，但对国内住房需求的影响相对较小，国内住房反而会成为避险资产，吸引消费者的注意力。